חכו עם "שליפת" הנכסים: כך עלולה הסוכריה שהעניקה המדינה לבעלי חברות להפוך למלכודת מס

הוראת השעה שנחקקה לאחרונה כחלק מהכבדת המיסוי על הרווחים הכלואים, המאפשרת לבעלי חברות "לשלוף" נכסי נדל"ן מתוך חברות קיימות ולהעבירם לבעלותם הפרטית בפטור ממס, עמדה בלב דיון סוער שהתפתח אתמול (ד') במהלך פורום יזמים שערך מרכז הנדל"ן בנושא תיקוני החקיקה בחוק ההסדרים וסוגיות מימון בשוק ההון. זאת כאשר באירוע לקחו חלק רו"ח מיכאל אסולין, המשנה לכלכלן הראשי והממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצר, עו"ד מאיר מזרחי, התברר כי על אף שמדובר ב"סוכריה" שהעניקה המדינה לבעלי החברות, שימוש לא מושכל בה עלול להביא לתשלום סכומי מס גבוהים משמעותית ביחס לאלטרנטיבה של העברת הנכסים באמצעות פירוק החברה. עוד לקחו חלק בדיון פלג פאר, מנכ"ל משותף בלידר שוקי הון ומנכ"ל לידר הנפקות ופולי טטרו, שותף ומייסד חברת המימון טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון.

את רצף ההרצאות פתח רו"ח מיכאל אסולין, המשנה לכלכלן הראשי והממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצר שסקר את השינויים האחרונים בחוק ההסדרים ועיקרם תיקון סעיף 62א אשר עוסק בתיקון מנגנון המיסוי של חברות ארנק מ-2017 והוספת מנגנון מיסוי חברות משלח יד אשר עוסק בקביעת מנגנון מיסוי רווחים צבורים לא מחולקים ("רווחים כלואים") והוראות שעה לפירוק ולחלוקת נכסים.

"אנחנו בישראל פועלים בעולם של מיסוי דו שלבי. במצב כזה מה שקורה הבחירה מתי לחלק את הדיבידנד נמצאת אצל בעל השליטה ונמצאת אצל בעל המניות. בעלי החברה בוחרים מתי להזיז את השעון ומתי לשלם את המס. זיהינו שיש פה באמת סכומים אדירים שנמצאים בתוך החברות. אם אתה מדבר על בערך 700 מיליארד שקל שנמצאים בתוך החברות, 140 מיליארד מתוכם אלה רווחים שיושבים באמת בשביל החיסכון הפרטי. במקום לעשות את ההשקעות או את החסכונות שלהם ברמת היחיד הם משאירים את זה בחברה", אומר אסולין.

לדבריו, "ניסינו לעשות איזשהו פילוח, להבין מה המקור של אותם רווחים צבורים, וזיהינו למעשה שתי נקודות מאוד מאוד משמעותיות. נקודה ראשונה כל העולם של מקצועות חופשיים, אנשים שהרווחים שלהם מגיעים באמת מההון האנושי האישי שלהם. בסופו של יום זה אנשים שבאמת הערך המוסף שלהם זה הם ואין סיבה לתת פה איזושהי אפשרות לדחות את המס. זיהינו באמת חברות עם רווחים בסכומים של מיליארדים, ומגיעים למצב שהם אף פעם לא מושכים את הכספים ואז המדינה לא רואה את המס. האפשרות השנייה זה אותן חברות אחזקה שמחזיקות את כל הקונצרן, צוברות את כל הרווחים למעלה וזהו. וזה נשאר שם".

לדברי אסולין, במשרד האוצר פעלו לתקן "באגים" ותיקנו את החוק הקיים כך שתהיה החרגה מהחוק רק במקרים שהחזקת בעל המניות בחברה המשלמת עולה על 25% במקום 10% בחוק הישן. עוד פעלו שם לזיהוי מה שאסולין כינה כ"שכירים מתחזים" – מי שבהווייתם עובדים בחברות כשכירים לכל דבר, אך מקבלים את שכרם כנגד חשבונית משל היו חברה עצמאית, וכך נהנים מתשלום מס חברות במקום תשלום מס הכנסה כשכירים. "שכיר מתחזה" על פי החוק, הוא מי שלפחות 70% מהכנסותיו מגיע מלקוח אחד, כאשר בחינת שיעור הכנסות מלקוח אחד קוצרה ל-22 חודשים. חוק זה חל גם על שותפים בחברות.

כמו כן, התייחס אסולין לסעיף 81א בחוק ההסדרים אשר עוסק ברווחים לא מחולקים. כאמור תחת סעיף זה נקבע מנגנון מיסוי רווחים לא מחולקים הצבורים בחברות מעטים במס של 2%. לדבריו, ניתן להימנע מתשלום המס על ידי חלוקה בפועל של חלק מהרווחים הצבורים לבחירת הנישום – 6% מסך הרווחים הצבורים או 20% מסך הרווחים בניכוי כריות הגנה (50% החל משנת 2030), הרווחים הלא מחולקים יהיו סכום הרווחים הצבורים בניכוי רווחי ענפים מוחרגים שנצברו בשבע שנים ובניכוי כריות הגנה.  ענפים מוחרגים על פי חוק עידוד השקעות הון, על פי חוק עידוד תעשיה מסים, קבלן בונה או מוסד כספי.

מתי עדיף להוציא נכסים באמצעות פירוק החברה?

אל מול דבריו של אסולין הציג עו"ד מאיר מזרחי את "ההזדמנויות והמלכודות" לדבריו שהוראות השעה להעברת נכסים טומנת בחובה. מזרחי ביקר את המנגנון החדש שיצרה המדינה, במסגרתו כלל הנכסים המוחזקים בבעלות החברות ימוסו מדי שנה ב-2% משוויים, כחלק ממיסוי הרווחים הכלואים שיזמה המדינה. "מדובר במנגנון מסובך שרק מעטים מסוגלים להבין, ושבסופו של דבר מייצר מעט הכנסות למדינה. אני אחד היחידים שמרוויחים ממנו כי הוא מייצר לי עבודה. אבל היה הרבה יותר נכון לו המדינה היתה פשוט מעלה את מס החברות ב-2-3 אחוזים, והתוצאה מבחינת היקף ההכנסות היתה טובה יותר".

עם זאת אמר מזרחי, כי החקיקה החדשה גם מעניקה "סוכריה" אמיתית לבעלי החברות באמצעות מסלול "שליפת נכס", המאפשר לבעלי החברות להעביר לבעלותם הפרטית נכס מהחברה, תוך גביית מס דיווידנד על עלות הנכס. עם זאת, הזהיר, כי במקרים שבהם מדובר בדירה שנרכשה לפני זמן רב, עלול למצוא עצמו בעל הדירה משלם מס שבח בסכומי עתק כאשר יבקש למכור אותה. זאת משום שבניגוד למחזיק פרטי בדירה, דירה אשר הוחזקה על ידי חברה אינה נהנית מהפטור ממס שבח שחל על דירות מגורים שהוחזקה בבעלות פרטית עד שנת 2014, ומי שיבקש למכור דירה שכזו ימצא עצמו משלם את מלוא מס השבח מיום רכישתה. במקרים שכאלה, שבהם הדירה נרכשה לפני שנים רבות על ידי החברה, המליץ מזרחי לנוכחים להעבירה לבעלותם באמצעות ההליך הקיים של פירוק חברות.

"צאו לפריפריה"

פולי טטרו, שותף ומייסד טופ קפיטל מבית לידר שוק ההון, דיבר על סוגיות של מימון בתקופה של אי ודאות. לדבריו, "אנחנו בתוך שנה וחצי מאתגרות, בהן אמנם ענף הנדלן המשיך לתפקד כאילו הכל למראית עין נראה בסדר, אבל השוק מאוד השתנה". בתוך כך ציין טטרו כי את קריסת העסקים הקטנים, פגיעה בענף התיירות, ירידה בהשקעות הזרות, והגידול בגירעון הממשלתי. כל אלו מובילים לטענתו "לפגיעה בכוח הקנייה של הצרכן הישראלי", שבא לידי ביטוי גם ביכולת לרכוש נדל"ן: "ברגע שמשפחה מרוויחה פחות יש לה הכנסה פנויה פחותה יותר לרכישת דירה. אז הם פונים או להשקעות בחו"ל או פשוט קונים נדלן בארץ אבל מתפשרים או על גודל הדירה או על מיקום הדירה. פונים יותר לפריפריה".

לדברי טטרו יש "מבצעי 80-20 הפכו מכלי שבעבר נחשב שיווקי, לכלי שמשתמשים בו באופן גורף למכור בניינים שלמים ויש לזה משמעויות. אנחנו רואים עלייה בצריכת האשראי של היזמים, לצד זה אנחנו גם מתמודדים עם גידול מאוד משמעותי בעלויות הביצוע. הכל התייקר, כוח אדם, חומרי גלם, עלויות המימון בגלל שהפרויקטים מתארכים ולכן היזמים היום מתמודדים עם הרבה מאוד עם שחיקה ברווח היזמי".

על רקע דברים אלו טטרו המליץ ליזמים לנקוט מספר צעדים. "בשנתיים-שלוש הקרובות אנחנו נראה איזושהי הצפה של היצע של דירות באזורי ביקוש. זה צריך לאותת לכם כיזמים, ללכת ולנסות להשקיע או לאתר השקעות בפריפריה, כי תהיה תחרות מחירים לא פשוטה בשנים הקרובות בגלל עודף ההיצע הזה". עוד אמר טטרו כי "93% מהיתרי הבנייה בתחום ההתחדשות הונפקו עבור 12 רשויות עימם נחתם הסכם מסגרת מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מגיעים אלינו הרבה מאוד יזמים ואומרים תקשיב, אני כבר מקדם כמה שנים תוכניות והעירייה מעכבת לי, יש לי חתימות ואני לא מצליח לקדם.  לעומת זאת ב-12 הרשויות שאיתן נחתם הסכם המסגרת יש לרשויות תמריץ לקדם תוכניות". לכן מציע טטרו להתמקד ברשויות אלה.

עצה נוספת היא הידוק שיתופי הפעולה מול גופים חוץ בנקאיים ומוסדיים. "אנחנו היום מצויים בתקופה שאתם חייבים להכיר את כל אפשרויות המימון שקיימים היום בשוק וקיימים הרבה. יש הרבה מאוד תחרות וטוב שכך. אנחנו כגופים חוץ בנקאיים יודעים להעניק לכם את כל המעטפת שהבנקים יודעים במחירים אפילו טיפה יותר תחרותיים מהם".

"המוסדי לא רוצה להגיד לך מה לעשות"

 פלג פאר, מנכ"ל משותף לידר שוק ההון ומנכ"ל לידר השקעות, דן בחלופות מימון לעולם הנדל"ן בשוק ההון. בהרצאתו תיאר פלג את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהאפיקים הבאים: הנפקת מניות לציבור, הנפקת אג"ח לציבור, חוב פרטי, שותף פרטי פיננסי או שותף פרטי אסטרטגי ובחן את ההיבטים הבאים: גודל חברה, שקיפות, עלויות חברה ציבורית, ריבית, היכרות עם שוק ההון ומעורבות בניהול החברה.

"חברה שרוצה שותף פרטי", אומר פאר, "אם זה שותף אסטרטגי אז מצד אחד הוא דעתן, מצד שני אין שקיפות, אין לך עלויות. חברה ציבורית ומעורבות בניהול החברה תהיה, אבל יחסית מינורית. אם אנחנו הולכים לשותף פרטי פיננסי שזה מאוד מקובל היום, גופים כמו פניקס או מגדל, אם הוא ירצה חברה גדולה. הגוף המוסדי לא רוצה להגיד לך מה לעשות. הוא בוחר בך כי אתה יודע מה לעשות. חוב פרטי מן הסתם בדרך כלל הוא יותר גמיש. שוק ההון הוא לא גמיש. שוק ההון לא יודע להתחרות במימון בנייה. אם אנחנו עוברים להנפקת אג"ח אז הריביות יותר נמוכות, השקיפות היא מלאה כי יש דוחות".

בהרצאתו השווה פאר בין מספר הנפקות אג"ח שבוצעו לאחרונה, והראה כיצד גודלה של החברה, היותה מדורגת וכן הביטחונות שהיא מעמידה, משפיעים על רמת הריבית ממנו מהנים מחזיקי האג"ח.