"צורך לאומי": הסיבות שהביאו את ועדת הערר לקבוע כי תמ"א 38/1 עדיפה על פינוי-בינוי

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, דחתה החודש שורת עררים שהוגשו נגד היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1) בשכונת רוממה בירושלים, שניתן ביוני 2024. בהחלטתה דחתה ועדת הערר את טענות העוררים כי מוטב היה לקדם תוכנית התחדשות מתחמית במקום, וקבעה כי על אף שהבינוי אינו מיטבי יש להעדיף את קידום הפרוייקט, הן בשל הצורך הדוחק במיגון האוכלוסיה והן בשל התאמתו לאוכלוסיית השכונה החרדית, המעדיפה בנייה נמוכה.

הערר הוגש נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ונגד היזם משה כהן פסגות זיו, בגין היתר בניה שהונפק על ידי הוועדה המקומית ברחוב פתח תקווה 21-27, המאפשר חיזוק של 40 יחידות דיור קיימות ותוספת של 20 יחידות דיור חדשות. המבנה, שהוקם בשנות השבעים, כולל ארבעה אגפים בארבע קומות מעל קומת כניסה קובעת ושתי קומות מתחתיה. במסגרת הפרויקט, צפוי היזם להוסיף למבנה 2.5 קומות, וכן להוסיף 2 קומות מרתף, זאת לצד חיזוק הבניין הקיים, הרחבת הדירות הוותיקות והוספת מעליות. הפרויקט זוכה להסכמת כ־70% מדיירי הבניין ומיועד לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, תוך הוספת מרחבים מוגנים (ממ"דים) לכל הדירות. ההיתר ניתן לאחר שני הליכים קודמים בוועדת הערר באותו נושא.

​לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר הקליקו כאן.

חלק מהעוררים דרשו לעבור למתווה של פינוי-בינוי, וטענו להיעדר כדאיות כלכלית, לחלוקה בלתי שוויונית של מחסנים ולפגמים תכנוניים נוספים. בין היתר טענו כי מיקום פיר המעלית על חשבון גרם המדרגות אינו ראוי ואינו בטיחותי, ואינו מאפשר חילוץ אלונקה או העלאה והורדה מיטבית של עגלות ילדים. כמו כן, העלו התנגדות להוספת יחידות דיור בקומה מפולשת, טענו כי היזם הסתיר את כוונתו לתוספת דירות באחד המפלסים, העלו טענות למחסור בחניה, תוספות של מרפסות סוכה, היעדר שקיפות ופרסום מצד היזם, והיעדר דיור חלופי בזמן העבודות. הועלו גם טענות פרטניות נוספות.

"ערים לכך כי הבינוי אינו אידאלי"

ועדת הערר דחתה את עיקר טענותיהם של תשעת העוררים, תוך קביעה כי מדובר בפתרון התכנוני המיטבי, לאור אילוצי הבנייה הקיימים. הוועדה קבעה כי בהיעדר הסכמה של רוב הדיירים לפרויקט פינוי-בינוי ובהיעדר תכנית כזו באופק, יש להעדיף את פרויקט החיזוק הקיים. עוד ציינה הוועדה כי מאחר שמדובר בשכונה חרדית, מגבלות הבינוי לגובה אינן מאפשרות מכפיל בנייה שיאפשר כדאיות כלכלית לפינוי-בינוי. ועדת הערר הדגישה גם את החשיבות הלאומית של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת מרחבים מוגנים – במיוחד בתקופה שבה העורף הישראלי נתון למתקפות טילים. למרות שהתכנון אינו אידיאלי בשל מגבלות הבינוי, סיכמה, מדובר בפתרון המיטבי שניתן לממש, תוך מתן מענה לרוב הדיירים.

"החשיבות הנודעת לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וכן לתוספת ממ"דים כצורך מיגוני, בראש ובראשונה כאינטרס לאומי, אינה מוטלת בספק, ובפרט בתקופה בה אנו נמצאים היום כאשר העורף ואזרחי ישראל נתונים למתקפות טילים", כתבה ועדת הערר. "לצד זאת, אנו ערים לכך כי הבינוי המוצע במסגרת חיזוק מבנה באמצעות תוספת בנייה ותוספת דירות למבנה קיים אינו מאפשר בינוי אידיאלי, וזאת נוכח אילוצי הבינוי הקיים. לאחר שבחנו בפרוטרוט את הבקשה, ובכלל זה את הבינוי המוצע בדירות כל אחד מהעוררים, למדנו כי [היזמית] פעלה ככל הניתן כדי לאפשר תוספת בנייה מרבית לכלל הדירות".

ואולם למרות החסרונות שציינה ועדת הערר לגבי הבינוי שהוצע, הוא עדיין נמצא על ידה כבינוי המטיב ביותר במצב הנתון וכן כזה שמתאים למרבית דיירי המבנה, כאשר הפרויקט זכה להסכמת כ־70% מבעלי הדירות: "בהינתן הבינוי הקיים והנתונים הפיזיים, ועדת הערר התרשמה כי הבינוי המוצע נעשה כמלאכת מחשבת תכנונית. על אף נקודת הפתיחה המורכבת ואילוצי הבנייה, מתכנני הבקשה הציגו את התכנון המיטבי האפשרי. לצד האינטרס החשוב של חיזוק המבנה, מתכנני הפרויקט הצליחו לייצר, ברמת הפרט, לכל דירה הרחבות דיור, תוספת מרפסות למרבית הדירות ושיפור הנגישות על ידי הוספת מעליות. לא בכדי עומדת הבקשה על 70% הסכמה של דיירי המבנה. אמת, כי ישנן דירות שהתכנון המוצע להרחבתן כולל פגיעה מסוימת בכניסת אור ואוויר, אך זאת בשל היעדר היתכנות פיזית ותכנונית אחרת. באיזון האינטרסים השונים, מצאנו כי ראוי ונכון לאשר את הבקשה, כאשר גם דירות העוררים יזכו לחיזוק".

עם זאת, ועדת הערר קבעה מספר שינויים לשיפור התכנון, ובהם התקנת דלתות אקוסטיות למניעת רעש מהמעליות, והוספת מחיצות לשמירה על פרטיות במרפסות. הוועדה אפשרה תוספת מעליות למבנה, תוך חיוב בהפעלתן בשבת, וציינה כי ניתן להתקין מנגנונים טכניים-הלכתיים לפתרון הבעיה.

עוד ציינה הוועדה כי במפלס התחתון של המבנה קיימות עבירות בנייה משמעותיות, כולל יחידות דיור שנבנו ללא היתר, אשר יסומנו להריסה במסגרת הפרויקט – כך שיישאר שטח מגונן לטובת כלל הדיירים. בנוסף, אישרה הוועדה פטור מהקמת שישה מקומות חניה שנדרשו לפי התקן, בשל היעדר אפשרות פיזית להקמת חניות, נוכח התנאים הטופוגרפיים של המגרש. לא נקבע צו להוצאות.

את היזם ייצגו עו"ד שרון אבני ועו"ד נעמה ליפשיץ. את הוועדה המקומית ייצגו עו"ד אורן קרישטל ועו"ד הדס יצחקי.

"ועדת הערר צדקה כאשר שמה לנגד עיניה את צו השעה - הגנה על חיי אדם"

לדברי עו״ד ונוטריון דן הלפרט (הלפרט ושות׳ משרד עורכי דין ונוטריון): ״מדובר בהחלטה חשובה ואמיצה של ועדת הערר, אשר מצאה לאשר פרויקט תמ״א 38/1 (חיזוק) חרף התנגדויות שהוגשו. על רקע הגישה הרווחת המעדיפה כמעט באופן גורף ״התחדשות מתחמית״ (מתחמי פינוי-בינוי) על פני ״התחדשות בניינית״ לסוגיה - תמ״א 38/2 - הריסה ותמ״א 38/1- חיזוק. חשובה במיוחד קביעת ועדת הערר שיש להעדיף פרויקט חיזוק על פני פרויקט פינוי בינוי .

עו"ד דן הלפרט (רז רוגובסקי)

"בתוך כך דחתה ועדת הערר את טענות המתנגדים כי ראוי לעשות פרויקט הריסה ובניה ולא פרויקט חיזוק מן הטעם שבפרויקט החיזוק, בשל אילוצי התכנון הקיימים, לא ניתן לתת תוספות בינוי זהות או שוויונית לכלל הדירות, ואילו בפרויקט פינוי בינוי ניתן להעניק תמורות מאוזנות לכלל הבעלים וגם לתכנן דירות טובות יותר. נקבע, כי בנסיבות העניין יש ליתן משמעות רבה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בשל הצורך הממשי למיגון בעתות מלחמה וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.

"ועדת הערר מצאה להעדיף פרויקט חיזוק גם מכיוון שכ- 70% מבעלי הדירות נתנו את הסכמתם לפרויקט וגם מכיוון  שפרויקט פינוי-בינוי יביא עימו בהכרח תוספת משמעותית של יחידות דיור למתחם אשר תחייב בינוי במגדלים רבי קומות שלא בהכרח מתאימים לאורחות החיים של האוכלוסייה החרדית המתגוררת כיום במבנים. אני סבור שיפה עשתה ועדת הערר כאשר שמה לנגד עיניה את צו השעה בעת הזו שהוא שמירת חיי אדם (40 המשפחות המתגוררות בבנין הקיים) על פני כל מוסכמות אחרות ועל פני הרצון התמידי בהתחדשות רחבת היקף שאיננה ריאלית בנסיבות העניין״.