הרשות מתעכבת בהנפקת שומת היטל ההשבחה? תקנה חדשה תאפשר ליזם לפנות לשמאי מטעמו ולשלם

תיקון חדש בתקנות הליך רישוי הבנייה, שפרסם בתחילת החודש שר הפנים משה ארבל, מרחיב את רפורמת הרישוי העצמי. התיקון מסיר חסם בפני האדריכל מורשה ההיתר בהעסקת שמאי, במקרה שהוועדה המקומית לא פרסמה שומת היטל השבחה ולא פרסמה שובר תשלום. במקרה זה יוכל מורשה ההיתר לשכור שמאי מטעמו, ולשלם את היטל ההשבחה ישירות לחשבון הוועדה המקומית שיפורסם באינטרנט. ההצעה פורסמה בעקבות החלטת מועצת התכנון והבנייה הארצית ממרץ השנה, ופתוחה להערות הציבור עד היום (ב').

תיקון החוק קובע כי "במסלול מורשה להיתר, במידה ולא נמסרה שומת השבחה על ידי הוועדה המקומית ושובר לתשלומה, על המורשה להיתר לפנות לשמאי מטעמו, לשלם את השומה ולהעביר עותק לוועדה". התיקון המוצע הוא למעשה הסדרה של הליך תשלום השומה על ידי המורשה להיתר. במידה ולא נמסרה שומת השבחה מטעם הוועדה המקומית אזי גם לא נמסר שובר לתשלום, כך שלמעשה אין למורשה להיתר ערוץ ישיר לתשלום השומה העצמית. לפיכך מוצע לקבוע כי הוועדה המקומית תפרסם באתר האינטרנט שלה מספר חשבון לתשלום שומה עצמית על ידי מורשה להיתר.

לטיוטת התקנות שפרסם משרד הפנים 

דהיינו, כיום אם הועדה המקומית לא מוציאה שומת היטל השבחה , חלים עיכובים וצריך להמתין שיוציאו שומה ושובר תשלום, כעת התיקון מציע כי כאמור המורשה להיתר (שזה בעצם האדריכל), יוכל לקחת שמאי מטעמו, ולשלם לוועדה המקומית את היטל ההשבחה כדי לשחרר את היתר הבנייה. כך הנישום יוכל לפעול ולשלם בעצמו באמצעות המורשה להיתר בהתאם לשומה של שמאי מטעמו, לפי פרטי חשבון בנק שהעירייה תהיה מחויבת לפרסם.

"ישראל שוברת בשיאים בהתמשכות הליכי תכנון" 

עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה, אומר כי העובדה שרשויות התכנון ערות לקשיים והאתגרים, שניצבים בפני ענף הנדל"ן אשר גורמים להעמקת משבר הדיור המתמשך בישראל, מעידה שלמרות כל הביקורת ישנם ניסיונות לשפר ולייעל. "כידוע מדינת ישראל שוברת בשיאים בהתמשכות הליכי תכנון וקבלת היתרי בנייה, אי לכך כל ניסיון לקצר את טווחי הזמן הוא מבורך", אומר עו"ד שוב. "כמו כן ידוע שאחד התנאים לקבלת היתר בניה הוא תשלום היטל השבחה ובמקרים רבים הרשויות מתמהמהות עם הגשת שומה שקובעת את גובה ההיטל והמשמעות היא עיכוב במתן היתר הבנייה.

עו"ד צבי שוב : "ידוע שאחד התנאים לקבלת היתר בניה הוא תשלום היטל השבחה ובמקרים רבים הרשויות מתמהמהות עם הגשת שומה שקובעת את גובה ההיטל והמשמעות היא עיכוב במתן היתר הבנייה.התיקון המוצע הוא רעיון חדשני, אם הרשות לא מוסרת במועד את השומה, מורשה להיתר יכול לפנות עצמאית לקבל שומה וכן להמציא עותק מהתשלום לוועדה"

"התיקון המוצע הוא רעיון חדשני, אם הרשות לא מוסרת במועד את השומה, מורשה להיתר יכול לפנות עצמאית לקבל שומה וכן להמציא עותק מהתשלום לוועדה. אם לרשות תהיה השגה על השומה, היא יכולה בתוך 6 חודשים להגיש שומה נגדית ובעל ההיתר יהיה מחויב לשלם את ההפרש. המשמעות היא שהיתר לא יתעכב, היזם יוכל להתחיל לבנות ובהמשך להתמקח עם הרשות המקומית במידת הצורך. נקודה נוספת היא שעד היום רק לשמאים של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הייתה האפשרות להוציא שומות וכעת נפתח פתח לכל שמאי מקרקעין להגיש שומה לצורך קביעת גובה היטל השבחה לטובת מתן היתר בנייה".

תקנות מורשה להיתר הן חלק מתקנות נוספות להרחבת סמכויותיו של מורשה ההיתר שאושרו במרץ השנה ופורסמו החודש בטיוטה לציבור. כזכור, במאי 2022 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את רפורמת הרישוי העצמי, שלפיה מורשה להיתר נכנס בנעליה של רשות הרישוי החל מהגשת הבקשה להיתר ועד למתן תעודת גמר, כאשר בשלב המידע במסלול זה היה ניתן להגיש בקשות להיתר שבהן לפחות 80% משטחי הבניה המבוקשים מיועדים למגורים, ללא הקלות, ולא כולל מבנים לשימור, ובמקרה שהמבנה הינו בן למעלה מ-2 קומות ו-5 יח"ד נדרש אישור מכון בקרה לשלב התכנון והביצוע.

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

כעת בתקנות החדשות, שפורסמו בטיוטה, מוצע שלמורשה להיתר תהיה האפשרות לתת היתר גם להקמת מבנה שאינו למגורים עד 100 מ"ר, בלשון ההצעה "מבנה ציבור בעל מורכבות תכן בנייה נמוכה", או תוספת למבנה כזה בשטח עד 50 מ"ר. עוד מוצעים כמה תנאים שבהם יורחבו סמכויותיו של מורשה ההיתר, אם התוכנית אינה טעונה פרסום לציבור או יידוע של בעלי זכויות שאינם במקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר; במקרה חיבור לתשתיות אם ניתן אישור בעל התשתיות; והוצאו תנאים להרחבת סמכויתיו בבנייה במרווחים ומעבר לקו או גבול המגרש.

בתקנות מוצעים גם שני תיקונים בנוגע להליך מתן אישור תחילת עבודות. האחד, הקניית הסמכות לתת אישור תחילת עבודות למהנדס במקום לרשות הרישוי  והשני במתן פטור מהצורך בקבלת אישור תחילת עבודות במקרים מסומים. לעניין מתן הפטור, מוצע לקבוע הוראות ותנאים שאם יתקיימו לא יידרש בעל ההיתר לקבל אישור תחילת עבודות כדי להתחיל בביצוע העבודה לפי ההיתר.

עוד מוצע לוח הזמנים לתוקף ההיתר: בתקנות נקבע כי תוקף ההחלטה למתן היתר הוא שנתיים ותוקפו של היתר הבנייה הוא שלוש שנים מיום שניתן (או שש שנים במקרים מיוחדים).