מכה לעיריית רעננה: המחוזי דחה הבקשה לבלום את תכנון שכונת הענק על קרקעות כפר בתיה

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את בקשתה של עיריית רעננה להוציא צו זמני נגד עמותת נשי אמי"ת, שיאסור עליה להמשיך לקדם מול הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תוכנית לבניית שכונה חדשה בת כ-2,400 דירות בקרקעותיה הפרטיות של העמותה במערב העיר. עוד הגדיר השופט את סיכויי תביעתה של העירייה בנושא כנמוכים, ולבסוף השית עליה תשלום הוצאות בסך 35 אלף ש"ח. בעקבות פסק הדין של יעקב שקד - כבר ביום שני הקרוב צפויה הוועדה המחוזית מרכז לדון בתוכנית שהגישה העמותה.

לקריאת ההחלטה המלאה של ביהמ"ש המחוזי הקלק כאן.

במקרקעין שבמוקד העימות פועל מזה עשרות שנים כפר הנוער החינוכי אמי"ת כפר בתיה. מאז שנת 2009 החלה העמותה בעלת הקרקע, ששטחה כ-160 דונם, לקדם תב"ע במקרקעין במטרה לאשר בה שימושים סחירים, בהם מגורים ותעסוקה, לצד המשך הפעילות החינוכית. באוגוסט 2021 נחתם הסכם בין עיריית רעננה לעמותה, אשר אמור היה להביא לפיתוח המקרקעין, ועסק בין היתר בהיקף הדירות שייבנו בשטח, השתתפות של העמותה בעלויות הפיתוח וסוגיות של היטל השבחה .

על פי ההסכם אמור היה היקף הבינוי לעמוד על כ-1,250 יח"ד. תוכנית ברוח זו אף הגיעה לדיון בפני הוועדה המקומית בינואר 2022, וזו תחילה המליצה להפקידה בוועדה המחוזית, ולאחר מכן חזרה בה מהמלצתה. במקביל, החלה העמותה בבניית קמפוס חינוכי במקרקעין, בעלות המוערכת על ידה בכ-300 מלש"ח, בהתאם להיתר בנייה שהוציאה באוגוסט 22'.

מתוך ההחלטה: "אי מתן צו זמני כמבוקש אינו גורע מזכותה של המבקשת להעלות טענות בפני הוועדה המחוזית, ואינו משפיע כהוא זה על הסיכוי כי הטענות יתקבלו או יידחו. אם אכן הבינוי המבוקש בתכנית במתכונתה המקודמת היום יגרום נזק לעיר ולתושביה, באופן שלא ראוי לאשרה, הרי שהוועדה המחוזית מן הסתם לא תאשרה, ודאי לא בהיקפים הכלולים בה. לעומת זאת, הנזק שייגרם למשיבה אם יינתן צו כמבוקש, נחזה כניכר ביותר. המדובר בתכנית הכוללת היקף בינוי עצום. לשיטת המבקשת כל עיכוב במימושה יגרום לה נזק במאות מיליונים לכל שנה"

בתביעה שהגישה טוענת עיריית רעננה כי במרץ 2024 גילתה להפתעתה כי העמותה פנתה "מאחורי גבה", ישירות אל הוועדה המחוזית והחלה לקדם מולה תוכנית לבנייתן של 2,400 דירות במקרקעין, וזאת תוך הפרה לכאורה של ההסכם שעליו חתמה מול העירייה.
נשי אמי"ת טוענת מנגד כי ההסכם מעולם לא נכנס לתוקף בשל אי התקיימות התנאים המתלים. אחד מאותם התנאים היה המלצת הוועדה המקומית על הפקדת התב"ע להקמת השכונה, אלא שהוועדה כאמור חזרה בה מהמלצה זו, ומכאן שההסכם אינו תקף.

שיהוי של למעלה משנה

בית המשפט כאמור נמנע מלהוציא את הצו אותו דרשה עיריית רעננה, תוך שהוא בוחן שלושה מרכיבים – סיכויי התביעה להתקבל, "מאזן הנוחות" (איזו מהחלטות הביניים האפשריות היא בעלת הפגיעה המינימלית ביותר בצדדים) וסוגיית השיהוי. בכל אחד מהם קבע בית המשפט כי מצב העניינים נוטה לטובת הנתבעת.

"לעניין השיהוי - חלפה למעלה משנה מאז גילתה המבקשת 'בתדהמה' כלשונה, כי 'אמית מבקשת לקדם תכנית בתחומה של העיר רעננה... הכוללת 12 מגרשי מגורים עם כ-2,400 יחידות דיור...', ומאז שהשיבה המשיבה למבקשת, ביום 24.3.24, כי לעמדתה ההסכם אינו תקף, בשל אי קיום התנאי המתלה של המלצת הועדה המקומית", כתב השופט בהכרעתו. "שיהוי כבד זה כשלעצמו מצדיק את דחיית הבקשה".

בסוגיית מאזן הנוחות, דחה בית המשפט את טענת העירייה כי אי מתן החלטה על הקפאת התוכנית עלול להסב לה נזק, שכין בינתיים תקודם תוכנית הפוגעת בה, וקבע כי "אי מתן צו זמני כמבוקש אינו גורע מזכותה של המבקשת ו/או מזכות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה להעלות טענות מסוג זה בפני הוועדה המחוזית, ואינו משפיע כהוא זה על הסיכוי כי הטענות יתקבלו או יידחו... אם אכן הבינוי המבוקש בתכנית במתכונתה המקודמת היום יגרום נזק לעיר ולתושביה, באופן שלא ראוי לאשרה, הרי שהוועדה המחוזית מן הסתם לא תאשרה, ודאי לא בהיקפים הכלולים בה. ואם תאשרה, לרבות ערכאות ערעור עליה, כפי שהיא או במתכונת דומה, הרי שחזקה כי טענות המבקשת בהקשר זה אינן נכונות".

עו"ד איילת צור ממשרד גינדי, כספי ושות': "למרות שעל פי חוק התכנון והבניה , יזמים יכולים להגיש תכנית לוועדה המחוזית, גם אם הועדה המקומית אינה ממליצה עליה, יזמים רבים נרתעים מלהגיע לוועדה המחוזית תוך עקיפה של הועדה המקומית. החלטתו האמיצה של ביהמ"ש המחוזי נותנת גיבוי לפנות לועדה המחוזית על אף התנגדות העיריה"

לעומת זאת קבע השופט כי "הנזק שייגרם למשיבה אם יינתן צו כמבוקש, נחזה כניכר ביותר. המדובר בתכנית הכוללת היקף בינוי עצום. לשיטת המבקשת כל עיכוב במימושה יגרום לה נזק במאות מיליונים לכל שנה... המשיבה נטלה הלוואות בהיקף של 200 מיליון ש"ח לבניית הקמפוס החינוכי והריבית השנתית הינה 18 מיליון ש"ח לשנה זו ו-9 מיליון ש"ח לכל שנה אחריה, כאשר ההלוואות אמורות להיות מושבות מהתמורה שתתקבל ממכירת הפרויקט של תכנית כפר בתיה".

ולבסוף, גם לגבי סיכויי התביעה להתקבל, קבע בית המשפט כי "ניתן להגדירם לעת הזו כנמוכים" זאת כאשר "מכלול הראיות שהוצגו מעלה ספק ניכר בדבר טענת התובעת כי ההסכם הופר. אין מחלוקת כי התנאי המתלה השני – המלצת הוועדה המקומית לתכנית - לא התקיים".

עו"ד איילת צור (איתמר סיידא)

גם את טענת עיריית רעננה כי ניתן היה לראות את התנהלות אמי"ת ככזו אשר אינה דורשת את קיום התנאי המתלה, דחה השופט.  "לא הוצג בפניי כל הסכם חתום בכתב הקובע כי התנאי המתלה השני מבוטל. המשיבה הביעה עמדתה חד משמעית בתכתובות בין הצדדים שהובאו לעיל כי לשיטתה תנאי זה לא התקיים, דבר שאינו במחלוקת למעשה, ולכן ההסכם לא תקף".

"גיבוי מביהמ"ש לפנות ישירות לוועדה המחוזית"

לדברי עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובניה במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות ' "למרות שעל פי חוק התכנון והבניה , יזמים יכולים להגיש תכנית לוועדה המחוזית, גם אם הועדה המקומית אינה ממליצה עליה, יזמים רבים נרתעים מלהגיע לוועדה המחוזית תוך עקיפה של הועדה המקומית. החלטתו האמיצה של ביהמ"ש המחוזי נותנת גיבוי לפנות לועדה המחוזית על אף התנגדות העיריה".

עוד הוסיפה צור, לקראת הדיון אשר צפוי להתקיים בתוכנית בשבוע הבא, כי "בוועדה המחוזית תבחן התכנית המוצעת, תוך שקילת שיקולים רחבים והשלכות הרוחב של התכנון המוצע, בצד השיקולים העירוניים הספציפיים".