"אם הפרויקט עלה יותר אז נעלה עוד קצת את מחיר הדירה? זה קל להגיד, רק לא בטוח שנפגוש קונה בצד השני"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו תומר צליח, מנכ"ל ושותף בקבוצת צליח רוטשילד וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. הוא שוחח עם מנהל מחלקת בנקאות ההשקעות של מרכז הנדל"ן, דניאל אוסטרינסקי, על ההתפתחויות הנוכחיות בשוק, בהן גידול עלויות המימון והביצוע, על ההתפתחות האדירה בענף ההתחדשות העירונית, וגם על חברה קטנה ואלמונית שלקח חלק בתחילת דרכה – אאורה .

לצפייה:

להאזנה:

צליח, בן 51 ותושב קריית אונו, סיפר על תחילת דרכו בענף, כבן לקבלן יוסף צליח: "נולדתי לבניין, מה שנקרא בטון זורם בעורקיי. בשבתות כשהייתי ילד היינו הולכים 'להשקות גגות' (השפרצת מים על בטון בתהליך ההתמצקות שלו). את החברה אבא שלי הקים בשנת 72. הקמנו פרויקטים לא גדולים, פרויקטים של שמונה, תשע, עשר דירות. אלו גם היו הפרויקטים המקובלים בזמנו. בחופשים הגדולים אני הייתי עובד כפועל בניין. לא מגיע למשרד, גם לא היו משרדים. הייתי מגיע לבניין ועובד בדרך. אוספים פועלים פלסטינאים מצומת גהה, מגיעים לבניין עובדים וחוזרים אחרי הצהריים עייפים אך מרוצים.

"יאיר רוטשילד הצטרף לחברה לאבא שלי כעשור לאחר מכן, בשנת 82. והשאר היסטוריה. הם חברי ילדות עוד מבית ספר יסודי. זו לא שותפות, זו משפחה. באמת משפחה".

לדברי צליח, לאחר שבחייו המקצועיים החל קריירה כעורך דין, וביקש לחזור לענף, הציע אביו ש"שישתפשף" בחברות אחרות. "הוא אמר לי 'לך להתגלח על זקן של אחרים, אחר כך תבוא, זה בסדר'". באותה תקופה חבר אביו לבועז משעולי, מחלוצי ההיי-טק בישראל וממייסדי קומברס, אשר ביקש לצקת פעילות לחברת ההשקעות אאורה שהיתה באותה עת שלד בורסאי. צליח מונה בה לסמנכ"ל פיתוח עסקי ודירקטור. "היא הייתה קודם לכן קרן הון סיכון, ואחרי בועת הדוט קום שהתפוצצה, נשארה חברה קצת ריקה מתוכן והוא חיפש לצעוק לתוכה פעילות. ואז באמת נכנסנו לתוך השלד הבורסאי הזה.

גייסנו כמה וכמה סדרות של אג"חים. נכנסנו לפרויקטים מאוד משמעותיים גם בישראל וגם במזרח אירופה, פרויקטים שראו ברכה רבה, ובין היתר לאחר כמה עסקאות מאד טובות בשותפות עם יעקב אטרקצ'י הכנסנו אותו כשותף בחברת אאורה ישראל. לא הייתה בינינו היכרות מוקדמת. הוא הביא כמה עסקאות. לחברה כדי שנעשה אותן בשותפות, שהיו עסקאות מאד טובות. ראינו כי טוב והחלטנו להיכנס לשותפות ממש. בין היתר קנינו ובנינו את הגנים התלויים ביהוד, פרויקט של 240 יחידות דיור ועוד".

במקביל פעלה החברה ברומניה: "נכנסנו לשותפות עם חברת GTC. היא הייתה חברה בת של קרדן, שתבין שבשעתו היא נסחרה בבורסה בפולין לפי שמונה מיליארד יורו. וואו. איתם נכנסנו לשותפות בייזום ואחזקה של סדרה של קניונים ברומניה". אלא משבר הסאב פריים שהחל באותה עת טרף את הקלפים: "בניגוד לישראלים, האירופאים כשהם מרגישים סכנה, הם יודעים לסגור את הברז. אנחנו הישראלים בכל מצב אנחנו מבזבזים, הקניונים מפוצצים, המסעדות מפוצצות. באירופה וגם בארצות הברית אתה מרגיש טיפה משבר, פתאום כולם מורידים את הרגל מהגז.

"כשהתחיל משבר הסאב פריים. המשקיעים הזרים זה ידיים חלשות, הם לא ידיים שנשארים בשוק, אז מיד מיד כולם יצאו מהשוק המשקיעים הזרים. כל אחד חזר למדינת המוצא שלו. ולכן, אני חושב, גם רומניה סבלה יותר מהסיפור הזה. התוצאה הייתה שהיינו צריכים לעשות איזשהו הסדר. יעקב אטרקצ'י קנה את החברה בעת ההיא, ואני חזרתי לצליח רוטשילד".

"על תמ"א 38 שמעתם"?

באותה תקופה הפכה החברה לאחת מחלוצות ההתחדשות העירונית: "העולם הזה של ההתחדשות העירונית, בוודאי בשנים הראשונות שלו, היה עולם מוזר. היום יזמים כבר לא כל כך מכירים את זה. לא יודע כמה זוכרים את זה. לא יודע מי היה בעולם הזה אז, אבל היינו מסתובבים ודופקים על דלתות ממש. 'אהלן תשמעו, אנחנו חברה יזמית קבלנית. על תמ"א 38 שמעתם?' אנשים היו מסתכלים עליך בעיני עגל. התחלנו לספר להם. מה זה תמ"א 38, אפשר לעשות ככה ואפשר לעשות אחרת. אתה מסביר מה זה חיזוק נגד רעידות אדמה. אחרי כמה שנים כבר אנשים ידעו מה זה תמא 38 ומתישהו זה תפס כמו אש בשדה קוצים.

"אחרי שזה כבר תפס, אז היה נורא קל. אתה כבר לא צריך להסביר לאנשים מה זה תמ"א 38 . אנשים כבר פונים אליך – 'שמענו שעשית פה לבניין השכן. אנחנו יכולים גם כן? תעשה גם אצלנו'. לדוגמא, התחלנו בשכונת חרוזים ברמת גן. היינו באמת מהפרויקטים הראשונים בשכונת חרוזים, אחת מהשכונות שבאמת מפורסמות בנושא הזה של תמ"א 38, כי כמעט כל הבתים בשכונה הזאת התחדשו במסגרת הזו. הצלחנו לסגור פרויקט אחד וזה תפס כאש בשדה קוצים. ואני עשיתי רק בשכונה הזאת למעלה מעשרה בניינים".

"נכנסים למעגל של שוטים"

במסגרת תפקידו הציבורי כסגן נשיא התאחדות הקבלנים, עוסק צליח רבות בסוגיות רגולטוריות, בהן סוגית הרישוי: "לוח הזמנים להוצאת היתר בנייה מאוד משפיע על שוק הקרקעות שאתה רוכש במזומן, משום שמרגע שרכשת את הקרקע אתה למעשה מה שנקרא 'יושב על הכסף'. יש לזה השפעה מאוד מהותית. ככל שאתה לוקח יותר זמן אז עלויות המימון שלך הרבה יותר גבוהות. זה משפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ובמיוחד בסביבת הריבית שאנחנו נמצאים בה היום. זה הפך להיות הרבה יותר קריטי.

"הזמן שלוקח להוציא היתר הוא בלתי נסבל. הוא מאוד משפיע על מחירי הקרקעות, על הרצון של יזמים לרכוש קרקעות. זאת אומרת, הוא משפיע על זה שהיזמים דווקא ירצו ללכת לעולם של התחדשות עירונית הרבה יותר. כי לשבת על הקרקע תקופה כל כך ארוכה שלוקח היום כמה שנים להוציא היתר בנייה בסביבת הריבית המאוד גבוהה שאנחנו נמצאים בה היום, זה מאוד משפיע על מחירי הקרקעות. דרך אגב עשו איזה שהוא מחקר שמצא שבעולם בממוצע יש 16 תחנות לרישוי עבור היתר בנייה. במדינת ישראל למעלה משלושים וחמש תחנות לרישוי. תבין את ההבדלים. ואין משהו שאנחנו יודעים פה שלא יודעים במקומות אחרים".

על הגידול בעלויות אומר צליח כי "המימון היום נורא יקר, ועלויות הביצוע עלו באופן דרמטי במיוחד לאחר השביעי לאוקטובר. יש כאלה שאומרים שזה גם עוד לא מגולם עד הסוף, שרק עכשיו היזמים מתחילים לקבל את החשבון, ולהבין שהפרויקט מתומחר בחסר. אז אנחנו יכולים לעדכן את האקסל, להגיד 'הפרויקט עלה לי קצת יותר, אז נעלה עוד טיפה את מחירי המכירה ונישאר עם אותה רווחיות'. נורא קל. אבל יכול להיות שבצד השני לא תפגוש קונה שמוכן לשלם את זה. וזה יכול להיות גם מעגל שוטים כזה, ספירלה של שוטים. כתוצאה מההתייקרויות והקושי למכור לא נפתחים פרויקטים, ולא נפתחים פרויקטים אז קטן ההיצע. וקטן ההיצע - אז מחירי הדירות עולים עוד יותר ואז עוד פחות יכולים לקנות דירות. עלולה להיות פה ספירלה כזאת".