חתמו על ויתור לקבלת פיצוי על איחור במסירת הדירה - ובכל זאת תבעו. כך הכריע ביהמ"ש

חוק המכר הוא חוק צרכני שתכליתו להגן על רוכשי דירות, ולצמצם את פערי הכוחות המובנים בין רוכשי דירות לבין יזמים. אחת מההוראות המרכזיות שבו, סעיף 5א', קובעת כי במקרה של עיכוב במסירת הדירה זכאי הרוכש לפיצוי בגין העיכוב במסירה. במאמר זה נסקור את פרשת ת"א 10765-02-20 להב ואח' נ' פ.א. פיתוח ובניה בירושלים בע"מ ואח' אשר עוסקת בסוגיה – האם חתימתם של רוכשי דירות על כתבי ויתור הכוללים ויתור לקבלת פיצוי לפי סעיף 5א לחוק תקפה ואינה מנוגדת להוראותיו הקוגנטיות של החוק.

רקע עובדתי:

רוכשי דירות בפרויקט בירושלים קיבלו את דירתם באיחור ניכר מהמועד שנקבע בהסכמי המכר. כתנאי לקבלת הדירה, הם נדרשו לחתום על כתבי ויתור שכללו ויתור על פיצויים לפי סעיף 5א' לחוק, וזאת כנגד מחיקת חוב של הרוכשים כלפי היזם בגין יתרת התמורה עבור הדירה. כעבור זמן מה, לאחר חתימת הצדדים על כתבי הוויתור, הגישו הרוכשים תביעה לפיצויים לפי סעיף 5א לחוק (דירות), בטענה שחתימתם על כתבי הוויתור נעשתה תחת לחץ, כפייה ועושק. כמו כן, טענו הרוכשים, כי חתימתם על כתבי הוויתור מהווה התניה על הוראות חוק קוגנטיות. משמע, הוראות חוק שלא ניתן להתנות או לוותר עליהן. ואכן, בהתאם ללשון החוק, לא ניתן להתנות על הוראות חוק אלו, אלא לטובת הרוכש, ועל כן טענו הרוכשים כי חתימתם אינה תקפה.

השאלה המשפטית:

במאמר זה נסקור את השאלה - האם כתב ויתור עליו חותם רוכש דירה, אשר כולל ויתור על הזכות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) – תקף ואינו מנוגד להוראותיו הקוגנטיות של החוק.

ההכרעה המשפטית:

בית המשפט קבע כי אכן החוק קוגנטי, ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה. וכמו כן קבע ביהמ"ש, שסעיף 5א' לחוק אכן נועד להבטיח מתן פיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה. ואולם, ולמרות זאת, בנסיבות המקרה לעיל - קבע בית המשפט כי יש לקבל את תוקפם של כתבי הוויתור אשר נחתמו בין הצדדים מהנימוקים שיפורטו להלן.

ראשית, אין מדובר בהתניה כמשמעותה בחוק. שכן הרוכש לא ויתר על זכות כלשהי המוקנית לו בהווה או בעתיד. אלא הוויתור של הרוכש על הפיצוי בגין איחור במסירה נעשה כנגד מחיקת חוב של הרוכש כלפי היזם בגין יתרת התמורה עבור הדירה.

שנית, תכליתו של החוק נועדה להבטיח כי הרוכש יקבל פיצוי בגין איחור במסירה, ולסכל אפשרות של המוכר לגרום לרוכש לוותר על פיצוי זה. אך אין בכך כדי לאפשר לרוכש לאחוז את המקל בשני קצותיו. מצד אחד, להימנע מתשלום יתרת התמורה במועד שנקבע בהסכם המכר בין הצדדים, ולהגיע להסכם עם היזם לפיו זכותו לפיצוי לפי החוק תיזקף כנגד מחיקת החוב כלפי היזם. ומצד אחר, לתבוע לאחר מכן פיצוי מהיזם, תוך התעלמות ממחיקת חובו כלפי היזם, כאמור לעיל, במסגרת הסכמות שבין הצדדים בכתב הוויתור.

שלישית, אין לקבל את הטענה לפיה כתבי הוויתור מהווים חוזה אחיד עם תניה מקפחת. שכן כתבי הוויתור הינם הסכמים פרטניים בין הרוכשים ליזם, וזאת לאחר משא ומתן בין הצדדים, ואינם תקפים כלפי ציבור רחב של רוכשים. ועל כן אינם מהווים חוזה אחיד.

רביעית, לא הובאו לידי בית המשפט על ידי הרוכשים ראיות לפיהן החתימה על כתבי הוויתור נעשתה תוך עושק או כפייה מצד היזם, וזאת על אף פערי הכוחות המובנים שבין הצדדים.

ת"א 10765-02-20 להב ואח' נ' פ.א. פיתוח ובניה בירושלים בע"מ ואח'

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד צחי רחמים.