החקיקה לשיקום מתחמי ההרס: רוב מינימלי, תמריץ למכירת הנכס ליזם ולוחות זמנים קצרים

הצוות הבין-משרדי שהוקם לאחר מבצע "עם כלביא" לצורך שיקום המתחמים שנפגעו בהפצצות האיראניות הפיץ השבוע דוח בין משרדי הממשלה המפרט את הצעדים שיש לנקוט לצורך שיקום אזורי ההרס, דרך מסלול ייעודי להתחדשות עירונית מהירה. בין ההמלצות: סמכויות תכנון מורחבות לרשויות המקומיות, קיצור דרמטי בלוחות הזמנים, ומנגנון פיצוי לבעלי דירות שיבחרו לא להשתלב בפרויקטים (Buy Out) שיאפשר לרכוש מהם את הנכסים. המלצות אלו צפויות להיכלל בתזכיר חוק מיוחד שיופץ בימים הקרובים, כאשר בימים אלו מתבררות מספר מחלוקות אחרונות בין הגופים החברים בצוות, ובפרט בין משרדי האוצר והמשפטים.

הצוות הוקם ב-15 ביוני 2025 בהובלת משרדי האוצר, הפנים, והשיכון והבינוי, במטרה לגבש פתרונות מהירים לשיקום מתחמי מגורים שנהרסו, לאו דווקא באמצעות החזרת הדירות לקדמותן, אלא תוך חידוש מתחמי מגורים שלמים. הצוות כלל גם את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מנהל התכנון והייעוץ המשפטי לממשלה, ופעל תוך תיאום עם רשויות מקומיות.

הדו"ח ממליץ על מסלול פעולה רגולטורי ותכנוני לאזורי הרס, במטרה לאפשר שיקום מהיר, אפקטיבי והוגן. השיקום ייעשה באמצעות התחדשות עירונית הכוללת גם את סביבת המגורים – תשתיות, שטחים ציבוריים ותכנון עירוני מעודכן. הצוות מציין שהליך התחדשות רגיל נמשך בממוצע עשור, ולכן נדרשת מסגרת חירום שתכלול סמכויות מורחבות לרשויות המקומיות, קיצור דרמטי בלוחות זמנים והסרת חסמים. הדו"ח קורא לקידום חוק מיוחד שיאפשר מנגנון פעולה במצבי חירום, ושתוכניות השיקום יוגדרו כצורך ציבורי בחוק.

על פי מסלול הפעולה המוצע בשלב הראשון יוכרזו מתחמי ההרס, אשר בהם יחולו ההסדרים התכנוניים והקנייניים המיוחדים, שנועדו להאצת הליך ההתחדשות העירונית. הקו התוחם את אותם המתחמים הוא "הקו הכתום", ומי שמוסמכת להכריז על אותם מתחמי "קו כתום" תהיה ועדה שתכלול נציגי ממשלה ורשות מקומית.

במתחמי הקו הכתום יחולו כאמור מספר הסדרים ייחודיים שמטרתם היא להאיץ את התקשרות בעלי הדירות במתחם עם יזם. ההסדר הראשון לצורך זה הוא קביעת רוב מינימלי של 50.01% מהדיירים לצורך יציאה לפרויקט, ולא רוב של 66% כנדרש כיום במתחמי פינוי-בינוי רגילים. בנוסף לכך, תינתן לכל בעל דירה אפשרות להחליט כי הוא אינו מעוניין להמשיך ולהיות חלק מהמתחם, ובאפשרותו למכור את חלקו בפקויקט תמורת סכום שישקף את שווי הדירה החדשה שאמור היה לקבל בסוף הפרויקט. על מנת לתמרץ את בעלי הדירות לפעול בדרך זו, המדינה אף צפויה להעניק תמריץ כספי למי שיבחר לעשות כן ב-60 הימים הראשונים לאחר הכרזת הקו הכתום.

המענק יחושב לפי שווי שייקבע ע"י השמאי הממשלתי ויועבר רק לאחר שהפרויקט הגיע לשלב ביצוע. יזם שייבחר במתחם יהיה מחויב לרכוש את זכויותיהם של דיירים שבחרו במסלול זה. התקשרות לפיצוי תיחשב גם כהסכמה לפרויקט – לצורך חישוב הרוב הנדרש שעומד על 51%.

ללא הסכמות בתוך 150 יום – המדינה תתערב

בנוסף, יוגדרו שלושה שלבים עם לוחות זמנים קשיחים להשגת רוב להסכמות, כולל מנגנונים להתערבות המדינה ולמינוי יזם במקרה שאין הסכמה. הדו"ח מבקש להבטיח שבסוף כל תהליך – הפרויקט ייצא לפועל, גם אם יש דיירים מתנגדים, ובכך למנוע קיפאון מתמשך. בתקופה הראשונה (60 יום) בעלי דירות מחויבים להסכמים קיימים, אך יוכלו להודיע על רצונם בפיצוי. אם יושג רוב בתקופה זו, יינתן כאמור מענק נוסף לבוחרי ה-BUY OUT . בשלב השני (90 יום) תינתן אפשרות לצאת מחוזים ולהצטרף להסכם אחר או למסלול פיצוי, גם ללא מענק.

בשלב השלישי אם בתוך 150 יום לא ייבחר יזם ברוב נדרש, המדינה תתערב. הדו"ח מציג שלוש חלופות להכרעה אם לא הושגו הסכמות תוך 150 יום: החלופה הבינרית - המדינה ממנה יזם ומכתיבה חוזה אחיד הכולל אפשרות לדירה או פיצוי; חלופת המתחם - "ניתן יהיה לחתום רק על חוזה אחיד שתקבע המדינה ובכך לא יתקיימו תמריצים למשא ומתן מתמשך על תמורות ולא יינתן יתרון משמעותי ליזם אחד על יזם אחר באופן שימנע משא ומתן מתמשך", או חלופת הקימום - "מנגנון שבמסגרתו ייבנו הבניינים שנהרסו מחדש במשך תקופה קצרה ככל האפשר וזאת גם אם אין הסכמה מלאה לקימום מצד בעלי הזכויות". כל חלופה כוללת אפשרות להפקעה אם יזם אינו מצליח לרכוש את הקרקע, תוך פיצוי לפי שווי שוק, זאת במטרה שכל פרויקט יגיע לביצוע.

עוד נכתב בדוח כי "לאור המורכבות המוגברת של מיזמים להתחדשות עירונית בגבולות "אזור הטעון שיקום והתחדשות" והצורך בעידוד כניסת יזמים איכותיים בלוחות זמנים קצרים, ייקבע כי במידה והמיזם אינו יעמוד בתבחינים הכלכליים שנקבעו בתקן 21 תינתן האפשרות להשלמת הכדאיות הכלכלית באמצעות סבסוד ממשלתי, בהתאם לעקרונות המקובלים לסבסוד מיזמי התחדשות עירונית ללא כדאיות כלכלית, וללא קשר לעלויות והמשמעויות הכספיות של מנגנון ה Buy out שייקבעו ויוסדרו בנפרד. זאת, במטרה להבטיח את ההיתכנות הכלכלית במיזמים קריטיים לשיקום מהיר של המרחב העירוני שנפגע".

הרשות המקומית תוביל

בכל הנוגע להיבטים של תכנון ובנייה, החליט הצוות כי מי שתוביל את התהליך תהיה הרשות המקומית, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, אשר לצורך קידום התוכנית אף תקבל סמכויות כשל ועדת תכנון מחוזית.

השיקול המרכזי שעמד בבסיס ההחלטות של הצוות היה "מתן כלים לרשות המקומית להוביל, באופן מלא ורציף, את הליכי השיקום של האזורים שנפגעו , תחת גבולות הגזרה שיקבע צוות ממשלתי בשיתוף הרשות המקומית הרלוונטית". לרשות המקומית תינתן "זכות הראשונים" להגיש תכנית להתחדשות עירונית מתחמית בגבולות אזור השיקום, ובלבד שאינה נופלת מהצפיפות וממספר יחידות הדיור שנקבעו על ידי הצוות. "על הרשות המקומית להודיע בתוך 21 ימים אם היא מעוניינת להגיש תכנית כאמור בעצמה", נכתב בדוח, ב"מידה ולא הודיעה הרשות המקומית, גוף ציבורי (משרד ממשלתי או רשות שהוקמה לפי חוק) יקדם את התכנית במקומה, בין אם גוף הכין את התכנית בעצמו ובין אם הצטרף כמגיש לתכנית שהכין יזם הפועל במתחם, לאחר שבחן אותה".

לטובת קיצור תהליכי התכנון והבנייה הוחלט בין היתר כי הפקדת תכנית תתקבל בהחלטת יושב ראש ומתכנן הוועדה לה הוגשה התכנית, ללא צורך בדיון במליאה. תוכנית אשר תהה בסמכות הוועדה המחוזית והותמ"ל, ושתוגש להן שלא על ידי הרשות המקומית או הוועדה המקומית, חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית תועבר לוועדה תוך 30 ימים מיום הפניה אליו וזאת במקום 60 יום כיום. כמו כן, תורחב האפשרות לשימוש במסלול "מורשה להיתר" ויבוטל הצורך בהסכמות כלל בעלי הזכויות לעניין האפשרות להגשת בקשה לקבלת מידע למורשה להיתר, אך תידרש קבלת הסכמה מלאה, טרם הוצאת ההיתר על ידי המורשה להיתר.