האגודה הקימה בניין מגורים בן 18 יח"ד – ותשלם היטל השבחה

חוק התכנון והבנייה מגדיר מפורשות אילו מקרים ואילו גופים יקנו פטור מהיטל השבחה . אחד המצבים המקנים פטור הוא, כידוע, השבחה של מוסד ללא כוונת רווח, כפי שנקבע בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק:

"(ב)    לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
...
(4)     השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".

האם בניית מבנה מגורים על ידי מוסד כזה, מלכ"ר (מוסד ללא כוונות רווח) בעגה המקצועית, מזכה בפטור זה? ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה כי במקרה שהובא לפניה, התשובה שלילית: הוועדה דנה בערעור של בית אגודת ישראל בתל אביב יפו נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, קבעה כי "המקרקעין אינם מיועדים על פי התוכנית התקפה לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף" - ודחתה את הערעור.

הערר הוגש נגד חיוב העמותה בהיטל השבחה מצד הוועדה המקומית, זאת בעקבות מימוש בדרך של היתר בנייה לבניית מבנה מגורים בן חמש קומות וחדר יציאה לגג. המבנה כולל 18 יח"ד. העוררת טוענת כי היא מלכ"ר, הפועל למטרות ציבוריות וביניהן דת, תרבות, חינוך צדקה וחסד, ולכן זכאית לפטור.

ייעוד המקרקעין במועד אישורה של התוכנית התקפה היה למטרת הקמת ישיבה, ובמועד זה שימשו אפוא המקרקעין למטרות העמותה בהתאם לייעוד התכנוני שהיה תקף באותה עת"

עוד הוסיפה העמותה: "מאחר שהמועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה הוא יום תחילת התוכנית, יש לבחון אם במועד זה שימשו המקרקעין לצורך ציבורי. ייעוד המקרקעין במועד אישורה של התוכנית התקפה היה למטרת הקמת ישיבה, ובמועד זה שימשו אפוא המקרקעין למטרות העמותה בהתאם לייעוד התכנוני שהיה תקף באותה עת".

הוועדה המקומית טענה מנגד כי הנכס לא שימש ולא משמש לאחת ממטרות הפטור: "מטרתה של העוררת בהתאם לתקנונה היא לקנות, לחכור, לשכור ולנהל בתים ודירות לצורכי פעילות דת, תרבות, חינוך, צדקה וחסד. מכאן, לטעמה של הוועדה המקומית, העוררת משמשת הלכה למעשה חברת אחזקות נדל"ן לכל דבר ועניין.

תוכנית 2268 סיווגה את הנכס באזור מגורים מיוחד, והתוכניות 2720 ו-3440 החלות במקרקעין אינן מאפשרות שימוש של חינוך. לפיכך אין הצדקה או נחיצות במתן הפטור"

השימוש לישיבה שהיה מותר בעבר אינו אפשרי עוד כיום בהתאם לתוכניות התקפות. כך, תוכנית 2268 סיווגה את הנכס באזור מגורים מיוחד, והתוכניות 2720 ו-3440 החלות במקרקעין אינן מאפשרות שימוש של חינוך. לפיכך אין הצדקה או נחיצות במתן הפטור".

"עם אישורה של תוכנית 2268 סווגו המקרקעין באזור מגורים מיוחד"

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד גילת אייל קבעה: "לא נוכל לקבל את טענת העוררת כי ייעוד המקרקעין במועד אישורה של תוכנית 2268 היה למטרת הקמת ישיבה, וכי במועד זה שימשו המקרקעין למטרות העמותה בהתאם לייעוד התכנוני שהיה תקף באותה עת. ההיתר הישן אמנם ניתן לישיבה, אך ייעוד הקרקע מכוחה של תכנית 2268, החל עם תחילתה, לא אפשר שימוש זה. 

עם אישורה של תוכנית 2268 סווגו המקרקעין באזור מגורים מיוחד, אשר הותר בו השימוש למגורים, והגם שהותרו בו שימושים נוספים בתנאים, לא הותר בו שימוש זה לישיבה"

לנוכח ההיתר שניתן במקרקעין לבניית ישיבה, אנו נכונים להניח שערב תחילתה של התוכנית המשביחה המקרקעין שימשו לצורך ישיבה, העונה לדרישות הסעיף. עם זאת, עם אישורה של תוכנית 2268 סווגו המקרקעין באזור מגורים מיוחד, אשר הותר בו השימוש למגורים, והגם שהותרו בו שימושים נוספים בתנאים, לא הותר בו שימוש זה לישיבה".

הוועדה הוסיפה והדגישה: "למעשה, ההשבחה מכוח תכנית 2268 שבגינה מבוקש פטור מהיטל השבחה נובעת מהשינוי התכנוני שייעד את המקרקעין למגורים. המקרקעין אינם מיועדים על פי התוכנית התקפה לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף. גם אם במועד הקובע לתוכנית 2268 ניתן לומר שהם משמשים מכוח היתר בנייה ישן לאחת ממטרות אלה, הרי שההשבחה שבגינה התבקש הפטור, היא בשל תוכנית שאינה מתירה שימושים אלה.

ההשבחה שנוצרה היא בשל היכולת לעשות במקרקעין שימוש למגורים וזכויות הבנייה שנקבעו לשם כך. איננו סבורים כי ניתן לפרש את הוראת הפטור ובחינת תנאיו במנותק מהמונח השבחה ומטיבה של ההשבחה"

ההשבחה שנוצרה היא בשל היכולת לעשות במקרקעין שימוש למגורים וזכויות הבנייה שנקבעו לשם כך, והשבחה זו אינה ממין ההשבחות שהוראת הסעיף ביקשה לפטור בגינן. איננו סבורים כי ניתן לפרש את הוראת הפטור ובחינת תנאיו במנותק מהמונח השבחה ומטיבה של ההשבחה".

הוועדה, שבה חברים גם האדריכל ומתכנן הערים מיכאל גופר, ונציגת מתכננת המחוז, ענת אלשיך, דחתה את הערעור, אך שבה וביקרה את התנהלותה של הוועדה המקומית לאורך ההליך שהתנהל מול ועדת הערר. "בנסיבות העניין, ולנוכח שינוי טעמיה של הוועדה המקומית לאורך הדיון, שחייבה הגשת מסמכים וטיעונים נוספים מטעם העוררת, איננו פוסקים הוצאות", כך כתבה ועדת הערר בסיום הדברים.