"יזמים שיצאו לדרך עם דוחות של 15% רווח, מוצאים עצמם עם 3%, לפעמים 1%"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם פרק מיוחד בו נפגשו עו"ד קרן כהן בלחרסקי, שותפה מייסדת של בלחרסקי, גפני, רובנס - ווקיל, ינקו ושות', ויעקב ניצן , מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, לשיחה גלויה ומעמיקה על הזירה הסוערת אך הקריטית לעתיד הדיור בישראל: ההתחדשות העירונית. 

השניים לא חוסכים ביקורת: על היזמים שלא מצליחים לעבור את שלב האכלוס, על הדיירים שמסרבים לוותר על מטר – גם אחרי שהבניין שלהם הופצץ, על הממשלה שעדיין לא מספקת פתרונות מספקים לפריפריה, ועל ביורוקרטיה שמאבדת שליטה. במקביל, הם גם מציעים תקווה – אם רק נדע לאחד כוחות, לחשוב לטווח הארוך, ולפעול יחד. האם המלחמה האחרונה האיצה תהליכים? מדוע תל אביב כבר לא מה שהייתה, ואיך הפכה מגדל העמק לדבר החם הבא? 

לצפייה: 

להאזנה: 

הייתה זו שיחה שגרתית בזום, עם דיירים בפרויקט התחדשות עירונית . אבל שם, מספרת כהן בלחרסקי, התחוללה אצלה נקודת מפנה. "הם שאלו אותי – 'מי אתה? מי אתה הגוף שמממן? מי אתה שאנחנו יכולים לסמוך עליו?' ופתאום הבנתי – זה לא היזם הלקוח שלי. זה הדייר. חשבתי שהלקוחות שלי הם יזמים וחברות ופתאום הבנתי: הדיירים הם הלקוחות האמיתיים. הם אלה שצריכים לישון בשקט. ומי שמייצג אותם – זו אני". ניצן מהנהן: "את העיניים והאוזניים שלהם – את. הם סומכים עלייך שתבחרי את הגוף הנכון להוביל את הפרויקט".

ניצן: "האם המלחמה עם איראן יצרה שינוי אמיתי בשוק? האם זה זירז תהליכים?". כהן בלחרסקי: "נכון, הייתה היסטריה רגעית. אבל האפקט קצר. אנחנו עם עם זיכרון קצר. גם כשדיירים חוו פגיעות ישירות – כמו ברמת אביב – רק אז התקדם פרויקט שהיה תקוע ארבע שנים. בתוך שבוע – החלטת ועדה. זה מראה מה אפשר לעשות כשיש רצון".

לדברי כהן בלחרסקי, המכשול הגדול ביותר כיום הוא כלכלי, ובמיוחד השחיקה הדרמטית ברווחיות הפרויקטים, בעיקר באזור תל אביב. כהן בלחרסקי תיארה מצב שבו יזמים מגיעים לשלב היתר הבנייה ומגלים שהמציאות שונה לחלוטין מהתכנון המקורי: מחירי הביצוע זינקו, שוק המכירה תקוע, והדוחות הפיננסיים הפכו לבלתי כלכליים. ואז היא שיתפה בדוגמה חיה: "ממש בשבוע שעבר יזם מהשורה הראשונה פנה אליי. הוא אמר לי: 'קרן, הדוח שלי עומד על שלושה אחוזי רווח, אבל השם שלי יותר חשוב מהרווח – אני עושה את הפרויקט בכל מקרה'. אמרתי לו: 'אני כל כך אוהבת אותך, אבל שלושה אחוז שאתה רואה עכשיו – בסוף יהיו מינוס שתיים. הם לא יישארו שלושה. ואת זה אתה צריך לקחת בחשבון'".

לדבריה, היא אף הציעה לו שיקול אסטרטגי חלופי: לפתוח מחדש את ההסכם מול הדיירים, כפי שכבר קורה בעשרות פרויקטים אחרים בימים אלו. "אמרתי לו – תן להם כדור הרגעה. תסביר להם את המצב. יש רוח של פתיחת הסכמים בשוק, לא יכעסו עליך כמו פעם. עדיף להיות כן, מאשר להתרסק בפרויקט רק כדי לשמור על מיתוג".

"אז אולי התשובה היא בפריפריה?" שואל ניצן. "כולכם בורחים מתל אביב לפריפריה, האם מגדל העמק היא הפתרון?". בלכר משיבה: "יש התעוררות. יזמים שהתרסקו במכרזים בתל אביב, מחפשים יציבות במקומות כמו מגדל העמק. ראשי ערים כמו במגדל העמק קידמו תכנון, הסירו חסמי גובה, ופתאום – 34 תוכניות חדשות יוצאות לדרך. יזמים מהשורה הראשונה מגיעים לפריפריה. זו לא מילה גסה. נהריה, בעיניי, היא מרכז – לא שוליים. זו עיר מרכזית לכל הצפון. ההגדרה הזו מיותרת"

לדבריה, "יזמים שיצאו לדרך עם דוחות של 15% רווח מוצאים עצמם עם 3%, לפעמים 1%. זה כבר לא משתלם. הם באים לבעלי דירות ואומרים – נאלץ להפחית תמורות: בלי מזגן, בלי חנייה, בלי שכירות. זה כבר לא בונוס, זה הישרדות". ניצן מוסיף: "יזמים באים אלינו כגוף מממן, לא כדי לקבל עוד הלוואה – אלא שותפות, הבנה. כולנו צריכים להחזיק את הסייקל הזה ביחד".

"יזמים שהתרסקו במכרזים בת"א, מחפשים יציבות במגדל העמק" 

כהן בלחרסקי מזהירה מפני השלב שבו הכי הרבה פרויקטים מתרסקים – האכלוס. "אתה יכול להיות יזם מעולה במשך שמונה שנים, ואז לא לענות לדיירים בזמן התקנת המזגנים – ושם אתה נופל". לדבריה, חלק מהבעיה היא חוסר הבנה מהו "שירות לקוח" בעסקאות שנמשכות עשור: "לשמור על תודעת שירות לאורך עשור זה כמעט בלתי אפשרי – אבל זה בדיוק ההבדל בין הצלחה לכישלון"

"אז אולי התשובה היא בפריפריה?" שואל ניצן. "כולכם בורחים מתל אביב לפריפריה, האם מגדל העמק היא הפתרון?". כהן בלחרסקי משיבה: "יש התעוררות. יזמים שהתרסקו במכרזים בתל אביב, מחפשים יציבות במקומות כמו מגדל העמק. ראשי ערים כמו במגדל העמק קידמו תכנון, הסירו חסמי גובה, ופתאום – 34 תוכניות חדשות יוצאות לדרך. יזמים מהשורה הראשונה מגיעים לפריפריה. זו לא מילה גסה. נהריה, בעיניי, היא מרכז – לא שוליים. זו עיר מרכזית לכל הצפון. ההגדרה הזו מיותרת". היא מזכירה ערים נוספות כמו באר שבע ואשדוד. 

"אם היית רגולטורית, מה היית משנה?" שואל ניצן. כהן בלחרסקי משיבה בנחרצות: "כוח אדם. הרשויות קורסות תחת הביורוקרטיה. אין מספיק אנשים, אין תמריצים. אבל כשנופל טיל – פתאום הכול זז. למה לא לאמץ את אותו מודל גם בשגרה? לא צריך להמציא את הגלגל".

השיחה גולשת גם לנקודת מבט פסיכולוגית. "שוק הנדל"ן הוא ראי של מצב הרוח הלאומי", אומר ניצן. "כשהתחלנו – חותמים על חוזים עם בולים. היום אנשים משלמים כדי להגיע לפגישת ייעוץ בשדה דב. הכול עניין של תודעה". כהן בלחרסקי מסכמת באופטימיות זהירה: "זו תקופה קשה, אבל זמנית. הביקושים קיימים – והם יפגשו את ההיצע. מי שמחזיק את הקו, ישרוד ויצליח".