פס"ד תקדימי הציב גבול לדיירים בהליכי חדלות פרעון: "לא ניתן לקבל מצב של זכות וטו"

האם יש להעדיף את ההגנה על כספי הנושים במיזמי התחדשות עירונית שהגיעו לכינוס נכסים, או שמא הגנה על זכויות בעלי הדירות הוותיקות בפרויקט חשובה יותר? פסק דין שניתן בשבוע שעבר בבית המשפט המחוזי בת"א על ידי השופט חגי ברנר עסק בסוגיה המורכבת הזו. בשורה התחתונה קבע השופט כי מבין שתי הצעות רכישה שקיבל הנאמן, יש להעדיף את זו שמשיאה לבעלי החוב תשואה גבוהה יותר, בניגוד להעדפת בעלי הדירות כי החברה שהציעה את הסכום הנמוך יותר תרכוש את הפעילות.

לקריאת פסק הדין הקליקו כאן.

הדיון נסב בעתידם של שני מיזמי תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק בראשון לציון שיזמו החברות מור (י.ז) השקעות ואחזקות ומ. רודניצקי – שתי חברות קשורות המצויות בהליכי חדלות פירעון  - ברחובות הירשפלד וקפלינסקי בעיר. בעקבות קריסת החברות פרסם הנאמן, עו"ד אמיר פלמר, הזמנה לקבלת הצעות לרכישת הפרויקטים והמשך קידומם בנעלי החברות, וקיבל שתי הצעות: האחת על סך 750 אלף שקלים שהגישה חברת הביצוע בסיס הנדסה, והשניה של החברה היזמית חי ארט כהן אחזקות, שהגישה הצעה על סך 2.7 מיליון שקלים.

הנאמן ביקש לקבל את עמדת הדיירים בשני הבניינים, והללו הודיעו לו על תמיכתם בהצעה הנמוכה יותר של בסיס הנדסה . הנאמן מנגד סבור היה כי יש לאשר את ההצעה הגבוהה יותר - היא הצעתה של חי ארט - משום שהיא משיאה ערך רב יותר לנושי החברות, ובית המשפט נדרש להכריע.

הדיירים מנו בפני בית המשפט שורה של נימוקים מדוע יש לדחות את הצעתה של חי ארט. בין היתר טענו כי מדובר בחברה יזמית ולא בקבלן מבצע, כי מסיור שערכו חברי הנציגות של הדיירים בפרויקטים שביצעה החברה הם התרשמו לרעה מאיכות הבנייה, מקיומם של מפגעי בטיחות שונים ומתלונות של בעלי הדירות. לעומת זאת, בסיס הנדסה לטענתם זכתה לדרוג פיננסי גבוה יותר. עוד ציינו לטובה את העובדה שמדובר בחברה קבלנית ולא בחברה יזמית.

גם הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי, שהנו צד להליך, תמך בעמדת הדיירים, באמרו שיש לתת משקל משמעותי לעמדתם. "זאת, משום שמדובר בפרויקט נדל"ן שכרוך בבניה שתימשך זמן רב ולכן ישנה חשיבות רבה ליחסי אמון בין בעלי הדירות לבין הקבלן המבצע".

השופט: "לא הונחה בפני תשתית ראייתית לפגיעה בדיירים" 

בהחלטתו פרט השופט ברנר את עיקרי הוראת סעיף 75 לחוק חדלות פירעון, וקבע כי "המחוקק ביקש לאזן בין האינטרס של נושי התאגיד לבין האינטרס של בעל החוזה שמנגד, ונקודת האיזון נמצאה באמצעות קביעת הנוסחה לפיה אין לאפשר פגיעה בצד השני לחוזה". לדברי השופט, "אין חולק על כך שהמחאת הזכויות של החברות בפרוייקטים לטובת חי ארט דרושה לשם השאת שיעור החוב שייפרע לנושים, שהרי היא תניב לקופת הנשייה סך של 2.7 מיליון ש"ח, בעוד שהצעתה של בסיס הנדסה מסתכמת בסך של 750,000 ש"ח בלבד".

מתוך פסק הדין: "השאלה שצריכה להישאל אינה האם מבחינתם של הדיירים עדיף היה שהנאמן יבחר בהצעתה של בסיס הנדסה , אלא האם בחירתו של הנאמן בהצעתה של חי ארט, היא כשלעצמה, יש בה כדי לפגוע בדיירים. ההשוואה צריכה להיעשות ביחס להסכמים הקיימים שיש לדיירים עם החברות. המחוקק ביקש למנוע פגיעה בצד השני לחוזה ביחס לזכויותיו לפי החוזה הקיים, ולא לשדרג את מעמדו של הצד השני כך שיזכה כעת בחוזה טוב יותר לעומת מה שהיה לו בעבר"

השאלה המרכזית שבה נדרש בית המשפט להכריע, אם כן, היא האם יש ברכישת הפרוייקטים על ידי חי ארט - שהצעתה היתה גבוהה משמעותית - כדי לפגוע בצד השני לחוזה, הלא הם הדיירים. בנקודה זו פסק בית המשפט חד משמעית – לשלילה. "חרף טענותיהם של הדיירים, לא הונחה בפני תשתית ראייתית מספקת שעל יסודה ניתן לקבוע כי המחאת הזכויות והחבויות של החברות אל חי ארט יש בה כדי לפגוע בדיירים", קבע השופט ברנר.

עוד כתב כי "השאלה שצריכה להישאל אינה האם מבחינתם של הדיירים עדיף היה שהנאמן יבחר בהצעתה של בסיס הנדסה , אלא האם בחירתו של הנאמן בהצעתה של חי ארט, היא כשלעצמה, יש בה כדי לפגוע בדיירים. כלומר, ההשוואה צריכה להיעשות ביחס להסכמים הקיימים שיש לדיירים עם החברות, והאם ניתן להצביע על פגיעה שתיגרם לדיירים ביחס אליהם בעקבות המחאת הזכויות והחבויות ליזם אחר. המחוקק ביקש למנוע פגיעה בצד השני לחוזה ביחס לזכויותיו לפי החוזה הקיים, ולא לשדרג את מעמדו של הצד השני כך שיזכה כעת בחוזה טוב יותר לעומת מה שהיה לו בעבר".

על פי ההכרעה, הנאמן הציג מענה מניח את הדעת לכל הטענות וההשגות שיש לדיירים ביחס להצעתה של חי ארט: "נטען כלפי הנאמן כי חי ארט היא חברה יזמית ולכן יש להעדיף על פניה את הצעתה הנמוכה של בסיס הנדסה שהיא חברה קבלנית, אלא שבצדק השיב על כך הנאמן כי גם החברות עימן התקשרו הדיירים מלכתחילה בהסכמי עיבוי וחיזוק היו חברות יזמיות ולא חברות קבלניות. על כן לא מדובר בשינוי מצב לרעה מבחינת הדיירים.

מתוך הפס"ד: "במקרה כמו בענייננו, כאשר הדיירים מבקשים לסכל הצעה שתשיא לקופת הנושים סכום לא מבוטל של 2.7 מיליון שקלים ומעדיפים על פניה הצעה בסכום זעום של 750,000 שקלים בלבד, הרי שאם תתקבל עמדתם, הם גוזרים בכך על גורמי המימון נזק כבד. לצעד מעין זה עלולות להיות השלכות כלכליות חמורות, שלא לומר הרסניות, החורגות בהרבה מהמקרה הפרטני, עד כדי קושי ניכר בקבלת מימון לפרויקטים מסוג זה"

"עוד נטען כלפי הנאמן כי חי ארט נעדרת נסיון מקצועי בפרויקטים מסוג זה, אלא שהנאמן בדק ומצא שחי ארט היא יזמית העומדת מאחורי לא פחות מ-14 פרויקטים של בניה, חלקם פרויקטים דומים מסוג תמ"א 38 /1 שבוצעו בעיר ראשון לציון. נטען כי חי ארט לא הציגה את מקורות המימון שלה, אלא שלקראת הדיון באולם צירפה חי ארט אישור המעיד על יכולתה להשיג ליווי פיננסי ולהעמיד ערבויות בהתאם להסכמים עליהם חתמו הדיירים וכן פוליסות ביטוח לרוכשי הדירות החדשות", וכן הלאה.

עוד ציין בית המשפט לרעה את "האדישות המוחלטת" שמגלים הדיירים "לנזקיהם של הנושים בכלל, ושל אלו שהעמידו את הליווי הפיננסי לפרוייקטים בפרט... מבחינתם, ניתן להוריד כליל לטמיון את השקעתו של מי שהעמיד מימון לפרוייקטים".

"אין להשלים עם מצב בו מוענקת לדיירים זכות וטו"

עם זאת, הדגיש בית המשפט כי "בהחלט יש מקום ליתן משקל מסוים להעדפותיהם של בעלי דירות בפרויקטים מסוג זה, וזאת משני טעמים לפחות. ראשית, משום שהם עלולים להיות הנפגעים הישירים במקרה של מסירת העבודות לקבלן כושל, וכידוע, פגיעתם של ליקויי בניה עלולה להיות רעה במיוחד; ושנית, בכך תיגרם לבעלי הדירות פגיעה נוספת מעבר לזו שכבר ספגו עם קריסתו הכלכלית של היזם הראשון.

"מאידך, אין להשלים עם מצב בו מוענקת לדיירים זכות וטו, פשוטו כמשמעו, על זהותו של היזם או הקבלן אליו יומחו הזכויות של היזם שכשל... במקרה כמו בענייננו, כאשר הדיירים מבקשים לסכל הצעה שתשיא לקופת הנושים סכום לא מבוטל של 2.7 מיליון שקלים ומעדיפים על פניה הצעה בסכום זעום של 750,000 שקלים בלבד, הרי שאם תתקבל עמדתם, הם גוזרים בכך על גורמי המימון נזק כבד".

עוד קבע השופט כי "לצעד מעין זה עלולות להיות השלכות כלכליות חמורות, שלא לומר הרסניות, החורגות בהרבה מהמקרה הפרטני. כך למשל, אם גורמי המימון יווכחו לדעת כי בהעמידם מימון לפרוייקטים של חיזוק ועיבוי הם שמים את כספם על קרן הצבי, שהרי במקרה של חדלות פירעון, הדיירים הם שיכריעו האם ההשקעה תוחזר לגורמי המימון אם לאו, עלול להיווצר קושי ניכר בקבלת מימון לפרויקטים מסוג זה".

לסיכום קבע בית המשפט כי "יש מקום ליתן משקל מסוים לרצונם ולהעדפותיהם של בעלי הדירות בפרויקטים מסוג זה, אך אין המדובר בהקניית זכות וטו. כאשר קיים פער כספי גדול מאוד בין ההצעה שאותה בעלי הדירות פוסלים לעומת ההצעה אותה הם מעדיפים, ממש כמו במקרה דנן, שומה על בית המשפט לבחון היטב האם אכן ישנה הצדקה עניינית, מבוססת ונתמכת ראיות של ממש לאותה העדפה של בעלי הדירות, והאם אכן כפיית ההצעה הגבוהה יותר על בעלי הדירות, תגרום להם נזק ביחס להסכמים הקיימים. במקרה דנן לא נמצא פגם בהחלטתו של הנאמן להעדיף את ההתקשרות עם חי ארט על פני ההתקשרות עם בסיס הנדסה . משכך, ניתן אישור כמבוקש למכירת הזכויות של החברות בפרוייקטים".

את חברת חי ארט אחזקות בע"מ ייצג בהליך עו"ד טל מתוק ואת הנושה המובטחת גרניט-מור גיוס הון ייצגו עורכי הדין טל בננסון, דוד אמסטר ושגיא נתן.

"החלטה בעלת משמעות אדירה"

"מדובר בהחלטה בעלת משמעות אדירה לכל הפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל", מסר עו"ד טל בננסון שייצג בהליך את הנושה המובטחת גרניט, "פסק הדין עושה סוף לסיטואציה בה הנושים נתונים לזכות וטו של הדיירים בעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית. עד היום המצב היה שגם אם היו הצעות לרכישת פרויקטים במחיר גבוה יכלו הדיירים לא להסכים ובכך לסכל כל התקשרות עם יזמים שיהיה בה כדי להשאיר את קופת הפירוק".

לדברי בננסון, "פסק הדין קובע מה השיקולים שיש לשקול כאשר מצד אחד עמדת בעלי הדירות, ומהצד השני המטרה של הנאמן בפירוק לדאוג לנושים שיזכו להחזר כספים ככל הניתן. בפועל, אלמלא פסק הדין, היו נקלעים כל הפרויקטים למצב בו לא היו מקבלים מימון בהעדר בטוחה אמיתית וזאת נוכח חשש המלווים מפעולה חד צדדית של בעלי הדירות שהיו מרוקנים מתוכן את הבטוחה באמצעות החלטות חד צדדיות שלהם".

גילוי נאות: לבעלי " מרכז הנדל"ן " מניות בחברת גרניט-מור גיוס הון, הנושה המובטחת בהליך.