התאוששות או אשליה: מה עומד מאחורי הזינוק בהיקפי רכישת הדירות בת"א?

הפתעה נעימה חיכתה לכל העוסקים בנדל"ן למגורים בתל אביב בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו לאחרונה לגבי עסקאות לרכישת דירה ברחבי הארץ. ברבעון השלישי של 2025 (יולי-ספטמבר) על פי הלמ"ס נמכרו ברחבי העיר 608 דירות חדשות, נתון המשקף עלייה חדה של 53.5% לעומת הרבעון שקדם לו. גם שוק היד השנייה הציג גידול משמעותי, עם 726 דירות שנמכרו - עלייה של 26.5% ביחס לרבעון הקודם.

על פניו, התאוששות מרשימה של שוק הדירות המושמץ ביותר בשנתיים האחרונות. אולם בדיקה מעמיקה יותר של הנתונים, ובעיקר של פרופיל הרוכשים שעומד מאחוריהם, מעלה תמונה מורכבת יותר. זו מעלה כי נכון להיום ההתאוששות של שוק הדירות בתל אביב מתבססת על מספר קהלי יעד מוגדרים -  בעלי הון, מצמצמי דיור מהווילות, ו"ילדים של". לעומתם, המעמד הבינוני-גבוה ועובדי ההיי-טק, הקהלים עליהם התבסס שוק הדירות התל-אביבי בשנות הפריחה שלו, כרגע מחוץ למשחק.

בשיחה עם עובד זנגי, בעלי חברת "ה' באייר נדל"ן", המתמחה בשיווק וניהול נדל"ן, עולה תמונה ברורה - הקונים החדשים הם לא הזוגות הצעירים הקלאסיים שחוסכים שקל לשקל. "יוקר המחייה כבר עבר את גבול הטעם הטוב. אם זה מבחינת דיור, אם מבחינת הסופרמרקט, המזון, המסעדנות, זה נהיה מקום לעשירים", הוא קובע, "הפרופיל של הרוכשים הם 'הילדים של', שגרים פה באזור. אצלם יש כסף, תמיד היה וימשיך להיות. הם מגיעים מהמשפחות העשירות והאמידות של העיר, בהן ברגע שאחד הילדים נישא או עוזב את הבית, אז עוזרים לו לקנות דירה שתהיה לידם. הם לא צריכים לעשות הרבה מאמצים, רק להחליט איזו דירה לקנות ומאיזה חשבון בנק להוציא את זה".

קובי אופק, יו"ר ובעלים של אופק החזקות: "אנחנו בונים בת"א שבעה פרויקטים, שלושה  מסתיימים בכיוון ינואר ומכורים לגמרי. פרופיל הלקוחות כולל אנשים עם יכולת כלכלית גבוהה, מנכ"לים לשעבר של בנקים וחברות ביטוח, וכאלה שעוזבים אזורים יוקרתיים כמו סביון, כפר שמריהו ורמת השרון ורוצים דירות קרובות למרכז, לים או לפארק הירקון"

קובי אופק, יו"ר ובעלים של "אופק החזקות", מתאר חוג לקוחות נאמן שאינו מושפע מהטלטלות בשוק. "נכון להיום", הוא מציין, "אנחנו בונים בתל אביב שבעה פרויקטים, ומתוך השבעה, שלושה  מסתיימים בכיוון ינואר ומכורים לגמרי. הפרופיל של הלקוחות שלנו כולל אנשים עם יכולת כלכלית גבוהה, מנכ"לים לשעבר של בנקים וחברות ביטוח, וגם כאלה שעוזבים אזורים יוקרתיים כמו סביון, כפר שמריהו ורמת השרון ורוצים דירות קרובות למרכז, לים או לפארק הירקון", הסביר.

לדבריו, "מהרגע שהגיע ההסכם בעזה והחטופים חזרו, התחיל מבול של הרבה לידים", לאחר מכן הורדת הריבית הובילה לעוד עלייה בביקוש, זאת למרות שאחוז הריבית הוא מינורי ואינו מייצר שינוי מהותי. הרי היום המשכנתה הממוצעות במשק עומדת על מיליון וחצי שקל, עם החזר של 7,000- 8,000 שקל בחודש, אז אותו רבע אחוז, במה הוא משפיע, ב-70-80 ש"ח? זה לא משמעותי, אבל זה עניין של אווירה, כל דבר במדינת ישראל זה בסוף רעש ואווירה", הוא מוסיף.

פרויקט לואי מרשל בתל אביב, של אופק החזקות התחדשות עירונית (מוטי שושן)

בנוסף הוא מציין כי יש "הרבה ציפייה להשקעות מחו"ל, גם חזרה של יהודים מבלגיה, אנגליה, ארצות הברית וקנדה. כאשר חלקם קונים את הדירה כביטחון ליום סגריר".

עידן יסקולקה, מתווך ובעלים של קבוצת אפולו, מחזק את דבריו. "היום צעירים לא יכולים לקנות דירה בת"א, אלא אם כן יש להם כסף מהבית, ירושות, העשירים תמיד יהיו עשירים. גם כאשר מנסים לחפש בשוליים, המחירים נותרים בלתי אפשריים. דירת שלושה חדרים של 70 מטר בדרום העיר יכולה להגיע לשלושה וחצי מיליון שקל. גם אם אנחנו מדברים עכשיו על זוג צעיר שמרוויח מעל הממוצע, זה גם משהו שהוא לא בהישג ידו".

עוזבים את הווילה לטובת החלום התל אביבי

פלח שוק נוסף שמניע את הגלגל הוא האוכלוסייה המבוגרת והמבוססת, שמחליטה לוותר על הווילות היוקרתיות לטובת הנוחות האורבנית. "מדובר במשפחות שגרות בבתים גדולים, בנאות אפקה, שיכון דן, סביון, רמת השרון, הרצליה פיתוח - שהדשאים והבריכות כבר מהווים נטל עבורם. הם רוצים לגור במרחק הליכה מהים, בלי צורך לנהוג ברכב, לצמצם את ההוצאות ולקבל בוסט של תרבות", מספר זנגי.

“זה לא פשוט לקנות היום דירה רגילה של ארבעה חדרים בשמונה-תשעה מיליון. לכן רבים מהקונים הם כאלה שמצמצמים את הדיור שלהם", הוא מוסיף, "מי יכול להרשות לעצמו לגור בתל אביב? המשכנתאות מאוד יקרות, אף אחד לא לוקח משכנתא של ארבעה מיליון או חמישה מיליון, אז רק בעלי ממון יכולים לקנות". 

עידן יסקולקה, מתווך ובעלים של קבוצת אפולו: "יש לי נגיד שני לקוחות צרפתים עכשיו, שאמרו לי 'אנחנו רוצים לעשות עסקה במרכז או בצפון תל אביב, אנחנו רוצים לעבור לפה, להשתקע פה, כי לא טוב לנו בחו"ל, אנחנו לא יודעים מה יהיה שם בעתיד'. הם מתחילים לגשש, לקנות דירה, זה פוליסת ביטוח"

 

במקביל, השוק ממתין ומקווה לגל של רוכשים מחו"ל, המונעים מגלגלי האנטישמיות הגואה בעולם. אם בעבר דובר על דירות נופש, היום השיח משתנה ל"דירות מקלט" ואף עלייה. "אני רואה התעוררות בעיקר מהאמריקאים, מהצרפתים והאנגלים. אנשים רוצים להשקיע פה בארץ, לא להשקיע למטרת תשואה או רווח, אלא למטרת עלייה לארץ", מספר יסקולקה, "יש לי נגיד שני לקוחות צרפתים עכשיו, שאמרו לי 'אנחנו רוצים לעשות עסקה במרכז או בצפון תל אביב, אנחנו רוצים לעבור לפה, להשתקע פה, כי לא טוב לנו בחו"ל, אנחנו לא יודעים מה יהיה שם בעתיד'. הם מתחילים לגשש, לקנות דירה, זה פוליסת ביטוח".

"מגששים הרבה מחו"ל, זו פוליסת ביטוח". עידן יסקולקה (אפולו גרופ)

ניר שמול, מנכ״ל ובעלים של קבוצת שניר לשיווק נדל״ן ומנכ״ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי לפי הערכותיו, "מאז תום המלחמה ניכרת חזרה של עניין בשוק מצד יהודי התפוצות בשל האנטישמיות הגוברת ברחבי העולם - בעיקר מאוסטרליה, קנדה, ארה"ב ואירופה, מה שעלול להביא לצמצום מלאי הדירות הזמין ולהתייקרות המחירים".

ההייפ של שדה דב

טענה שחזרה על עצמה כמעט בכל שיחה שערכנו על השוק התל-אביבי, היתה כי הגורם המרכזי לשינוי בנתוני הרכישות, נעוץ באופן מוחלט בנעשה היום במתחם שדה דב, וכי זה משפיע באופן דרמטי על נתוני המכירות בתל אביב. כלומר, העלייה החדה בנתוני העסקאות היא ככל הנראה תוצאה של "הסתערות" רוכשים בשלבי השיווק הראשונים - והיא ניכרת בדוחות החברות.

"מה שאנחנו רואים בת"א זה הסיפור של שדה דב שמשפר את המגמה של העיר בצורה משמעותית כי היו שם כמה פריסיילים מאוד משמעותיים של גינדי וקבוצת חג'ג'", אומר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, "לכן אם רוצים למדוד את ת"א צריך לנטרל את שדה דב".

אוהד אסרף (דרור סיתהכל)

שמול מוסיף: "אין ספק שלמתחם שדה דב יש השפעה גדולה על הקפיצה הגדולה במכירה של הדירות בעיר. מעבר לכמות הגדולה של הדירות שאמורות להיבנות בשכונה, כ-16 אלף יחידות דיור, לצד מסחר, משרדים, בתי ספר וכו׳, ראינו קבוצות גדולות של חברות נדל״ן שמכרו מאות יחידות בפרק זמן קצר יחסית ובמחירי מכירה גבוהים באופן יחסי של 80-60 אלף ש״ח למטר (בשקלול הצמדות, חנייה, מחסנים, מדד ותנאי תשלום) עם קמפיינים פרסומיים ארציים וגדולים מאוד שהביאו קהל משמעותי גם של תושבי חוץ".

דוגמה לכך סיפקה למשל קבוצת חג'ג', אשר ציינה במקביל לפרסום דוחות החברה לרבעון השלישי, כי בתוך חודשים ספורים שווקו יותר ממחצית הדירות בפרויקט FIRST בשדה דב, וכי החברה הצליחה לגבש רווח גולמי משמעותי מפרויקט זה בהיקף של כ-750 מיליון ש"ח.

"השוק היוקרתי נפגע הכי פחות"

נתון נוסף שקשה להתעלם ממנו - תל אביב מובילה גם בהיצע הדירות החדשות שנותרו למכירה. כ-10,000 דירות עומדות כעת על המדף, יותר מכל עיר אחרת בישראל. נתון זה משתלב בתמונה רחבה יותר של מחוז תל אביב הכולל גם את השכנות רמת גן, גבעתיים, בת ים ועוד, שבו מצוי היצע הדירות הלא מכורות הגדול בארץ - כ־26,740 דירות, המהוות כמעט שליש מהדירות החדשות הפנויות למכירה בישראל.

אל מול נתונים אלו, מסביר שמול, "ההתחדשות העירונית, שהועברה לידי יזמים פרטיים ובעלי קרקע, שינתה באופן דרמטי את מאזן ההיצע בעיר. מאות פרויקטים בבנייה ובהתחדשות, במיוחד במרכז העיר ובצפון הישן, הגדילו את מלאי הדירות בצורה דרמטית. המגמות הכלכליות של השנים האחרונות, הכוללות עליית ריבית, מצב ביטחוני מורכב והגירה שלילית של תושבים, במיוחד מתל אביב, הובילו לדשדוש בשוק ולהורדות מחירים ריאליות של 5%-10%".

"ההתחדשות העירונית שינתה דרמטית את ההיצע בעיר". ניר שמול (דרור סיתהכל)

מנגד, לדבריו, השוק היוקרתי הוא הסגמנט שהכי פחות נפגע, גם בתקופות המשבר. לדברי שמול, משקיעים בעלי הון ניהלו משא ומתן לרכישת דירות פנטהאוז ודירות מיוחדות בהנחות משמעותיות, שנעו בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים.

כדי להתמודד עם המצב מבלי להוריד מחירים באופן רשמי יזמים פונים לפתרונות יצירתיים. בהמשך למגמת ירידת המחירים ולשאלת השאלות – האם יש עוד לאם לרדת, טען זנגי: "יש לקבלנים הלוואות מטורפות של 11%-12% במקרה הטוב, משלמים ריביות מטורפות, והם ימכרו גם אם צריך בהפסד, כדי להקטין את הנזקים. זו דעתי".

ניר שמול, מנכ״ל ובעלים של קבוצת שניר לשיווק נדל״ן: "ההתחדשות העירונית, שהועברה לידי יזמים פרטיים ובעלי קרקע, שינתה באופן דרמטי את מאזן ההיצע בעיר. מאות פרויקטים בבנייה ובהתחדשות, במיוחד במרכז העיר ובצפון הישן, הגדילו את מלאי הדירות בצורה דרמטית. המגמות הכלכליות של השנים האחרונות, הכוללות עליית ריבית, מצב ביטחוני מורכב והגירה שלילית של תושבים הובילו לדשדוש בשוק ולהורדות מחירים ריאליות של 5%-10%"

"זה גם נשמע לי יותר הגיוני מאשר להגיד שאני מחזיק 100 דירות סתם ריקות, סגורות. כי זה המצב עכשיו בעצם - יש להם תחזוקה, ארנונה, ועד בית. אז הקבלן אומר 'לא אכפת לי, אני אחכה'? והוא משלם במקביל ריביות מטורפות לבנקים וחי בסיכון תמידי. אז בעצם, אם המצב ימשיך כמו שהוא כרגע בקיפאון, לא תהיה להם ברירה, אלא לרדת יותר".

"זה סוג של מי ימצמץ קודם", הוא אומר לסיכום, "מחכים למצמוץ ראשוני או של היזם או של הקונה. בינתיים הקונים לא מתכוונים למצמץ, הם מרגישים שהכוח בידיים שלהם. אנשי העיר לדוגמא, מוכרים דירות ברובע 4 באזור תל אביב ב-47,000 שקל המטר. שפעם זה היה מדע בדיוני, כי מכרו פה ב-75. אז הנה, מורידים מחירים. למרות שאומרים שלא".

"יש לי הרבה חברים שהם יזמים, והם תקועים עם מלאי, מה הם עושים עם זה? יוצאים עם הטבות" חושף יסקולקה, "שמעתי עכשיו על הטבה חדשה - לתת לרוכשים אופציה לבטל חוזה חצי שנה לפני מסירה, דבר כזה לא היה בחיים".