מילון מושגים בנדל"ן - המדריך השלם לשנת 2024

מילון מונחים בנדל"ן

אופציה במקרקעין

אופציה במקרקעין היא זכות לרכישה של זכות במקרקעין, המוענקת לרוכש פוטנציאלי ע"י בעל הנכס. זהו בעצם חוזה בין מספר צדדים שמקנה לרוכש זכות לרכוש נכס מקרקעין תמורת מחיר קבוע מראש במועד קבוע מראש או לפניו. הזכות לרכישת הנכס נקראת אופציית קנייה - call, והזכות למכירת הנכס נקראת אופציית מכר - put.
בהתקיימם של כל התנאים המפורטים כדלהלן - מכירת האופציה תיחשב כ"אופציה ייחודית" ותהיה פטורה ממס רכישה, ממס מכירה וממס שבח:
מימוש הרכישה מוגבל לפרק זמן מסוים - "תקופת האופציה" אינה עולה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין. 
האופציה חייבת להינתן בכתב.
האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם. כאשר מתקיים מתן האופציה, המוכר\ בעל הנכס מתחייב באופן בלתי חוזר לתנאים הקבועים. הפטור ממס לעסקאות אופציה נוצר בכדי לעודד שוק משני של מסחר באופציות. בכדי להשיג מסחר זה, הזכות לרכישת זכות במקרקעין חייבת להיות ניתנת להעברה - ללא מגבלות בנושא. 
במועד מתן האופציה, התמורה ששולמה לראשונה לא תעלה על 5% משווי הזכות במקרקעין, או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם - לפי הגבוה מביניהם. למחזיק האופציה לא ניתנת זכות חזקה.
במקרה של מכירת האופציה, יש למסור הודעה למנהל תוך 30 ימים מיום המתן.
למחזיק האופציה לא ניתנת זכות החזקה במקרקעין המדוברים בהסכם.  
 

איחוד וחלוקה מחדש של חלקות

לאחר אישור התכנית שקובעת את קיבולת הבנייה בפרויקטי פינוי בינוי , מתרחש הליך האיחוד וחלוקה מחדש של חלקות. 
בתכנית זו נקבעים המגרשים והיכן זכויותיו של כל דייר. כמו כן קובעים מה החלק של כל דייר בהתאם לחלקו היחסי בשווי הנכס.
במקור היו האיחוד והחלוקה שני מושגים נפרדים בחוק האנגלי, וכעת הם התמזגו לכדי הליך אחד. 
באיחוד הקרקעות מאספים חלקות קרקע פזורות לכדי חטיבה אחת גדולה - שלב זה יכול לעמוד כשלעצמו. 
בשלב השני מחלקים מחדש את החטיבה הגדולה למגרשים קטנים יותר, על פי מטרה קניינית או תכנונית.

ישנן מספר סיבות לביצוע הליך האיחוד והחלוקה מחדש. לעיתים תכנון מחדש של קרקע מחייב חלוקה מחודשת של המגרשים, כך שיתאים לתכנון החדש. לדוגמא הפרשה של שטחים לצורכי ציבור תוך כדי שמירה על חלוקה צודקת בין בעלי הקרקע הקיימים. 
כאשר יש מספר מגרשים ובעלי הזכויות בקרקע או הרשות המקומית רוצים לנצל את הנכס בצורה יעילה יותר - במסגרת התחדשות עירונית או התארגנות עצמאית במטרת שיפור והשבחת הנכס - אכן בעיקר מדובר בפרויקטי פינוי בינוי .
במקרים של מחלוקת או חוסר הסכמה בין בעלי הקרקעות והזכויות, שעלולות להביא לקיפאון, לועדה המקומית לתכנון ובנייה יש סמכות לאשר איחוד וחלוקה באופן כפוי על בעלי הזכויות הקרקע.
במקרה של התארגנות עצמאית של בעלי הזכויות, חובה להגיע להסכמה בין הצדדים המעורבים.

ארנונה

ארנונה, או בשמה האחר, מס עירייה, היא מס מוניציפלי המוטל על תושבי היישובים השונים, המממן את פעולתה של הרשות המקומית (העירייה לדוגמא). בישראל הונהגה הארנונה עוד בתקופת המנדט הבריטי בשנת 1934.
הנוסחה לגובה המס נקבעת על ידי כל רשות מקומית לפי טעמה, אך לכולן יש במשותף מספר קריטריונים עיקריים - שטח הנכס, מיקום הנכס (לפי אפיון סוציו-אקונומי),מצבו הכלכלי של התושב, וסוג השימוש בנכס (משרדים, תעשייה, מגורים וכו').
ניתן לשלם ארנונה בתשלום אחד מראש לכל השנה, ואז מקבלים הנחה קטנה - בדרך כלל כ-5%. בשאר המקרים משלמים בתשלומים דו-חודשיים, כשהרשות שולחת מראש בקשת תשלום. 
ניתן לדאוג לתשלום באמצעות הוראת קבע בבנק, בהגעה פיזית למשרדי הרשות או לבנקים השונים, או בכרטיס אשראי באינטרנט.
עד שנת 1954 המדינה הייתה פטורה מתשלום ארנונה עבור נכסיה. בשנה זו הפקודה שונתה ומאז גם המדינה החלה לשלם ארנונה עבור שטחיה, כמו כלל התושבים - אבל רק ברשויות שהוגדרו כ"ערי עולים" (מועצות מקומיות ואזוריות) ובירושלים, בשאר הערים והרשויות הייתה עדיין פטורה. 
ב-1998 הפקודה שונתה שוב, והמדינה החלה לשלם את המס בכלל הרשויות, אך בשיעור מופחת
(30%-55%),ב"ערי עולים" עדיין שולמה ארנונה בשיעור מלא. 
בשנת 2014, שילמה המדינה ארנונה בסך קרוב למיליארד ש"ח לרשויות המקומיות, וקרוב למחצית מהסכום שולם על ידי משרד הביטחון בעבור בסיסים צבאיים. גביית ארנונה מבסיסי צבא היא רווחית מאוד, מפני שיושביהם אינם צורכים כמעט שום שירותים עירוניים (למעט פינוי אשפה).

בנייה רוויה

לבנייה רוויה אין הגדרה רשמית בחוקים או בתקנות. ניתן להגדיר את המושג במספר דרכים לא רשמיות.
בקצרה מדובר באזור שבו נבנים בניינים רבי קומות. אם נרד יותר לפרטים אז אפשר להגדיר את המושג כבניינים משותפים בעלי לפחות 2 קומות ולפחות 4 יחידות דיור, או בנייה בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם. 
אז היכן נמצאת בנייה רוויה?
הרבה פעמים נבנות שכונות חדשות בשולי הערים, כאשר נבנים בדרך כלל מספר בניינים במקביל כחלק ממתחם מגורים על קרקע שלא בוצע עליה בינוי קודם. מדובר בבנייה קבלנית, לעיתים החברה הקבלנית אחראית על המתחם כולו ולעיתים הקרקע מתחלקת בין מספר חברות. 
כמו כן נעשית בנייה רוויה במרכזי הערים - שם הבנייה החדשה למגורים מגוונת מאוד, מכיוון שהיא נמצאת כחלק ממרקם עירוני, עם סגנונות בנייה שונים מתקופות שונות, על רשת רחובות קיימת שכבר נעשתה עליה בנייה ממקודם. במקרים כאלה ישנן מספר אופציות לבנייה לגובה - בניית מגדלי יוקרה, או במסגרת התחדשות עירונית ( פינוי בינוי וכו'),בניית בניינים בודדים במגרש פנוי ועוד.

בניין מגורים

בניין הוא מבנה אדריכלי, המשמש כמחסה ונתפס ממושכות על ידי בני אדם. 
במדינת ישראל, לפי חוק התכנון והבנייה , בניין הוא כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר. 
באופן כללי ויומיומי יותר - זהו מבנה  סגור מעשה-ידי אדם המורכב מקירות, מגג, מחלונות ומדלתות, וייעודו הוא לתפיסת אדם.
לבניינים שימושים רבים - מגורים, משרדים, בניין ציבורי, מרכז מסחרי ועוד.
ספציפית בניין מגורים בהגדרתו הוא בניין שלפחות 50% משטח רצפותיו מיועד למגורים.
אותם 50% משמשים שטח קבע שבהם מתגוררים אדם ומשפחתו באופן שגרתי. ניתן להשכיר חלקים מהנכס מהבעלים החוקיים או להיות בעליהם בעצמך.

בקשה לבדיקה מחדש על מצב זכויות במקרקעין

בקשה לבדיקה מחדש של מצב זכויות נעשית באמצעות טופס לרשות המיסים, עם פרטים כגון תאריכי רכישה וקנייה, הסברים על טעויות אפשריות, ופרטים על אחזקת נכס במהלך השנים.

גבול מוניציפאלי

גבול המפריד בין רשות מקומית אחת לחברתה. מה שמצוי בתוך הגבולות נתון לשיפוטיהן של אותן רשויות והן הגובות בהם מיסים ונותנות שירותים.
כך בעצם נקבעים תחומיהן של הערים, המועצות המקומיות וכו'. יש לגבול זה חשיבות בכל הנוגע לתחומי אחריותה של הרשות המקומית - היתרי בנייה למיניהם, אספקת מים, ניקיון, תחזוקת כבישים, תכנון עירוני, התחדשות עירונית וכו'.
בגאוגרפיה, גבול הוא קו המפריד בין ישויות גאוגרפיות השונות זו מזו. אספקט גאוגרפי של אזור, יוצר גבול טבעי. ישנו "גבול מדיני" המפריד בין מדינות, אך בו בזמן מתקיימים גם הגבולות המוניציפאלים, המפרידים בין הערים בתוך אותה המדינה. אם נלך לדוגמא אף קטנה יותר, גבולות קיימים אף בין חצרות בתים. להצגת קווי הגבולות השונים משמשת גם מפה. 
בישראל ישנן 257 רשויות מקומיות, מתוכן 53 מועצות אזוריות המאגדות בתוכן כ-980 ועדים מקומיים. כל שינוי בגבולות המוניצפליים, מחייב את המלצת מנכ,ל המשרד ואישורו של שר הפנים. בכדי שיוכל השר להחליט בנושא, הוא נדרש לקבל המלצה באמצעות ועדה ציבורית, לאחר שהתקיימו דינוים בהם יכל לשמוע את כלל הצדדים בלב פתוח ונפש חפצה בסוגיה. לצורך קידום ראייה רוחבית ואזורית הוקמו שבע הוועדות הגאוגרפיות במשרד הפנים, ועדות אלו בוחנות סוגיות מגוונות וביניהן שינויי גבולות בין הרשויות המקומיות - הגבולות המוניציפליים השונים.
 
 

גבול מגרש

בגאוגרפיה, גבול הוא קו המפריד בין ישויות גאוגרפיות השונות זו מזו. אספקט גאוגרפי של אזור, יוצר גבול טבעי. ישנו "גבול מדיני" המפריד בין מדינות, כמו כן ישנם גם הגבולות המוניציפאלים, המפרידים בין הערים בתוך אותה המדינה. אך אם נלך לדוגמא אף קטנה יותר, גבולות קיימים אף בין חצרות בתים - אלה הם גבולות מגרש . להצגת קווי הגבולות השונים משמשת גם מפה. 
גבול מגרש הוא קו גבול בין שטח קרקע אחד למשנהו - קו המפריד בין מגרש למגרש, שאותו יש לסמן לפני התחלת הבנייה באמצעות מודד מוסמך.
מגרש הוא יחידת בעלות מוצעת בתכנית, לאחר אישור התכנית המגרש יתפקד כיחידת בעלות כמעט לכל דבר ועניין, וכאשר יכינו תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) הוא ירשם כחלקה.
ניתן לסמן ולקבוע את גבולות המגרשים והחלקות בדרכים הבאות:
 מדידה גרפית: סימון גבולות הגושים והחלקות על מפת מדידה בהסתמך על מפת גוש שהוכנה ע"י המרכז למיפוי ישראל. 
מדידה אנליטית: סימון גבולותיהם של חלקות על מפת מדידה בהסתמך על זיהוי מדויק של כל אחת מהפינות (נקודות התפנית) של הגבול, כפי שתועדו בפנקס המודדים השמור במרכז למיפוי ישראל. רמת הדיוק האנליטית תידרש לעת הכנת תשריטים לצרכי רישום (תצ"ר).
ניתן לבדוק ולראות גבולות מגרש בהסתמך על הנתונים שתקבל ברשות מקרקעי ישראל. בכל מצב המודד מסתמך על נ.צ קיימים במפות המדידה של ישראל.

גוש

גוש או גוש רישום - הוא שטח מוגדר במקרקעין, המכיל בתוכו חלקות ומגרשים המשמש לעניין הסדרי רישום במקרקעין, ומהווה יחידה למדידה ולרישום. מדובר בעצם באזור בישראל; חבל ארץ. הוא מופיע בשמות אזורים שונים המתאפיינים בריכוז של ישובים סמוכים. "גוש דן, גוש עציון." היישות מוגדרת ע"י חלוקת הקרקעות בישראל לשטחים מוגדרים, כל גוש מוגדר בצורה חד ערכית. המספר ניתן כחלק מרישום הגוש, המתבצע בתהליך ההסדר באמצעות מפ"י (המרכז למיפוי ישראל). 
נכון ל-2014, יש בישראל כ-28 אלף גושים. מדידה של גוש חייבת להיות מדויקת ולהתבסס על מערכת קואורדינטות ארצית. טווח השגיאה המותרת ברישום קרקע תהיה מפורטת בתקנות המודדים.
לצורך הוצאת נסח טאבו מלשכת רישום זכויות המקרקעין בישראל, נדרש מספר הגוש ומספר החלקה. בעבר כל אלו היו רשומים בתוך ספר אחד, והיו מוצאים את החלקות והגושים השונים לפי מספר דף. 
המנדט הבריטי הוא זה שהוריש לנו הישראלים את החלוקה לחלקות ולגושים. כשנמכרת דירה, נרשת בנסח הטאבו כתובתה אך גם מספר הגוש, החלקה ותת החלקה - המרכיבות את "תעודת הזהות" המלאה של הנכס.
לפי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הזכויות בקרקע במדינת ישראל רשומות בלשכת רישום המקרקעין לפי גוש וחלקה . חלקה היא יחידה רצופה של מקרקעין בותך גוש, שהוא היחידה הבסיסית לגביה מתקיימות זכויות קניין".
 

דו"ח אפס

עד לפני כמה עשורים, פרויקטי בנייה למגורים התנהלו באופן פשוט ביותר - היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז שסוכם מראש בין הצדדים. כך התהליך נמשך עד שהתרחשו מספר מקרים בהם הקבלנים פשטו רגל - מה שהביא רוכשים רבים להישאר ללא דירות. בעקבות מצב מצער זה נולד החוק "חוק מכר דירות", כלומר הבטחת השקעותיהן של רוכשי הדירות. בחוק זה הוגדרו כללים ראשוניים לליווי בנקאי - אשר השתדרגו במהלך השנים. 
כחלק מחוק זה, הבנק מחייב את היזם למנות מפקח (בדרך כלל שמאים) שיפקח את כל פרויקט. על הבנק לאשר את הפרויקט עוד לפני תחילת הביצוע - לצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח מקדים ובו ניתן להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך עורך אותו השמאי את דו"ח בחינת הכדאיות העונה לשם דו"ח אפס, בהנחיית הבנק.
הדו"ח מוגש לבנק כאשר מתבצעת התקשרות עם יזמים - לצורך בקשת ליווי פיננסי של הבנייה. הדו"ח מכיל בעצם את תחזית עלויות הבנייה בצורה המפורטת ביותר, ועריכתו נעשית במתכונת קבועה. 
הקריטריונים המפורטים בדו"ח זה הם:
תיאור הפרויקט - מצב הבניין כרגע, התקציב הנדרש וכו'
פרטי רישום - גוש, חלקה, תת חלקה וכו'
מצב משפטי - פרטי החוזים השונים, מצב הזכויות במקרקעין וכו'
מקורות מידע - נסח טאבו ואסמכתאות למיניהן
תיאור הסביבה
תיאור החלקה עצמה
מצב תכנוני - אפשרויות והגבלות על הפרויקט וכו'
מודל תכנוני מוצע - מפרט טכני, תמהיל הדירות וכו'
שיקולים ועקרונות - אופן הצמדות, סקר שוק עבור המחיר וכו'
 ניתוח כדאיות הפרויקט - חישובי הוצאות והכנסות וכו'

דיור מוגן

מצב שבו הדייר בעל זכויות מגורים מכוח חוק הגנת הדייר , ונהנה מזכויות שכירות שאינה שכירות רגילה.בעל הבית הוא בעל הנכס ואילו לדייר זכות מגורים בו (ראה חוק הגנת הדייר). 
דיור מוגן הוא מרכז מגורים המיועד לבני הגיל השלישי, המספק להם מגוון רחב של שירותי פנאי, בריאות ורווחה. בניגוד לבית אבות, השוהים המבוגרים בדיור מוגן הם ברובם עצמאיים באופן מלא או חלקי, ואינם נזקקים לשירותים סיעודיים (הגדרתו של קשיש כעצמאי ניתנת לו על ידי גורמי הרווחה). 
הדיור המוגן מספק לקשיש דירה קטנה, ובה חדר שינה, סלון, מטבחון ואף רהיטים. בסביבה הקרובה של דירות אלו ניתן למצוא לרוב בית קפה, חדר אוכל, רופא שיניים, חדר כושר ומרכזי בילוי ופנאי שונים עבור האוכלוסייה הזו. התשלום עבור חיים במרכז כזה נעשים באופן פרטי בלבד, בניגוד למגורים בבית אבות שבהם ניתן לקבל מימון ממשלתי. לרוב כניסה לדיור מוגן מחויבת בתשלום דמי כניסה וכן תשלומים חודשיים עבור אחזקה. 
חיים במרכז שכזה מאפשרים ניהול חיי חברה עצמאיים ומלאים פעילות, תוך כדי קבלת כל השירותים החיוניים בשלב זה של החיים. 
בשנים האחרונות הולך ומתפתח גם דיור מוגן עבור אנשים הסובלים ממחלות נפש, אך מסוגלים בעזרת סיוע מסוים לחיות שלא במוסד אלא בדירות עצמאיות יחסית. בניגוד לדיור המוגן של הקשישים, פרויקט זה ממומן על ידי המדינה ומשרד הבריאות, וניתן לאותם חולים כחלק משירותי סל שיקום. הדבר מבוצע על ידי עמותות של משרד הבריאות - לשוהים בו ניתן ליווי של עובדים סוציאליים ומדריכי שיקום.

הסכם שיתוף

שיתוף במקרקעין הוא מקרה בו מתבצעת רכישה של מספר אנשים לאותו נכס. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר בני זוג הם הבעלים המשותפים של דירת מגורים. לעיתים יש מקרים בהם מספר אנשים רוכשים חלק מנכס שלם, בדרך כלל מדובר במגרשים המיועדים לבניה של בתים צמודי קרקע, כאשר כל שותף בונה בית מגורים משלו בחלקה - וכך הם נחשבים לשותפים במקרקעין.
הסכם השיתוף במקרקעין נערך בין השותפים והצדדים בנכס ועוסק בעיקר בניהול המקרקעין המשותפים - לרבות השימוש בהם והזכויות והחובות הנוגעים להם. סעיפי ההסכם חלים על הצדדים, וגם על כל אדם אחר המעורב בהקמתו, בנייתו ותחזוקתו. 
ההסכם נועד להסביר בין השותפים השונים את חלוקת השימוש בנכס, את זיקת ההנאה של כל אחד מהכנס ומפירותיו, את זמני ומועדי סיום הבעלויות השונות. במסגרת ההסכם מוגדרת החלוקה לשימושיו של כל אחד מבעלי הזכויות - בחלק השייך לו ניתן לעשות את כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות בשטח שבבעלותו. אולם בחלקים המיועדים לשימושם של יתר השותפים אין לו זכות לעשות דבר.
הסכם זה הוא בעצם כלי המאפשר לשותפים להקצות זכויות בהסכמה מלאה של כולם - מהווה פיתרון יעיל במקרים מסוימים, שבהם קשה לבצע חלוקה של המקרקעין לחלקות משנה. רישום מקרקעין משותפים בטאבו בלבד לא מאפשר את הסדרת הזכויות ואינו מגדיר את חלקו של כל שותף.

הערת אזהרה

במסגרת דיני מקרקעין, הערת אזהרה היא פעולה משפטית - רישום במרשם המקרקעין (בטאבו) בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין (או בעל הזכות במקרקעין),לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. רישום זה נועד לציין שבוצעה עסקה בנכס המקרקעין שאינה מאפשרת ביצוע עסקאות נוספות אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה. 
הערת האזהרה מיועדת בכדי להעניק לרוכש ביטחון מסוים ולמנוע עסקאות נוספות בנכס. היא נועדה בראש ובראשונה כדי להזהיר ולהתריע, לכל המתעניין בנכס, כי קיימת התחייבות קודמת מצד בעל הזכויות בו, המונעת ממנו מסגירת עסקאות נוספות. ניתן לראות את הערת האזהרה בנוסח הטאבו הפתוח לכלל הציבור.
כמו כן היא מספקת מידע משפטי מעודכן על מצבו המשפטי והתכנוני של כל נכס. בנוסף, היא מונעת מבעל המקרקעין עצמו מלעשות עסקה סותרת באותו הנכס, ללא הסכמתו של הקונה המקורי או ללא קבלת צו מבית משפט. 
לאחר שנרשמת הערת אזהרה , וכל עוד לא נמחקה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין שום עסקה אחרת הסותרת את תוכן ההערה.
למרות כל האמור לעיל, ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה אך ורק במקרים הבאים:
הזכאי להערת האזהרה הסכים לרישום העסקה הסותרת.
ניתן צו של בית משפט המורה לרשום את העסקה הסותרת.

הפקעה

הפקעה היא פעולה בה המדינה משתלטת על רכושו הפרטי של אזרח, או על זכויותיו של האדם ברכוש, תוך כדי מתן פיצוי כספי, אך ללא הסכמתו. הנכס נלקח לשימוש הממשלה או לצדדים שלישיים אשר יקדישו אותו לשימוש ציבורי, אזרחי או לפיתוח כלכלי. 
השימוש הנפוץ ביותר של נכס שנלקח בהפקעה  הוא עבור שירותים ציבוריים, כבישים ציבוריים, מסילות ברזל וכו'. עם הזאת, ניתן להשתלט על הנכס גם מטעמים של ביטחון הציבור. קיימים גם מקרים בהם נדרשת הממשלה\הגוף הממשלתי להגיש הצעה לרכישת הנכס לפני שמשתמש בסמכותו להפקעי.
ההפקעה מתבצעת כמובן בהתאם לחוק הישראלי. היא יכולה להתבצע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות, למטרות שהוגדרו מראש. 
כאשר מתבצעת הפקעה , כל הרשויות המבצעות אותה חייבות בתשלום מלא עבור מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע. כמו כן ישנה חובה בפיצוי עבור הקרקע, בניכוי חלק ממנה שבה הכיר החוק.
הרשות המפקיעה עלולה לעיתים לייעד את המקרקעין להפקעה אך לא לממש את התהליך בפועל. במקרה שכזה בעלי המקרקעין אינו יכול לנצל את הנכס לבניה ואינו יכול למכור אותה עקב רמת סחירותה שהתנמכה משמעותית, ומאידך גם לא מקבל פיצויים כלל שכן לא בוצעה ההפקעה.
במקרה שכזה בית המשפט יכול לספק סעד לבעלי המקרקעין, באמצעות ביטול ההפקעה או חיוב הרשות להפקיע בפועל.

הצהרה על ביצוע עסקת מקרקעין

טופס 7002 המוגש למס שבח ובו מצהירים הצדדים על ביצוע עסקת מקרקעין.
לפי חוק מיסוי מקרקעין , כל אדם המוכר או רוכש זכות במקרקעין מחויב על פי חוק במתן הצהרה לגבי העסקה. יש למסור את ההצהרות בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה, איחוד במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס. החל 
מ-2017 ניתן להגיש את ההצהרות אך ורק באופן מקוון. אם המוכר\הרוכש מיוצג על ידי עורך דין, ההצהרה תוגש באמצעות עורך דין שמייצג אותו.
ההצהרה על הרכישה או המכירה של זכות במקרקעין תכלול את הפרטים הבאים:
פרטי הזכות
פרטי העסקה
התמורה שניתנה עבור רכישת הזכות - במקרה של מכירה
תאריך הרכישה - במקרה של מכירה
הניכוים והתוספות שתובעים לעניין חישוב השבח - במקרה של מכירה
סכום המס שיש לשלם ודרך חישובו
זכאויות לפטור או להנחה מתשלומי המס

לגבי תשלום המס, ניתן בסיום ההליך לפנות למחלקת הגבייה במשרד מיסוי המקרקעין ולשלם את סכום המס לפי השומה העצמית - בכרטיס אשראי או בשובר תשלום בבנק.

הצמדות

פעולת רישום שבאמצעותה מתעדים הצמדת שטחים (יחידות נוספות במקרקעין ליח"ד בבניין הרשום כבית משותף). ההצמדה נרשמת בטאבו וברישום צו בתים משותפים, תיאורה נעשה באמצעות סימונים בתשריט. סעיף 62(א) של חוק המקרקעין קובע כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. 
לפני ששטח\רכוש מוצמד לדירה מסוימת הוא נקרא "רכוש משותף" בבית המשותף - מקומות אלו מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. ישנם חלקים מן הרכוש המשותף שניתן להצמיד לדירה פלונית - כמו גג, גינה, מחסן או חניה - וחלקים אחרים כמו חדר המדרגות, מקלט, מעליות וכו' - שאסור.
לקראת עסקה של קניית דירה, חשוב לשים לב מהו הרכוש המוצמד אליה, וחשוב אף יותר לוודא כי מדובר גם באותו הרכוש שרשום בטאבו, וגם כי הוא תואם את התשריט מבחינת מאפיינים פיזיים. כגון: חנייה מסוימת, מחסן מסוים, שטח קרקע מסוים וכיוצא בזה.
למרות זאת, סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע, כי מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, רשאים להחליט בדבר הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבה של אותה הדירה, וכמו כן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך ביצוע התהליך.
ניתן להעביר (למכור) חלק מסוים אשר כבר הוצמד לדירה פלונית לדירה אחרת - אין צורך בהסכמת שאר הדיירים. לעומת זאת, לא ניתן להעביר את אותו חלק מסוים לאדם שאינו מתגורר בבית המשותף.

הקלה

הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה היא הרשאה לבצע פעולת בנייה הטעונה היתר, בסטייה מהוראות תכנית בניין עיר, ושאין בה שימוש חורג (סטיות שאינן נחשבות עפ"י החוק כסטייה  ניכרת מתכנית). 
להלן מספר דוגמאות למקרים הנחשבים כ"סטייה מוכרת":
שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית המשנה את אופי הסביבה.
הוספת בניינים במגרש מעבר למס' הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם פי 2 מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מ' בין הבניינים. לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.
סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתוכנית.
ההקלה תפורסם ב - 3 עיתונים יומיים ועותק ממנה יתלה במבנה. התנגדויות להקלה ניתן להגיש תוך 30 יום. הועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הסמכות המאשרת הקלות למבקשי ההיתרים.
ישנו היגיון מאחורי אישור הקלות - ישנם מקרים רבים בהם עמידה על הכללים הקשוחים עושה אי- צדק עם הבונה. לעיתים רבות ישנם תנאי שטח וגורמים אחרים (כגון צורתם ו\או השפעתם של המבנים בסביבה) שבעקבותם לא ניתן לבנות מבנה ראוי, בהתאם לכללים של תכנית בניין עיר.
כמו כן הקלות ניתן כשיש רצון להטיב עם יזמים ועל מנת לאפשר הקלטות עבור מבנים קיימים, שכבר נבנו שלא על פי החוקים והכללים. במקום להרוס את המבנים - הועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר הקלות, בכך שמרכזת בידיה כוח כה רב. 
ההקלה נותנת לבעל הנכס זכויות בנייה נוחות וגמישות יותר, לכן הרבה פעמים היא תהיה כרוכה בתשלום היטל השבחה.

זיקת הנאה

זכות קניינית עצמאית הניתנת לאדם או לישות, להשתמש מקרקעין שהם בבעלות אדם אחר. הזכות טבועה במקרקעין ולא באדם ספציפי (למשל זכות מעבר),היא חייבת ברישום בטאבו. מקרקעין בהם יש זיקת הנאה קרויים מקרקעין כפויים. במילים אחרות, בעסקה של זיקת הנאה בעל המקרקעין הכפופים מתיר לאחר לעשות שימוש מסוים במקרקעין שבבעלותו. 
ההנאה יכולה להתבטא בזכות אקטיבית - שימוש במקרקעין הכפופים המחייב את בעליהם לבצע פעולה מסוימת באותו מקרקעין. 
כמו כן היא יכולה להתבטא בצורה פסיבית - הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין כפופים, או מניעת הזכות מבעלי המקרקעין הכפופים לביצוע פעולה מסוימת באותם המקרקעין.
זיקת ההנאה יכולה להיווצר בעקבות הסכם הצדדים, והיא נוצרת בדרך כלל בשל הנסיבות, אופי הנכס והשימוש בו - לכן לרוב אין צורך בהסכם כתוב. היא יכולה להיות גם בתשלום ובכפוף לתקופה מסוימת.
קיימת גם זיקת הנאה "מכורח הנסיבות" - הנוצרת מכך שהסיטואציה היא כזו שמכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים לצורך מעבר. 
זיקת הנאה מכוח שנים
העיקרון העומד מאחורי סוג זה של זיקת הנאה הוא כזה:
במקרה שבו אדם השתמש במשך 30 שנים לפחות במקרקעין של אדם אחר בדרך כזו או אחרת, והשימוש הנ"ל אינו היה על פי הסכם והתרחש ללא התנגדות מצד בעל המקרקעין, עצם שימוש שכזה עשוי להקים זיקת הנאה מכוח שנים לטובת המשתמש או המקרקעין. 

חוק מכר דירות

חוק מכר דירות כולל מספר תקנות להגנה על רוכשי הנכס. בין היתר החוק מחייב כי לחוזה המכירה של הדירה יהיה מצורף מפרט, כמו כן הוא גם קובע את משך האחריות של הקבלן על ליקויי בניה מסוגים שונים וכן אחריות הקבלן לגבי בניין משותף.
בנוסף, החוק קובע מספר תקופות של אחריות:
"תקופת בדק" - בין שנה לשבע שנים מזמן המכירה, בהתאם לליקוי שנמצא: משך אחריות הקבלן לגבי ליקויים שונים מפורט בחוק. למשל האחריות על קילוף חיפויים פנימיים נמשכת שלוש שנים, והאחריות על סדקים בקירות ובקירות הוא חמש שנים.
"תקופת האחריות" - ישנם רכיבים רכיבים שהאחריות עליהם היא בין שבע לעשר שנים.
מצדו של רוכש הנכס, לפי החוק עליו לדווח מיידית על הימצאותן של אי-התאמות או ליקויים למיניהם בתוך שנה מזמן קבלת הנכס - בזמן "שנת הבדק". למרות זאת, החוק גם קובע כי אם מדובר בליקוי שלא ניתן היה לגלות ב"בדיקה סבירה" בזמן קבלת הנכס, אז ניתן להודיע על ליקויים גם בשלב מאוחר יותר. כלומר, לשנת הבדק אין תוקף של ממש.
כמו כן, מומלץ תמיד לבצע בדק בית על ידי מהנדס בניין מומחה, מוקדם כל האפשר. לאחר מכן יש להעביר את דו"ח המהנדס לקבלן לשם קבלת פיצוי, או ביצוע תיקונים. אין לדחות את בדק הבית שכן זה יכול להביא לנזק מצטבר. כמו כן בשלב מאוחר יהיה קשה יותר לתבוע מהקבלן את הנזיקין, ותמיד יש סיכוי שיפשוט רגל עד אז.

חלקה

יחידת קרקע המסומנת בטאבו שהיא חלק מגוש רשום.
הקרקעות בישראל מחולקות לפי חלוקה ראשית של גושים וחלוקה משנית של חלקות, וזאת בהתאם לשיטת טורנס (Torrens) שהיתה בשימוש באימפריה הבריטית החל מהמאה ה-19, ויובאה ארצה על ידי המנדט הבריטי. 
כלל הקרקעות בכל יישובי ישראל מחולקות לגושים, כאשר בכל גוש יש מספר נכסים. כל גוש כזה מחולק לחלקות ולתת-חלקות (במקרה של בית משותף ). החלקה רשומה על שם בעלי הבניין, והתת חלקה (במידה והיא קיימת) נותנת מידע על דירה מסוימת. 
לעתים בנוסף לבעלות על החלקה ישנם זכויות כמו חכירה , משכנתא וכו'. לעתים הבעלים הם פרטיים ולעתים זו המדינה. למעשה, מעל 90% מהקרקעות במדינה הן בבעלות מדינת ישראל. 
איתור חלקה ספציפית
הדרך הפשוטה ביותר לבצע איתור של גוש וחלקה , הוא פשוט לקבל מהבעלים של הבניין את המספרים - לכל בעלים של נכס מקרקעין חייב להיות רישום שכזה, בהנחה שהוא רשם את הנכס שלו בתוך נסח טאבו . 
כמו כן, נכון להיום באתר של משרד הבינוי והשיכון ניתן לבצע חיפוש נוח ביותר לאיתור מהסוג הזה, כך ניתן במהרה לקבל תשובה לשאלה - האם יש רישום לגוש ולחלקה בנסח הטאבו?

טאבו

"טאבו" הינו הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין. רישום בלשכה זו הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע כאשר רוכשים נכס מקרקעין.
מדובר בבדיקה ראשונית של הנכס מבחינת מצבו המשפטי וב"תעודת הזהות" שלו - מפורט מה השטח הכולל של הנכס, האם הוא רשום על שם המוכר, מה היתר השימוש בו, פירוט על חריגות הבנייה (במידה וקיימות) ועוד.
את נסח הטאבו מוציאים בלשכת רישום המקרקעין, כמו כן ישנו נסח טאבו מקוון שניתן להוציא דרך האינטרנט, הכולל את מספר הגושס החלקה ותת החלקה. 
פרטים אלו מסופקים על ידי מוכר הנכס, או באמצעות איתור באתר לשכות הטאבו, או ברשויות המקומיות. 
בלשכות רישום המקרקעין השונות (הנמצאות בתל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, נתניה, נצרת, חולון, רחובות ובאר שבע). ישנו תיעוד של כל העסקאות מהפעולות הקשורות למקרקעין בישראל, באמצעות מערכת ממוחשבת. 
כשמדובר בדירה חדשה מקבלות, על הקבלן מוטלת חובה של ביצוע הרישום בטאבו, ועליו להשלים את התהליך בתקופת זמן מוגדרת על פי חוק המקרקעין .
הרישום בטאבו הוא היחיד שיוצר את הזכות בנכס - כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין הבעלות לא תעבור לרוכש. 
כאמור, ביצוע הוצאת נסח הטאבו הינה תהליך חינמי שניתן לעשות בלשכת השונות או באינטרנט.

ייעוד קרקע

ייעוד קרקע והפוטנציאל שלה לשמש לייעוד מסוים, הוא זה שמעניק לנכס את ערכו. הייעוד והשימושים הפוטנציאליים של נכסים שונים נקבעים על ידי התנאיים הפיזיים, מיקומם, וכלל חוקי התכנון והבנייה אשר חלים על המקרקעין באותה עת.
חוקי התכנון והבנייה קובעים את השימושים המותרים לנכס או לאתר הספציפי, כמו כן הם קובעים צרכים מיוחדים כגון סידורי ביוב, צורת חזיתות הבניינים, גינון, חנייה וכו'. כל התנאים האלה כלולים וכתובים בתשריט בתב"ע (תכנית בניין עיר),היזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי רשות ממשלתית מקומית - הרשויות המקומיות וכו'. התב"ע מקבלת אישור בדרג הממשלתי והמחוזי.
לקרקעות ישנם ייעודים שונים ומגוונים, כגון:
מגורים - בתים פרטיים, בנייני מגורים, מגדלי יוקרה, משקי עזר וכו'.
תעסוקה - מסחר, משרדים, תעשיה, אחסנה, מתקנים הנדסיים, מבני נשק, גני אירועים וכו'.
מבנים ומוסדות ציבור - מבני חינוך, תרבות ופנאי, דת, בריאות וכו'.
תיירות - מלונאות, אטרקציות וכו'.
שטחים פתוחים - חקלאות, נחל, תעלה, מאגר מים, חוף רחצה, טיילת וכו'.
תחבורה - מרכז תחבורה, כבישים, שבילים, גשרים, מסילות ברזל, נמלי תעופה וכו'.

לוח סילוקין

טבלה מסודרת המציגה את החזרי המשכנתא. ניתן לראות בה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת במספר תשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שהסיכון תקופת ההלוואה מוחזרים במלואם הן הקרן (הסכום שניתן) והן הריבית שהצטברו על גבי ההלוואה לאורך כלל התקופה. 
מאחר וההלוואה היא תהליך מתמשך, וחישוב הריבית מתבצע באופן תקופתי, ניתן לראות ולהבין כי סכום החוב אינו יורד בצורה מונוטונית, בגלל שבין תשלום לתשלום מצטברת ומתווספת ריבית על החוב. 
חישוב הריבית:
חשוב לזכור כי אמנם תשלומי ההלוואה מתבצעים בדרך כלל מדי חודש, הריבית הנקובה בהלוואה היא לרוב ריבית שנתית. היא מחוברת מחדש לפני כל תשלום חודשי, בהתאם לתקופה היחסית מאז התשלום שלפניו. 
ישנם 2 סוגים של לוחות סילוקין:
לוח סילוקין שפיצר: בלוח מסוג זה מחשבים סכום החזר קבוע, ומתוך הסכום הקבוע נקבעים אחוזי ההחזר לקרן ולריבית - אלה משתנים בהתאם לתקופת ההלוואה. כלומר תחילה אחוז גדול מכסה את הריבית וככל שעובר הזמן חלק הריבית יורד מושלמים יותר ויותר על הקרן. חשוב לציין כי זהו הלוח שמעניק ללווה את הודאות הגבוהה ביותר, לכן הוא בשימוש הכי נפוץ. 
לוח סילוקין קרן שווה
לפי לוח זה, יש לשלם כל חודש תשלום קבוע מהקרן וכך ככל שעובר הזמן תשלום הריבית פוחת. אמנם התשלום בהתחלה יהיה גבוה יותר מבלוח שפיצר, אך יתרת הקרן תפחת במהירות רבה יותר - וכך גם תשלומי הריבית. עם שיטה זו בעצם תשלמו את ההלוואה מהר יותר, שאומר פחות ריבית לבנק.

ליווי פיננסי לעסקאות מקרקעין ובנייה

שיטת מימון לפרויקטים בבנייה, על פיה מממן הבנק את כל עלויות הבנייה עד להשלמת הפרויקט ללא תלות עקרונית בקצב המכירות של הפרויקט.

מושאע

מושג מחוק הקרקעות העות'מאני של 1858, וכיום משומש במדינת ישראל כתיאור של בעלות משותפת על נכס מקרקעין (על פי חוק המקרקעין פרק ה'). מקור המושג הוא מהמילה הערבית משאע, שפירושה "שותפות". שותפות מהסוג הזה יכולה להיווצר מירושה, כאשר מספר יורשים קיבלו יחד נכס שהיה בבעלות מוריש אחד. כמו כן הסיטואציה יכולה להיווצר בעקבות תכנית איחוד וחלוקה - כאשר יש מספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה. או נגיד כאשר הייתה בעלות קהילתית על הקרקע והנהגת הכפר (המוח'תאר) חילקה אחת לכמה שנים את הקרקעות שבחזקת הכפר בין בני החמורה או הכפר. 
השותפות אינה מעידה בהכרח על בעלות. בעל אדמה יכול להחכיר אותה למשפחה מסוימת, שהחליטה לחלק בינה לבין עצמה את השטח לעיבוד משותף במשאע. 
עם השנים התפתחו מספר שיטות אחזקה משותפת - ממראה משותף ועד לקרקע מעובדת. 
במשאע קלאסי (שניתן לקרוא את תיאוריו בספרות) לכל שותף יש חלק מסוים בקרקע, אך אין לו קרקע מוגדרת כשלו, בגלל שכל כמה שנים (בדרך כלל שנתיים) המעבדים החליפו ביניהם חלקות. אמנם מנקודת מבט מערבית השיטה נדמית כאווילית, אך לפי מחקרים נדמה כי היא תאמה את צורכי הפלאחים.

סטייה ניכרת

בנייה או שימוש בניין / קרקע שיש בהם משום שינוי ביעוד כפי שנקבע בתב"ע ובאופי הסביבה הקרובה.

ערבות חוק מכר

ערבות בנקאית מטעם מבצע פרויקט הנדל"ן, שנעשית כחלק מחוק מכר דירות ומוסכמת בחוזה מכר. היזם מחויב להעביר אותה לרוכש, כתנאי לקבלה של מעל 7% מהתמורה של הדירה. 
הערבות משמשת בתור ביטוח לכסף שהרוכשים מעבירים עבור הדירה עד לרגע שהעסקה מתקדמת לשלבייה המרכזיים, כלומר המועד בו נחתם הסכם החכירה או לחלופין המועד בו רושמים את הערת האזהרה. 
הערבות "תיכנס לתמונה" כאשר הדירה לא נמסרת אל רוכשי הדירה. היא בעצם משמשת ביטוח במקרה 'בו הפרויקט לא יוצא לפועל - עקב נסיבות כלכליות או אפילו מרמה במקרים קיצוניים. 

פיתוח

  משרד הבינוי והשיכון פועל ליישום החלטת ממשלה 2214 מיום 12.8.2007, ולפיה מקדם פרויקטים לפיתוח קרקע למגורים. מדובר באופן כללי בעבודות עפר למיניהן, ריצוף שבילים ומשטחים, בניית קירות וגדרות, גינון והתקנת מערכת השקיה שמבצעים יזם / קבלן או הרשות.
תהליך הפיתוח מתחלק למספר שלבים, החל מהכנת השטח לבנייה:
העתקת תשתיות - צינורות מים, קווי טלפון, עמודי חשמל, עצים לעקירה וכו'. 
סקר ארכאולוגי - סקר ראשוני של השטח 
תכנון רשת חשמל - יצירת תיאום מול חברת החשמל
ניקוז - ניקוז מי התהום במקרים בהם יהיה צורך.
שילוט רחובות
לאחר מכן ישנן עבודות הבנייה באתר עצמו:
כבישים - ביצוע מושלם של הכבישים, המדרכות, קירות התמיכה לכביש, מערכות תאורה, הסדרי תנועה וכו'.
מים - קווי המים הפנימיים באתר, התקנת מתקנים הנדסיים וכו'.
שטחים ציבוריים פתוחים: פיתוח כיכרות, גינות ציבוריות, טיילות, כיכרות וכו'.
חשמל - תשלום חלקי לחברת חשמל על ביצוע רשת החשמל.
לבסוף ישנן עבודותו ראש שטח, כלומר מחוץ לאתר:
כבישים - עבודות שאמורות לחבר את האתר לרשות המקומית הקיימת.
מים - תכנית שנקבעת בהתאם לתוכניות אב של מים, עבודות המשרתות מעל אתר אחד.
ביוב - תכנית שנקבעת בהתאם לתוכניות אב של ביוב, עבודות המשרתות מעל אתר אחד. 
תיעול - תכנית שנקבעת בסיכום מול הרשות המקומית. במידה ואין סיכום, העבודות יכללו את המשך מערכות התיעול באתר ומחוצה לו.

צו בתים משותפים

צו המורה על רישום בתים משותפים בפנקס הבתים הרשומים. רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים מאפשר בעצם זיהוי ייחודי של כל אחת מהדירות ובכך גם שיוך השטחים המשותפים לכל בעל דירה. רישום זה מקדם את ודאות העניין ומקל על ביצוע עסקאות מכר\ השכרה של הדירות שהן חלק מהבית המשותף בעתיד. לעתים ישנן טעויות ברישום הבית שיש לתקן ולפעמים צריך אף לבטל רישום קודם ולעדכן את כל הבית מחדש. כמו כן יש לעדכן את הרישום לאחר ביצוע שינויים ותוספות בנייה למיניהן.
בית משותף נרשם כאחד בפנקס הבתים המשותפים אך ורק במקרים בהם יש לפחות 2 דירות בבניין. כאשר רושמים את אותו הבית כבית משותף, המשמעות היא ביצוע חלוקת השטח הכולל של הבית לתתי חלקות ( פרצלציה ),כך שכל דירה בנכס המשותף תהיה ניתנת לזיהוי באופן נפרד. כל תת חלקה מקבלת מספר זיהוי משלה. 
הרישום מתנהל מול לשכת המפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). המפקח בוחן את הבקשה, ובמידה שמלוא הדרישות מתקיימות, הוא חותם על צו רישום הבית כבית משותף.
שלבי הרישום הם:
הגשת טופס בקשה הכולל את כל הפרטים על הנכס ובעלי הדירות
נסח טאבו עדכני ומאומת מלשכת רישום המקרקעין
תשריט שנערך על ידי אדריכל ומהנדס
הסכמה לשמש נציגות זמנית (ועד בית)
תקנון מוסכם או הודעה על אימוץ התקנון המצוי
אישור תשלום אגרה
צו רישום מוכן לחתימת המפקח על רישום המקרקעין
בקשה לייחוד הדירות המפרטת את חלוקת השטחים בין בעלי הדירות

צרכי ציבור

הגדרת שטחים הנדרשים לשימוש הציבור עפ"י סעיף 180 לחוק התו"ב נכלל: שטחי נופש וספורט, שמורות טבע, שדות תעופה ועוד. הקצאה זו של שטחים לצרכי הציבור מתבססת על החלטת הממשלה מתאריך 8.1.1997 בנושא "ייעול השימוש בקרקעות ליעד ציבורי".
החלטה זו הטילה על שרי הפנים והאוצר, וסגן שר הבינוי והשיכון להקים תוך שבוע בלבד ועדה בינמשרדית, שתכלול נציגים ממשרד החינוך, התרבות והספורט, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר ומינהל מקרקעי ישראל. על ועדה זו לגבש המלצות בדבר הדרכים ליעל את השימוש בקרקעות המיועדות לצרכי ציבור, ולקבוע כללים להקצאת קרקעות מסוג זה בעתיד. כל זאת תוך בחינת הצורך בהעלאת אחוזי הבנייה במגרשים אלו ושילובם של מספר שימושים שונים במגרש אחד. 
החלטה זו הגיעה מהאידאולוגיה שבמדינת ישראל קיימת מחויבות ממסדית לספק מגוון שירותים ציבוריים, מחינוך ועד לשירותי חירום ושטחים פתוחים. 
לעתים קרובות תכנון ויישום מבני הציבור והקצאות הקרקע נקלעים לעימות אל מול שיקולים אחרים, בעקבות זאת, על מתכנן התכנית לייצג נאמנה את ערכי הציבור ולמצוא את האיזון הנדרש. 
לא די בהקצאת שטחים בלבד במסגרת התכנית לצרכי ציבור, על המתכנן לחשוב על דברים רבים מעבר - טופוגרפיה של המגרש, נגישות נוחה לכלל האוכלוסיות, פריסת מוסדות הציבור ועוד.

צמודי קרקע

מונח מטרייה מקצועי המתייחס לכל הנכסים הצמודים לקרקע פרטיים ובבתים משותפים: קוטג'ים , דירות גן ובתים פרטיים. מדובר בעצם בבניני מגורים בני 2-3 קומות בלבד, שבה לכל יח"ד פיסת קרקע המיועדת לגינה. ידועה גם בשם המקצועי "בנייה פרטית" וזאת מכיוון שרוב העבודות מיושמות לצרכי הקמתם של בתים פרטיים צמודי קרקע בבעלות פרטית.
בנייה צמודת קרקע היא למעשה הגדרה כללית להליכי התכנון, הפיתוח והבנייה הנדרשים לצרכי הקמתם של מבני מגורים חד ו\או דו קומתיים על גבי שטח הנמצא בבעלותו המלאה של האדם המעוניין בדבר. 
בית צמוד קרקע נחשב כחלום עבור מרבית האנשים המודרניים, זאת למרות שיש התפתחות עירונית שמביאה עמה צפיפות אוכלוסין בערים הגדולות וביקוש גבוה לנדל"ן מגורים בבניינים רבי קומות. בית צמוד קרקע עדיין נחשב למרות הכל לאלטרנטיבה המועדפת לגידול משפחה עם ילדים. 

קומבינציה - עסקת אחוזים

עסקת קומבינציה \ עסקת אחוזים היא עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין רק חלק מזכויות לקבלן תמורת חלק בנכס שייבנה על חלקו במגרש - בדרך כלל מדובר בדירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכו'). 
עסקה זו נוצרה משיקולי חיסכון במס, והן נפוצות מאוד בישראל בעקבות היתרונות הכלכליים הטמונים בהם לכלל הצדדים המעורבים. עבור בעל המגרש זה חוסך את הצורך לשאת בהוצאות הבנייה, והוא עדיין יקבל מספר רב יחסית של יחידות בנויות. מדובר גם במספר גדול יותר של יחידות בנויות מאשר זה שהיה מקבל אם היה מוכר זכויותיו בקרקע ומשתמש בתמורה לרכישת יחידות. כיוון שנמכר רק חלק מהמגרש על ידי הבעלים ולא המגרש כולו, גם לא יחויב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש, וכמו כן לא יחויב אפילו במס רכישה בעת קבלת הדירות, בגלל שמדובר בשירותי בנייה שקיבל על חלקו בקרקע. 
הקבלן מרוויח בכך שאינו נדרש לשלם על רכישת חלקו במגרש במזומן, ובכך חוסך בהוצאות מימון משמעותיות ביותר. כמו כן גם הקבלן אינו מחויב בתשלום מס רכישה על כל המגרש - אלא רק על החלק שהועבר לידיו. 
למרות כל היתרונות שציינו, ישנו גם סיכון בעסקה מסוג זה שכן עסקת קומבינציה הופכת למעשה את היזם והקבלן לשותפים בקרקע ובפרויקט. השותפות עצמה מהווה גורם סיכון שכן יכולות לצוץ 
מחלוקות בין הצדדים לגבי חלק מסוים בשותפות. מחלוקות מסוג זה עלולות להוביל לעצירת הפרויקט ולעתים אף להליכים משפטיים. 

רווח יזמי

רווח המופק ממימוש נכסי מקרקעין, כתוצאה מפעילות יזמית המביאה להשבחת הנכס ע"י שינוי יעוד, הגדלת אחוזי בנייה, הפשרת הקרקע, רווח יזמי יכול לנבוע מרכישת נכס כיחידה אחת ומכירתו כמספר יח"ד. 

רווח קבלני

ההפרש בין עלות ביצוע הבנייה לבין המחיר שיתקבל תמורת היחידות הגמורות.

רכוש משותף

אזורים בנכס משותף שמשמים את כל בעלי הבתים או הדיירים. רכוש משותף בבית משותף כולל בעצם את כל חלקי הבניין המיועדים לשמש את כלל בעלי הדירות או את רובם, מלבד החלקים הרשומים כדירות. אם נרצה לפרט אז מדובר בקרקע, בגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקני ההסקה או המים. הדבר מוגדר בחוק המקרקעין בסעיף 52 לחוק. 
לכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו הבניין. זאת אומרת שלכל אחד מבעלי הדירות בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אך לאף אחד מבעלי הדירות אין שטח ספציפי ששייך רק לו. החלק של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח דירתו של הדייר ביחס לשטח כל שאר הדירות בבניין המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם של הבית המשותף. כאשר מחשבים את שטח הדירה לא לוקחים בחשבון מרפסות וקירות חיצוניים, אלא אם קובעים אחרת בתקנון.
לעיתים מעוניינים בעלי דירות להצמיד חלק כלשהו מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת. לדוגמא חלק מהגינה, חניה וכדומה. עניין שכזה דורש את הסכמתם של כל בעלי הדירות.

שטח ברוטו

שטח ברוטו הינו סך כל שטח הרצפה של יחידה במבנה, כולל חלקה היחסי של היחידה בסך שטחי השירות (במשרדים משלמים שכירות / רכישה לפי שטח ברוטו). כמו כן שטח זה כולל את חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף המצוי בבניין (לפי שטח הדירה ביחס לשטח יתר הדירות בבניין המשותף).
עד היום לא השכיל המחוקק לקבוע שיטה מחייבת אחידה למדידה ולציון שטח דירה, מה שיוצר חוסר בהירות במיוחד אצל רוכשי הדירות ברחבי הארץ. כמו כן נושא זה טעון ביותר ומעורר מחלוקות רבות בעסקאות של רכישת דירה מקבלן. כמעט לכל רשות כללי מדדים שונים משלה, ושטחה של אותה דירה עלול להיות שונה לצרכים שונים - למשל ארנונה, הרישום בטאבו, צרכי מנהל מקרקע ישראל ועוד.
הגדרה זו הוגדרה על ידי הועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים ועל ידי משרד הבינוי והשיכון . אמנם היא טרם אומצה על ידי הטאבו ועל ידי חלק מהרשויות המקומיות.

שטח מבונה, שטח בנוי

שטח מדוד לבנייה בפועל לרבות שטחן של רצפות, מרפסות פתוחות, מגרשי חנייה מקורים ומחסנים.

שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)

שטחים שהוקצו בתכנית מתאר לצרכי ציבור כגון - גינות משחקים, כבישי גישה, מדרכות, חנייה ועוד. למונח "שטח ציבורי פתוח" אין הגדרה חד משמעית וברורה בחוק התכנון והבנייה או בכל דין אחר. מדובר בעצם בשטח פתוח לא בנוי בבעלות ציבורית. השטח מוגדר בחוק כשטח לרשות הציבור ולרווחתו. לדוגמא: גן משחקים, כיכר עירונית וכו'. שטחים אלו נקראים גם בשמם השני "שטחים ירוקים". זהו בעצם מונח מטרייה לייעודים רבים נוספים, כגון יערות, גנים לאומיים ושמורות טבע, אך לפי נוהל מבנה אחיד לתכניות, כאשר פיסת קרקע מסוימת נצבעת בתשריט בצבע ירוק בהיר הכוונה היא בעיקר לגן, חורש, רחבה, כיכר, שדרה או מעבר. 
על פי המדריך לתכנון שטחים פתוחים, ההמלצה להיקף השצפ"ים בעיר הינו בערך 5 מ"ר לנפש ברמת השכונה, 2 מ"ר לנפש ברמת הרובע ו-3 מ"ר לנפש ברמה העירונית - זאת אומרת סך הכל 10 מ"ר לנפש בעיר. 

שטחי שירות

שטחי הרצפה המשמשים את כלל הדיירים ואת באי הבניין. בבבנייני ציבור ובבתי מגורים.
דיירי הבניינים משתתפים בעולת אחזקת שטחי השירות ואלה מנוהלים בד"כ ע"י חברה לניהול נכסים.
התכנית המפורטת (תב"ע) שחלה באותו השטח היא זו שקובעת את יחס הבנייה בין שטחי שירות לשטחים העיקריים. 
הרשימה המלאה והמפורטת של שטחי השירות השונים הנמצאים בכלל הנכסים:
חדרי ביטחון ובטיחות - מקלט, מרחב מוגן דירתי (ממ"ד),קומתי (ממ"ק) או מוסדי (ממ"מ)
מחסנים המשמשים לאחסון ציוד עבודת גינון וכיוצא בזה.
חניה מקורה. חדרי מערכות טכניות למעליות, חדרי הסקה, תקשורת, חשמל, אשפה ועוד.
מבואות, חדרי מדרגות בבניין משותף.
קומות עמודים מפולשות וארקדות שהגישה אליהן פתוחה לציבור.
מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על 1.5 מטר בתנאי: הם נמצאים במרכז מסחרי, אינם מותרים לשימוש מסחרי בעצמם, נועדו למעבר כלל הציבור, ונרשמה בהם הערת אזהרה לטובת הציבור. אם רוחב המעבר עולה על 3 מטר יחושב כולו כשטח שירות. מעברים שאינם עונים להגדרות אלו יחושבו כשטח עיקרי.

 
 
שטח מכר

תעודה שמנפיק רשם המקרקעין המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם, בתעודה מצוינים - פרטי זיהוי של הצדדים לעסקה, התמורה, וכן תיאור המקרקעין, הצדדים חותמים על השטר.

 

שטר משכנתא

מסמך שבו מפורטים פרטי הנכס המשועבד, סכום ההלוואה, התנאים למתן ההלוואה ובטחונות אחרים הבאים להבטיח פירעון ההלוואה. 
בשטר המשכנתא רשום בפירוט כי רוכשי הנכס מחויבים בפני הבנק לשלם את המשכנתא באופן חודשי. במידה ולא מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא הבנק רשאי למכור את הדירה ללא אישור הרוכשים, זאת על מנת לקבל את כספו בחזרה - מדובר בפעולה שמאושרת על ידי בית המשפט. 
קבלת אותה המשכנתא עבור הדירה\הנכס שברצונכם לקנות מחויבת בחתימה על שטר המשכנתא. 
החתימה על השטר כרוכה בשיחה עם עורך דין שמבהיר עבור הלקוחות באופן מובהק את התנאים וההסכם מול הבנק. 
ניתן להוריד את שטר המשכנתא באופן מקוון, ובדרך כלל לכל בנק יהיה אחד מנוסח עם נראות מעט שונה. הבנק הוא זה שמדפיס את השטר וחותם עליו קודם, אך אפשר להצביע על קווים כלליים חוזרים ומשותפים לכלל הבנקים. 
בחלק הראשון של השטר רושמים את פרטי בעלי הנכס ובעלי המשכנתא. ישנם מספר מצבים בהם הלווים או חלקם אינם בעלי הנכס.
בחלק השני נוכח הצד של עורכי הדין, המהווה אימות לחתימת השטר. העו"ד בעצם מאמת את זה שהסביר ללקוחות את מהות השטר. ישנם אימותים גם מצד הממשכנים וגם מבעלי המשכנתא.
בחלק השלישי ימצא האישור בחותמת של רשם המקרקעין .

שימוש חורג

סעיף 1 לחוק התכנון והבניה מגדיר מהו שימוש חורג . לפי סעיף זה בחוק, מדובר בשימוש בנכס ע"י המחזיק בו למטרה הנוגדת את ייעודו כפי שנקבע במסגרת תכנית בינוי מאושרת - תכנית בניין עיר (תב"ע). 
מעיון בחוק ניתן לראות כי ישנם 2 סוגים של שימוש חורג :
שימוש שלא הותר בתוכניות החלות על הקרקע או בתקנות חוק זה.
שימוש שלא הותר בהיתר הבניה אשר ניתן למבנה שבו חפצים לבצע את השימוש.
עצם הגדרת השימוש כ"חורג" אינו מצביע על השימוש כאסור כליל. מדובר בשימוש הנוגד את התוכניות החלות על הקרקע ויש לעמוד בדרישות הועדה המחוזית לשם אישורו. במידה ויעמוד המבקש בכל דרישות הועדות לתכנון ובנייה (לדוגמא - שהשימוש לא ינגוד את האינטרסים של הציבור),דרישות מנהל מקרקע ישראל ובנוסף ישלם את מלוא הסכומים הנדרשים על ידי כלל הגופים, אז יינתן לאותו יזם\ קבלן היתר זמני לביצוע שימוש חורג במקרקעין. גם לאחר האישור לתקופה הזמנית ישנה חבות פרסום השימוש החורג לצורך מתן זכות להתנגדויות מן הציבור.
במקרים של סטייה ניכרת מהתכנית, וכאשר השימוש המבוקש באופן מהותי מהשימוש המותר - לא יאושר שימוש חורג . כמו כן, לפי תקנון התכנון והבנייה, לא ניתן לאשר באמצעות שימוש חורג שינוי המשנה את אופי הסביבה הקרובה (למשל תעשייה באזור מגורים, או מסחר באזור חקלאי).
בתום תקופת ההיתר יהיה על המבקש לפנות שוב לאותם הגופים על מנת לקבל היתר חדש.

שינוי יעוד

פעולה שמבצעת רשות ממשלתית מוסכמת, שינוי יעודה של קרקע. גוררת תשלום היטל השבחה .
כאשר מסתכלים על עיר מנקודת מבט תכנונית, ניתן להבחין כי השטל העירוני הוא פאזל של שטחים שהוקצו לשטחים שונים. שימוש זה שקיים לכל שטח נקרא ייעוד הקרקע. מדובר במטרה שלשמה נועדה הקרקע והפונטציאל הטמון בייעודה מהווים חלק משמעותי ביותר מהערך המיוחס לאותו מקרקעין. 
לפי סעיף 145 בחוק התכנון והבניה, לא ניתן לעשות שינוים בייעודם של שטחי קרקע, ללא היתר הועדה המקומית לתכנון ולבניה. היתרים אלו ניתנים על פי תכנית בניין ועיר (תב"ע),שמטרתה להסדיר את שימושי הקרקע המותרים באזורים מסוימים. לפי החוק ישנה היררכיה בין תכנית מסוג זה: תכנית מתאר ארצית, תכנית מחוזית ותכנית מקומית. שיטת הייעוד נוצרה בתחילת המאה הקודמת ומסומנים בה השימושים המותרים בקרקע - מחולקים לפי צבעים שונים - כל צבע מסמל שימוש מורשה אחר.
שינוי ייעוד הקרקע כרוך בקשיים רבים. ראשית על היזם לבדוק בחוזה חכירת הקרקע ממנהל מקרקע ישראל מהם אופני השימוש המורשים ולעיין בתב"ע של האזור, כדי להבין מהם הייעודים המורשים במקרקעין זה. ראשית על היזם להגיש בקשה לשינוי לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הועדה בוחנת את הבקשה ועליה להגיש את המלצותיה בנושא תוך 60 יום. במידה ויש אישור והמלצה חיובית, הבקשה נמסרת לועדה המחוזית - אישור זה כבר יכול לקחת זמן רב. הוועדות לוקחות בחשבון את התאמת התכנית לתנאי הסביבה, תכניות מהנדס העיר ועוד.  

 
  
תכנית אב

תכנית היגוי ראשונית נטולת תוקף סטטוטרי, שעשויים ליזום משרד הבינוי והשיכון או רמ"י או ועדה מקומית או יזם בקשר לפרויקט מסוים כדי להנחות פיתוח פרטי וציבורי, מסמך המתאר במילים ומפות תפיסת פיתוח, מרא את התפתחות המבנה הפיסי וכולל את רעיון התכנון ואת עקרונות הפיתוח.

תכנית בניין עיר: תב"ע

תכנית בניין עיר, או בראשי תיבות תב"ע, הוא מסמך בעל תוקף חוקי, המהווה מכלול הנחיות של הרשות המקומית בנוגע לאפשרויות הבנייה והפיתוח באזור או בנכס מסוים, כלומר בשטח נתון כלשהו. מקור המונח בפקודת בניין ערים המנדטורית. המונח שגור בדיבור אך בחוק הוא מוגדר בפשטות כ"תכנית" או "תכנית מתאר". בישראל הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי תב"ע היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה, שלפיה נאמר כי אין לבצע כמעט כל פעולה במקרקעין ללא היתר מהוועדה המקומית. 
התכנית מורכבת מתשריט ומתקנון, המציינים את הדברים הבאים:
ייעודי הקרקע השונים (מגורים, פארק, מבני ציבור וכו').
אחוזי הבנייה ואופי המבנים - אחידות אדריכלית במידת הצורך.
התשריט הוא חלק גרפי, הכולל מפה של התכנית בחלוקה למגרשים, סימון ייעודי הקרקע בכל מגרש לפי צבעים, כבישים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין וכו'. 
תקנון התכנית הוא החלק המילולי, בו מפורטים ומובהרים הסימונים שעל המפה.
משרד הפנים התקין נוהל בשם מבנה אחיד לתכנית (מבא"ת) על מנת ליצור אחידות ובהירות בהגשת תכניות מתאר מקומיות ומפורטות. נוהל זה כולל פירוט אופן הגשת התשריט והתקנון, תוך התייחסות הן להגשת המסמכים והן להגשה הממוחשבת. 
תב"ע נקודתית היא תכנית שמכין אדריכל לבקשת הבעלים / יזם לחלקה המצויים בתחום תכנית בניין מאושרת, התכנית מוגשת לוועדה מקומית לתו"ב, וניתן זמן להגשת התנגדויות.

 
תכנית מתאר ארצית - תמ"א

תכנית התכנון של שטח מדינת ישראל כולה (חלה על כל שטח המדינה) ובה נקבעים קרקעיות לייעודי חקלאות, אזורי תעשייה, דרכים, שטחי נופש ויעור ועוד. כמו כן היא משפיעה גם על התכנון המחוזי והמקומי, ומנחה את עבודתן של הוועדות המחוזיות והמקומיות. היא גם משפיעה בלי קשר על נושאים בעלי חשיבות ציבורית כמו עקרונות בינוי ושימוש בחופים, דרכי תחבורה ועוד נושאים שיש להם חשיבות כלל ארצית. ככלל - התמ"א קובעת מפרטים תכנוניים ברמה עקרונית וכללית. 
תוכניות המתאר הארציות (תמ"א) נידונות על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ומאושרות על ידי ממשלת ישראל. 
ההוראות המפורטות בתכנית על פי חוק התכנון והבנייה הם:
יעוד הקרקע ושימושה תוך שמירה על ייעוד חקלאי של קרקעות המתאימות לכך.
אזורי תעשייה ושטחי הפקת מחצבים
התוויית רשת הדרכים הראשיות, קוו אספקה ארציים, נמלים, עורקי אספקת המים הארציים, תחנות כוח, אגמי אגירה, רשת החשמל, שדות תעופה ודרכי הגישה האווירית אליהם וקווי מסילות ברזל.
שמירה על עתיקות, מקומות קדושים וערכי נוף.
תחזית שינויי האוכלוסיה, גודלם הצפוי של היישובים השונים ומיקומם של יישובים חדשים עתידיים - סוגיהם וגודלם. 
התכניות שמתחתיה בהררכיה (תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת) רק ממלאות את הדרישות שכתובות בה, ומוסיפות מדי פעם תכנון ספציפי, מדויק ומפורט על גבי התכנון הכללי שהתמ"א מספקת. 
תכנית מתאר מקומית מיישמת את הכתוב בתמ"א ברמה המחוזית. תפקידה להבטיח איכות נאותה של הסביבה.
תכנית מפורטת פועלת גם היא על פי הכתוב והמפורט בתמ"א אך היא מחלקת קרקע סצפיפית למגרשים, הקצאת קרקעות, הקצאת שטחים, יזמי תכנית מפורטת יכולים להיות - בעלי קרקע, יזמים, מדינה, רשות מקומית. 

תכסית

מושג הלקוח מעולם התכנון - שטח הקרקע המוקף בקירות הבניין עפ"י קווי בניין שאושרו וזכויות הבנייה הקיימות באותו מקום. אם נרצה לפשט את העניין, מדובר בעצם בהיטל העל של מבנה, או החלק של המגרש שעליו בנוי המבנה. מכיוון שאין בתקנות פירוט כיצד מחושב שטח זה, הנושא טעון פרשנות אחידה וברורה למניעת מחלוקות. התכסית בדרך כלל מובאת באחוזים, בכדי לבטא את היחס שבין שטח היטל העל לבין שטח כלל המגרש שעליו נמצא המבנה. בשיטת חישוב זו מתעלמים בעצם מגובה המבנה, וממספר קומותיו. כאן נמצא בעצם ההבדל בין זכויות הבנייה לתכסית. 
לדוגמא אם ישנו בניין בן שתי קומות המוקם על שטח של חצי דונם, כשכל קומה במבנה מתפרשת על פני 150 מ"ר, זכויות הבנייה יסתכמו ב-60%, בזמן שהתכסית יסתכם אך ורק ב-30%. ישנה הגבלת בנייה בפרויקטי נדל"ן הנקראת "תכסית מותרת לבנייה", המגבילה את אחוזי התכסית בפרויקט, דרישת הגבלה זו מקורה בתכניות המתאר.
החשיבות של התכסית בעולם התכנון, היא אפשור הגבלת פרישת המבנה על פני הקרקע, כלומר שמטרתה היא להבטיח ניצול של יתרת הקרקע למטרות נוספות שאינן הבניין עצמו (חנייה, גינה וכו').

תשריט

שרטוטו של חתכים עיליים ותחתיים של מבנה המציג את השטחים הפנימיים שלו בציון מידותיהם, הפונקציות שלהם ומיקום הציוד בחלל. הוא ערוך על רקע של מפת מדידה ומשמש בתור המפה של תכנית בניין עיר. מסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות. 
המפה מכילה צבעים מוסכמים הקבועים בנוהל מבא"ת (מנהל אחיד לתכניות) המסמלים ייעודים שונים לקרקעות השונות. הצבעים קבועים גם בתקנות התכנון והבנייה.
צהוב: אזור מגורים א' - בנייה נמוכה, וילות וכו'
ירוק: שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
אפור: אזור מסחרי
אדום: כביש או דרך
כתום: בנייה רוויה
חום: מבנים ציבוריים
בתשריט מפורטים כלל מיקומי הגושים והחלקות, ניתן להסיק על פי התסריט את ייעודו של כל גוש וחלקה על פי תכנית הבינוי העירונית (תב"ע).
לתשריט מצורף תקנון, כלומר חוברת מילולית המפרטת ומסבירה את מה שמצוין בתשריט המהווה את החלק הגרפי. בתקנון מפורטות יותר זכויות הבנייה בשטחים השונים (מגבלות למיניהן).
 
 

שטח דירה אפקטיבי

השטח נטו - כולל בתוכו את כל שטח הדירה כולל השטח שמתחת לקירות פנים הדירה וקירות חוץ.
אינו כולל בתוכו את החלק היחסי בשטח משותף קומתי, החלק יחסי בשטח משותף בבניין ואת המשטחים הבלתי מקורים.
שיטה זו הוגדרה בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. התקן דומה לתקן 9 אך אינו קובע הוראות לגבי היטל מדרגות ולגבי מדידת קירות מרתף. השיטה אינה בשימוש עוד. 

שטח דירה נומינאלי

מוכר בכינוי "שטח ברוטו" כולל בתוכו את השטח האפקטיבי של הדירה ואת השטח המשותף בחדר המדרגות. 
אינו כולל בתוכו ממ"ק ומבואות, את החלק יחסי בשטח משותף בבניין ואת המשטחים הבלתי מקורים.
הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. השיטה אינה בשימוש עוד.

אגרות בנייה

מיסוי מוניציפאלי שגובות הרשויות המקומיות. אגרות בנייה והיטלי פיתוח משמשות תנאי לקבלת היתרי בנייה ליזמים ולקבלנים, זאת עבור מימון התשתיות המוניציפאלית שישרתו את הנכס. הכוונה באגרות אלו בדרך כלל היא תשלומים בגין מערכות הביוב, הולכת המים, סלילת כבישים בהתאם, תיעול וכו'. 
גובה החיוב נקבע על פי שטח המגרש ושטח הבנייה בתוך המגרש (בדרך כלל ללא הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות). שטחים אלו מוכפלים בתעריפים הרלוונטים המשתנים עבור כל סוג תשתית בנפרד.
לתעריפים אלו יכולים להתווסף חיובים שונים כגון: עלות מדי מים, אגרת חיבור לצנרת המים וכו'. בנוסף בתל אביב ישנם אזורים המוגדרים כ"אזורי פיתוח" ובהם תתווסף תוספת נוספת בתעריפי היטל הביוב בשיעור של כ-30%.
ספציפית בתל אביב אגרות בנייה והיטלי פיתוח יכולים להגיע לכדי 450 ש"ח למ"ר. דבר זה מחייב את את הכללת עלויות אלו בתמחור הפרויקט ובכדאיותו. 

אגרות פיתוח

תשלום שגובה רשות מקומית מבעל קרקע לשם כיסוי עלויות פיתוח. עבודות אלו מתבצעות בד"כ ע"י הרשות המקומית והיזם / קבלן מחזיר עלותם לקראת מועד קבלת היתר הבנייה.
ישנם 5 סוגים עיקריים של אגרות פיתוח (היטלי פיתוח):
היטל סלילה - מממן סלילה של כבישים ומדרכות
היטל תיעול - מממן הנחה של תעלות ניקוז מי גשמים
היטל ביוב - מממן הנחה של תשתית לניקוז ביוב
היטל צנרת מים - נוען לממן הנחה של צינורות הולכת מי שתייה
היטל שטחים ציבורים פתוחים (שצ"פים) - מממן פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים כגון גנים ציבוריים, חופים וכו'. 
הבסיס החוקי לאגרות והיטלים אלה, הוא שהרשויות המקומיות (עיריות וכו') הוסמכו להקים תשתיות שונות ביישובים, וניתנות להיעזר בחוקי עזר המחייבים את בעלי הנכסים לממן את הקמתן של תשיתות אלה. בחוק העזר מוגדרות התשתיות אותן צריכה הרשות להקים, אופן המימון של התשתית (היטלים כמו המתואר לעיל או דמי השתתפות),הגדרת החייבים בתשלום, הגדרת האירועים המחייבים תשלום - אירועי מס, הגדרת התעריפים ושיטת הצמדתם. כל רשות מקומית קובעת חוקי עזר שונים עם תעריפים משלה.

שלבי בנייה

עפ"י היתר בנייה שנותנת הרשות המקומית:
רכישת המגרש.
תכנון ע"י אדריכל
קבלת היתר בנייה
השלמת תכנון - שלד, חשמל, אינסטלציה ומיזוג אוויר.
הכנת השטח - הריסת מבנה ישן, עבודות עפר.
סימון קווי בניין והצבת שנוגריסט.
חפירה להקמת יסודות - פלטות או כלונסאות
ביצוע שלד - עבודות בטון, ברזל, קירות חוץ, מחיצות פנים ומשקופים עיוורים בחדרי ממ"ד
 במקביל לביצוע הלשד הנחת צנרת מים וביוב, קווי חשמל ראשיים והארקה
 איטום רצפות, מרתפים, חדרי רחצה וגגות
 בידוד תרמי במקרה שמדובר בגג רעפים
 הכנה לעבודות מיזוג אוויר
 תיקוני שלד, פינוי פסולת בניין והכנת הבניין לטיח
 ביצוע עבודות טיח פנים וחוץ
 התקנת חוטי חשמל ואביזרי חשמל
 הרכבת משקופים עיוורים לנגרות ועבודות אלומיניום
 טיח - השלמות ותיקונים
 ריצוף, הנחת משטחי שיש והתקנת מדרגות חיצוניות ופנימיות
 התקנת חלונות ודלתות אלומיניום
 התקנות וחיבורים כלים סניטאריים
 צביעת הבית - פנים וחוץ
 התקנת דלתות פנימיות והרכבת מטבחים
 סיום חיבורי אביזרי חשמל ואינטרקום
 גמר עבודות צביעה ותיקון קירות חוץ (מילוי סדקים וכו')
 עבודות פיתוח - מגרשי חניה וגינון
 קבלת טופס 4 ותעודת גמר
אכלוס

בנייה טרומית

שיטת בנייה מתועשת, בנייה בשיטה זו מקצרת את תהליך הבנייה, בכך שהיא מבוססת על הרכבה מהירה של רכיבי בניין מוכנים המיוצרים במפעל ומובאים לאתר. בנייה מסוג זה נחשבת זולה יחסית וקיימים לה חסרונות ויתרונות לעומת הבנייה הקונבנציונאלית. 
בבנייה הטרומית ישנו שימוש באלמנטים תעשייתיים רבים המוכנים מראש. חלקים אלו מיוצרים בכמויות גדולות במפעל ומובאים מוכנים לאתר, שם הם מורכבים.
מה שנותר לתהליך הבנייה באתר עצמו הוא בעצם רק הרכבה של האלמנטיים הטרומיים המוכנים. חלקים אלו מתחלקים לשלושה סוגים כלליים, על פי מספר מימדיהם:
אלמנטים חד מימדיים - עמודים וקורות טרומיות
אלמנטים דו מימדיים - קירות מוכנים, עם או בלי פתחים (כהכנה לדלתות, חלונות, חלקי רצפות ותקרות שגם הם מוכנים מראש כמובן).
אלמנטים תלת מימדיים - מערכת רכיבי בניין הכוללת תאי נפח שלמים, המיוצרים מראש במפעל. אלה יכולים להיות חדרים שלמים הכוללים ארבעה קירות, רצפות, תקרות ופתחים. כמו כן אלה יכולות להיות הכנות למערכות בניין שונות.
לבנייה הטרומית יתרון גדול והוא העלות הנמוכה מאוד של הבנייה. לעומת זאת קיימים גם חסרונות רבים לבנייה בשיטה זו, המרכזי שבהם הוא חוסר גמישות הפוגע באיכותו האדריכלית של המבנה. אך ככל שמשתמשים ברכיבים קטנים ורבים יותר, כך יכולה להתאפשר גמישות גדולה יותר בתכנון האדריכלי, בכך שישנן אפשרויות חופשיות יותר להרכבה.

דף מידע

מסמך שמנפיקה רשות מקומית בו היא נותנת מידע על מגרש מסוים: אחוזי בנייה, שטחי המותרים לבנייה, מס' קומות וגובה בניין, מספר יח"ד, קווי בניין, הפקעות נדרשות, דרישות בתחום החנייה, מידע בדבר גינון ופיתוח, מידע בדבר חבות / פטור מהיטל השבחה . דף מידע משמש בסיס עסקה כלכלי בכל עסקת מקרקעין והוא כולל מידע ראשוני על הזכווית הכלכליות של הנכס.

זכויות בנייה

היקף שטחי הבנייה עפ"י מגרש מסוים, מיקום הבניין במגרש והמרחק שלו מבניינים אחרים, ומהכביש כפי שנקבע בתב"ע. מושג זה לא הוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיות, אך הוא הוזכר בסעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין. הוא צמח מהמציאות וגם הופסק בעקבותיה. 
מדובר בזכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה מהרשויות המקומיות. זכויות אלו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, זכויות הבנייה אף הן שייכות להם באופן משותף. 
הוועדות המקומיות מנהלות את זכויות הבנייה ואת הרישום בהתאם לתכניות הבנייה הקיימות ולתב"ע החלות על הקרקע ומחולקת לתיקי בניין לפי גוש וחלקה . כל רשות מקומית מנהלת את הגישה לרישומים באופן שונה ולפעמים יש צורך בקביעת תור מראש.
על פי השופט מ' שמגר, בעלים במשותף של זכויות בניה יכול לוותר עליהן ולהעביר אותן לאחר. הביטוי "אחוזי בנייה" מתכוון לגודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה),ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה, כאמור בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965. 
זכויות הבניה הן למעשה הגבלה היורדת על החלקה וקובעת את מידת הבניה אשר ניתן בכלל לבצע בחלקה, ואחוזי הבנייה הן הפן התכנוני של הזכות הקניינית. 

טופס 4

טופס 4 (בשמו המלא טופס אישור אכלוס),מהווה את השלבים האחרונים לקראת "מסירת מפתחות" (אכלוס) נכס חדש לדיירים שעתידים להתגורר בו, או להשכיר אותו. הטופס משמש כהצהרה של הרשות המקומית כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי ושהנכס הינו בטוח וראוי למגורים. כמו כן זוהי הצהרה כי ניתן לחברו לתשתיות המים החשמל והטלפון השונות.
בעל ההיתר מגיש בקשה לטופס זה לעירייה, בליווי תצהירים שלפיהם בין היתר, מוכח כי ישנה התאמה בין הבנייה בשטח להיתר הבנייה שניתן. כמו כן יש להוכיח כי לא התקיימו או נוצרו ליקויים המהווים סכנה למשתמשים בנכס או לשוהים בסביבתו. בנוסף יש להראות כי תשתיות המבנה מותקנות כהלכה, שקיים איטום למרחבים המוגנים ועוד. 
כמו כן יש צורך באישור של רשות הכבאות לגבי בטיחות האש במבנה. רשות הכבאות בודקת את המבנה ואת מערכות גילוי וכיבוי האש המותקנות בו.
למרות כל זה, לאחר קבלת טופס 4 ומסירת המפתחות לדיירים החדשים, החוק אינו אוכף תחזוקה של המערכות האלו במבני המגורים. כך נוצר בעצם מצב אבסורדי לחלוטין שבו בבנייני מגורים רבים יש מערכות כבויות או תקולות. 
מומלץ להתכונן לטופס זה מראש (כבר מתחילת הבנייה) שכן מדובר בתהליך בירוקרטי ארוך ומסורבל, לכן לא כדאי להשאיר את העיסוק בו לדקה ה90 שכן הדבר יכול לעכב את מסירת המפתחות לדיירים.
 

 
יסודות בנייה

עמודי בטון הנעוצים בעומק האדמה או משטחי בטון המהווים את הבסיס ההנדסי של הבניין, סוג היסוד מותאם לתנאי הקרקע ונקבע ע"י מהנדסה.
ניתן לחלק את היסודות לחמישה סוגים עיקריים:
יסודות בודדים - בדרך כלל פירמידה קטומה מבטון הנוצקת בתוך בור רדוד. מעל היסודות הבודדים האלו בונים את עמודי המבנה. משמשים לרוב לבניית בתים קטנים ופשוטים, או סככות. נעשה שימוש ביסודות אלו בעיקר באזורים בהם הקרקע נחשבת כקרקע טובה לביסוס - חולית או סלעית רכה ורציפה. 
יסודות נמשכים - קורות ארוכות בעלות חתכים טרפזיים, שצדדיהן הרחבים פונים לכיוון הקרקע. נבדל מיסוד בודד בכך שמידת האורך שלו גדולה בהרבה ממידת הרוחב. קורות יסוד אלו יכולים לשאת גם קיר נושא.
יסודות רפסודה - שימוש בשיטת ביסוס זו נפוץ במבנים רבי קומות הנושאים עומסי גרביטציה מסיביים.
יסודות באר
כלונסאות ביסוס - שיטה שמשתמשים בה כאשר מגיעים לקרקע בעייתים (לדוגמא קרקע חרסיתית). מומלץ לבצע את יציקת הכלונס ביום בו מבוצע הקידוח. 
את כלונסאות הביסוס ניתן לחלק לכמה סוגים שונים.
כלונסאות קדוחים (DRILLED PILES) – כלונסאות מבטון מזוין יצוקים באתר.
כלונסאות מוחדרים בכוח (DRIVEN PILES) - כלונסאות מבטון טרום, פלדה או עץ. (נדרש בקרקע סלעית קשה).
כלונסאות קטני קוטר (MICRO PILES) – כלונסאות בקוטר מרבי של 60 ס"מ.

כתב כמויות

מדובר בעצם בטבלה הנכתבת על ידי אדריכל ו\או מהנדס, המציגה את כל החומרים הדרושים לבנייה ואת הכמות הנדרשת מכל חומר וחומר. החומרים המופיעים בטבלה מתייחסים לכל שלבי הבנייה (החל מפיתוח הקרקע לעד לגמר הפרויקט). מפרט זה מציג מידע לגבי שיפוץ או לגבי בנייה חדשה, בכך שבשלב ביצוע כתב הכמויות מחשבים את כלל החומרים הדרושים בהתאם לתכנית האדריכלית המוצגת.
כתב הכמויות כולל בתוכו פירוט אינפורמציה חיונית לגבי השטחים של כל אחד מחללי הבית, בהתייחסות לחללים קונסטרוקטיביים, הנדסיים, חיבורים למערכות שונות וכל מידע נוסף המתאפיין בתכנית המבנה - עד לפרטים הקטנים ביותר!
חשוב לרשום את הדברים בכתב הכמויות באופן המדויק ביותר, שכן רק כך יוכל להתנהל הפרויקט בצורה חלקה ונכונה. יש לציין מידע לגבע מפרטי החשמל והמים, טיפול בפתחים במבנה, קיום של אלמנטים דקורטיביים מיוחדים וסוגי הריצוף והפנלים.
כמו כן כתב הכמויות מפרט גם את הכמות ואת סעיפי העבודה השונים לכל פרויקט ופרויקט - החל מעלויות הפירוק וההרסיה ועד לביצוע מפרטי עיצוב קיימים. על מנת לייצר כתב כמויות ניתן להיעזר במחירון של משרד השיכון והבינוי, בו מפורטות עלויות הבנייה הממוצעות לחומרים, ולעבודה עצמה כמובן.

עלות בנייה

סך כל עלויות החומרים, קבלנות משנה, שכר עבודה והוצאות ישירות אחרות המתייחסות לעבודת הבנייה לרבות פחת, מכונות ציוד המשמשים בעבודות הבנייה ולמעט עלות הקרקע.

עלות קרקע ליח"ד

מרכיב כספי בתחשיבים כלכליים הכולל את חלקה של הקרקע בעלות הכללית של הקמת פרויקט בנייה.

קו בניין

קו דמיוני על פני הקרקע ומתחתיה הנקבע בתכנית ואשר בינו לבין גבול הנכס הבנייה אסורה, מדובר במרחק מינימאלי של הבית מגבולות המגרש.

שנוגריסט - מתווה

מונח מקצועי שפירושו מסגרת עץ היקפית וזמנים, המוגבהת מהקרקע ונמוכה בכ- 10-20 ס"מ ממפלס ה-0.00 של המבנה. היא תוחמת את קווי הבניין המותרים לבנייה המתוכננת, ונבנית מחוץ לקו המתאר של המבנה ומקבילה לחזיתותיו. על המסגרת מעץ מסמנים את מיקומי היסודות השונים וקווי המבנה (כמובן בסיוע מודד מוסמך),זאת על ידי חריצה או דפיקת מסמר בלוח העץ. בצורה הזו, כל יסוד מסומן בארבע חזיתות. לרוב מותחים חוט בנאים בין כל שתי חזיתות מקבילות, כך מקבלים הצטלבות בין שני החוטים, ובכך מסמנים את מיקום מרכז היסוד. ממקום ההצטלבות שנוצר מורידים אנך (חוט שלקצהו קשורה משקולת) - כך מקבלים מיקום מדויק ביותר של כל מרכז יסוד על גבי הקרקע. 
תכנית מתווה היסודות מתבצעת על ידי מהנדס בניין וזו אחריותו של המודד המוסמך למקם את המשקולות באופן המדויק ביותר באתר הבנייה על פי קוארדינטות מדויקות. 
 

 
בקשה להיתר בנייה

מוגשת ע"י יזם / בעל קרקע לוועדה המקומית.
שלב א' - קבלת דף מידע
שלב ב' - האדריכל מגיש ליזם / בעל קרקע מספר אפשרויות לתוכניות, לאחר בחירה בתוכנית, מכין האדריכל שרטוטים של הבניין ותוכנית הגשה.
שלב ג' - התכנית הגשה כוללת גם: מפה מצבית, נסח טאבו , מקדמה ע"ח אגרות בנייה
שלב ד' - הועדה המקומית בודקת את התכניות ע"י האדריכל של הרשות, בודקת את המסמכים שהוגשו ע"י משפטני הרשות, דנה ומקבלת / דוחה את הבקשה
שלב ה' - הכנת תכנית פיתוח
קבלת אישור הג"א לבניית ממדי"ם
קבלת אישור מח'מים של הרשות המקומית
הכנת חישובים סטטים ותצהיר מהנדס לביצוע השלד
קבלת מהנדס תשתית של הרשות בנוגע לפיתוח מגרש , תכניות אינסטלציה והתחברות לביוב
קבלת אישור מח' תברואה של העירייה
הערבת "חוזה התקשרות" לבדיקות איכות הבטון, אינסטלציה, איטום וקירות גג
בלת אישור על תשלום אגרות בנייה והיטל השבחה
קבלת אישור חברת בזק לתכניות טלפונים
קבלת אישור רשם הקבלנים שהקבלן רשום כדין
הכנת תשריטים להערת אזהרה בטאבו לגבי שטחים משותפים צמודים בבית משותף
הכנת תכנית גדרות
קבלת אישור מח' הגנים ועיצוב הסביבה ברשות
קבלת אישור יועץ תנועה ברשות
תשלום ע"ח הכנת דרך גישה לאתר בנייה שמבצעת הרשות
קבלת אישור מכבי אש 
קבלת אישור חברת חשמל לתכנון מערכת החשמל

תיק בניין

מכלול מסמכים המתעד את תולדות הבניין מהקמתו ומכיל בין השאר פרטי תכנון, היתרים ועוד. התיק נשמר בגנזך הרשות המקומית.

תעודת גמר

תעודה שמוציאה רשות מקומית באישור מהנדס הרשות ומהווה אישור רשמי לכך שעבודות הבנייה הושלמו והבניין מתאים לתכנית הבינוי המאושרת, להיתר הבנייה ולתוכניות העבודה והוא כשיר למגורים או לשימוש שאליו נועד, קבלת מסמך זה מאשרת את חיבורו לרשתות המים חשמל טלפונים וביוב. המונח מוגדר בתקנות התכנון והבנייה תש"ל 1970, סעיף 21א של אותן תקנות קובע כי "תעודת גמר בחתימת ידו של מהנדס תהא ראיה לקיום תנאי ההיתר". 
כך נאמר בין היתר ב(ת"א) 10589/02 מדינת ישראל נ' עמנואל: 
"העובדה שבתקנות ניתן להוצאת תעודת גמר כתנאי לשימוש ערך ראייתי בלבד אינה שוללת את סמכות הועדה המקומית לתכנון ובנייה לכלול בהיתר הבנייה את התנאי הדורש תעודת גמר כתנאי לשימוש בבניין".
בעקבות האמור לעיל, מהרגע שבו ניתנת תעודת גמר לבניין, הדבר מהווה הצהרה רשמית מטעם הועדה המקומית, כי על פי הבדיקות שערכה הבניין נבנה בהתאם להיתר הבנייה, וכי אין לה טענות לגבי סטיות מההיתר.
למרות כל זאת, במידה ורוכש נכס רוצה להיות בטוח כי בבית שהוא עומד לרכוש לא בוצעו עבודות ללא היתר לאחר קבלת התעודה, עליו לבדוק את הבנייה הקיימת במועד הרכישה עצמו מול היתר הבנייה של הבית. 

תכנית הגשה לקבלת היתר בנייה

קובץ מסמכים המוגשים לרשות המקומית לצורך קבלת היתר בנייה:
מפת סביבה, מפה מצבית, חישוב שטחים, תכנית המבנה, חתכים, תשריטי חזיתות המבנה, מידות כלליות + מידות פנים של המבנה לרבות כל חלק במבנה, נסח טאבו , חתימות בעלי הקרקע, תשלום מקדמה ע"ח אגרות בנייה. 

היתר בנייה

מסמך המונפק ע"י ועדה מקומית לתכנון ובנייה, היתר ניתן בהתאם לזכויות הבנייה ושאר התנאים המוכתבים ע"י התב"ע.
היתר בנייה, הנקרא בעבר רישיון בנייה, הוא מסמך המהווה אישור שניתן ומונפק על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיתר מאשר בנייה, הריסה או שינוי בשימושו של מקרקעין. 
המסמך העיקרי כולל בתוכו תיאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו מצורף התשריט - בצורת רצועת נייר ארוכה ומקופלת, למקטעים ברוחב אחיד ושווה של 20 ס"מ. חלק זה נקרא " גרמושקה " (אקורדיון ברוסית) בשל הדמיון של צורת הקיפול לאקורדיון. שני מסמכים אלו נחתמים בחותמת ייחודית לפרויקט של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - בתוכה רשום מספר ההיתר.
בחלק הראשון של התשריט רשומים הפרטים הכלליים של הפרויקט והמעורבים בו. כלומר שם מגיש הבקשה, שם האדריכל, שם המהנדס, שמות בעלי הזכויות בנכס, תכניות בניין עיר החלות על הנכס, מידע על הקלות שאושרו במסגרת ההיתר, מאזן מקומות החנייה וכו'. 
בחלק השני ניתן למצוא טבלת שטחי מבנה, המחולקת לקומות ולשימושים. כמו כן היא מחולקת לשטחים קיימים ולשטחים שבנייתם מותרת. 
בחלק השלישי ניתן למצוא מפה טופוגרפית של החלקה או המגרש שקיבל את ההיתר, תרשים סביבה ותשריט של התוספת, השינוי או ההריסה - בחתך קומתי. 
כלל התשריטים משורטטים בקנה מידה של 1:100. 
תחילת הבנייה לפי היתר הבנייה ניתנת בדרך כלל לתקופה של שנה מיום הנתינה. 

הסכם מפתח

הסכם לביצוע עבודת בנייה על ידי קבלן יחיד עד למסגרת מפתח לדייר. תכולת העבודה תהיה הכל מהכל משלב קבלת קרקע בתולית עד להשלמת הבנייה באופן מלא

הסכם פאושלי

הסכם הנחתם בין הלקוח לבין הקבלן - סוג של חוזה הכולל בתוכו הימור מסוים, ולכן גם סיכון ברוב המקרים. המונח נגזר מהשפה הגרמנית, מהמילה Pauschale - שמשמעותה מחיר אחיד. ההסכם נחתם בין שני הצדדים על פי מחיר אחיד שנקבע מראש, ולא ניתן לחרוג ממנו. הקבלן מבצע בעצם הערכה כללית של עלות העבודה ומספק תמחיר אחד קבוע. חלוקת התשלום נעשית בהתאם לקצב התקדמות העבודה - עד לסיום התהליך. יש לקבוע מראש סוג של " אבני דרך " בתהליך ואז ניתן להתאים את גובה התשלום לכל שלב לעלות העבודה שבוצעה בו.
לשיטה זו יתרון גדול והוא הודאות הגדולה שהיא נושאת עמה - כל הצדדים מוכנים ויודעים מראש מה העבודה הנדרשת בנכס ומה העלויות של התהליך. הקבלן מן הסתם יכול לחשב מראש סיכונים שיובילו להוקרת העלויות ומתמחר את הדבר בהתאם. כך שמלכתחילה המחיר הנקבע בהסכם הוא יחסית גבוה.
אם כל הדברים מתנהלים חלק וכצפוי, הקבלן עתיד להפיק רווח נאה יחסית למצבים אחרים. למרות זאת לעתים רבות משתנים דברים במהלך העבודות - פתאום צצות עלויות נוספות, מתגלים בקרקע אלמנטים מפתיעים, מה שמביא את עלויות העבודה להיות גדולות מעל ומעבר למה שנחתם ונצפה מראש - כאשר חתמו על החוזה.

ערבות ביצוע

ערבות בנקאית המסופקת לרוב על ידי הקבלן ליזם, בעת חתימה על חוזה להבטחת ביצוע ההסכם על כל תנאיו. מטרתה להבטיח את סיום הבנייה ואת טיב שירותיו בתהליך הבנייה, ולהגן על זכויותיהם של דיירי הבניין, לרבות בעלי דירות המשתתפים בפרויקטים של תמ"א 38 . 
בפרויקטים רבים של תמ"T 38 ניתן להבחין כי עו"ד מטעם הדיירים אוכף את הימצאותה של ערבות זו ואף מוסיף את תוכנה כנספח לחוזה היזם. 
סכומה בדרך כלל נגזר כאחוז מהיקף הבנייה, ולעיתים אף זהה לגובה עלויות ביצוע הפרויקט. אחוז זה מהווה "כרית ביטחון" עבור שהלמת שירותי הבנייה במועדם הרצוי. כך במידה והקבלן חדל מעבודותיו באתר, מכל סיבה שהיא, תאפשר אותה ערבות הביצוע את המשך העבודה כהסדרה. זאת תוך פיצוי על הזמן\החומרים הכרוכים בהכנסת קבלן אחר.
חשוב לציין כי האינטרס של הדיירים ושל היזם הוא לחתום על הסכם ערבויות ביצוע עם כמה שפחות תנאים הנדרשים לשם הפעלתה. 

שטח אקוויוולנטי

בכל הנוגע לשאלה מה זה שטח אקוויוולנטי, או מקדם אוויוונלטי, מדובר חישוב של זכויות לפי שווי שונה של סוגי שטח. למשל, אם במגרש יש זכויות קרקע בקומת קרקע ובמרתף, אך שמאי העריך את שווי מ"ר מבונה במרתף בשיעור נמוך יותר בהשוואה למ"ר רגיל, שטח אקוויוונלטי ישקלל את השווי המופחת ולא יספק נתון של חיבור פשוט בין שני השטחים. בהתאם, מבוצע חישוב דומה כאשר מחשבים זכות אקוויוולנטית של בנייה.

שטח חום מקרקעין

שטח חום הוא שטח ציבורי המוגדר לבנייני ציבור על פי תב"ע. מסומן בתשריטים בצבע חום. שטחים אלו מיועדים להקמת מוסדות חינוך, קופות חולים, בתי כנסת, מרכזי פעילות אזוריים ועוד. בניגוד לשצ"פ, שטח חום לא תמיד פתוח לכלל הציבור, כמו בית ספר למשל.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו אתאפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה