אלמוג תחסוך מיליוני שקלים בפרויקט הענק בחיפה: ועדת הערר שינתה את החלטת השמאי המכריע

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, דנה לאחרונה בעררים הדדיים על חוות דעתו של שמאי מכריע שהוגשו הן על ידי החברה היזמית, "אלמוג פינוי בינוי ", והן על ידי הוועדה המקומית חיפה. במוקד הדיון עמדה השאלה האם יש לנכות מההשבחה את עלות המטלות הציבוריות שקבעה הוועדה המקומית שיימסרו לידה במסגרת התוכנית.

ערר היזמית בעניין זה, התקבל באופן חלקי, כאשר על פי החלטת הוועדה עלות בניית תחנה לבריאות המשפחה שעתידה להימסר בשלמותה לרשות תקוזז מגובה ההשבחה, אולם עלות הקמתו של מקלט ציבורי לא תנוכה מההשבחה, וזאת בשל העובדה שמקלט שכזה היה קיים גם ב"מצב הקודם" ונהרס לצורך הפרויקט. משמעות ההחלטה היא חיסכון של עשרות מיליוני שקלים ליזם.

להחלטה המלאה של ועדת הערר

מדובר בתוכנית פינוי-בינוי הכוללת הריסה של 8 מבני מגורים ובהם 74 יח"ד, שטחים ציבוריים פתוחים ומקלט ציבורי, ובנייה במקומם של מתחם מגורים חדש בין 3 מבנים הכוללים ביחד 437 יח"ד. התוכנית משתרעת על שטח של 16.5 דונם בין הרחובות אסתר המלכה, אמציהו המלך ושלמה המלך בשכונת נווה דוד במערב חיפה. במסגרת התוכנית התחייבה היזמית לבנות מקלט ציבורי חדש במקום מקלט שצפוי להיהרס במסגרת העבודות, וכן תחנה לבריאות המשפחה.

התוכנית קובעת כי הפרויקט ייבנה בשלושה שלבים: שני השלבים הראשונים היו פטורים מהיטל השבחה . שומת ההשבחה שנדונה במסגרת הערר, הוצאה בגין הבקשה להיתר בשלב השלישי והאחרון במתחם אשר כוללת הקמה של בניין בן 27 קומות הכולל 110 יח"ד והריסת מקלט ציבורי קיים. לאחר אישור הבקשה להיתר, הוועדה המקומית הוציאה שומת השבחה . לנוכח החלטת מועצת העיריה, היטל ההשבחה הוא בשיעור של 25% מההשבחה. החברה היזמית הוציאה שומה מטעמה, ולבקשתה מונה שמאי מכריע.

בחוות דעתו, השמאי המכריע נדרש להכריע במחלוקת בין היזמת לוועדה המקומית בשאלה האם יש להביא בחשבון את עלות המטלות הציבוריות שנקבעו בתכנית - הקמת המקלט הציבורי בשטח של 100 מ"ר ובניית התחנה לבריאות המשפחה בשטח של 500 מ"ר. השמאי המכריע סבר כי לאור ההסכמים בין הצדדים, אין להביא בחשבון את עלות הקמת מבני הציבור והמקלט. השמאי המכריע הביא בחשבון את ההסכם החוזי בין העירייה לבין היזמת שבו היא מתחייבת לבנות על חשבונה את מבני הציבור, את הפטור מהיטל השבחה עבור יתר הבניינים כתמריץ לחידוש המתחם והקמת מבני ציבור לטובת התושבים.

היזמית: "מטלות ציבוריות הנובעות ישירות מהתכנית"

החברה היזמית, באמצעות בא כוחה עו"ד ניצן זמרן, טענו כי "אין כל ספק כי המטלות הציבוריות, הן בניית תחנה לבריאות המשפחה והן העתקת ובניית המקלט הציבורי, הן מטלות ציבוריות הנובעות ישירות מהתכנית, באופן ברור לחלוטין. המטלות הציבוריות מעוגנות בלשון התכנית ונובעות ממנה, ולכן עומדות בקריטריונים שנקבעו בפסיקה, על פיה יש להביא בחשבון את עלויות המטלות הציבוריות".

בנוסף טענה החברה היזמית כי "פטור מהיטל השבחה על המתחם, חל כבר משנת 2001 , ובמשך 18 שנה אף יזם לא מימש את הפרויקט על אף הפטור. העובדה שכעת העוררת משלמת היטל השבחה , נובעת מנסיבות בהן במשך שנים ארוכות אף חברה יזמית לא נכנסה לביצוע הפרויקט, על אף הפטור מהיטל , כך שכבר לא ניתן היה להאריכו עוד. משהוסר הפטור, והעוררת נושאת גם בהיטל השבחה , יש מקום להתחשב בעלות (היחסית) של המטלה הציבורית."

הועדה המקומית מנגד, באמצעות בא כוחה, עו"ד יפעת גנסין, טענה כי הקמת המקלט והשטח הציבורי אינן מטלות ציבוריות כלל, כי אם תמורה שווה בכסף בגין רכישת חלקה בבעלות העיריה שעליה בנוי מקלט ציבורי. עוד טוענת הוועדה המקומית כי ההסכם בינה לבין החברה היזמית הוא הסכם מכר במסגרתו היזמית מקבלת חלקה לצורך ביצוע הפרויקט, ובתמורה היא בונה את שטחי הציבור ומעבירה אותם לעירייה, ועל כן יש לקחת בחשבון את המטלות הציבוריות בעת חישוב היטל ההשבחה: "החלטת השמאי המכריע עולה בקנה אחד עם ההסכם שנחתם בין הצדדים, ובעניין זה יצוין שמדובר בהסכם חיצוני חוץ תב"עי ואין כל סיבה להפחית מההשבחה מקום שלא עסקינן במטלה ציבורית כלל ועיקר".

ועדת הערר: "יש להבחין בין שתי המטלות" 

ועדת הערר לא קיבלה את גישת הוועדה המקומית, וקבעה כי החיוב בבניית התחנה לבריאות המשפחה מהווה "דרישה פנימית" הנובעת מהתכנית, והיא עומדת בכל הקריטריונים שנקבעו בהלכת אברמוביץ' ובפסקי הדין שלאחריה. לכן, יש להביאה בחשבון כגורם מפחית בשומת ההשבחה. עם זאת, באשר להקמת המקלט הציבורי – קבעה הוועדה כי דרישה זו אינה נובעת מהתכנית אלא מהסכם בין הצדדים שנועד להחליף מקלט שנהרס, ולכן אינה נחשבת להשבחה תכנונית ולא תנוכה מעלות ההשבחה.

"השאלה האם יש להתחשב בעלות הקמתם של שטחי ציבור שנקבעו בתוכנית משביחה, בעת הערכת ההשבחה מכוחה של התכנית, נדונה ע"י ועדות הערר במספר עררים", נכתב בהחלטה, "הדעה הרווחת היא כי יש להתחשב בעלות זו, בפרט אם מדובר בשטחי ציבור בנויים במבנים המשמשים בעיקרם למטרה אחרת, שאותם היזם נדרש לבנות ולמסור לרשות המקומית".

זאת ועוד, נכתב בהחלטה כי "יש להבחין בין המטלה לבניית המקלט הציבורי החלופי, למטלה לבניית התחנה לבריאות המשפחה. מקור הדרישה להקמת המקלט , כעולה מהוראות התכנית היא הצורך בהקמת מקלט ציבורי חלופי במקום המקלט הציבורי הקיים....הדרישה לבניית המקלט נובעת מחובתה של היזמת להשיב לעיריה, או אם תרצה לציבור, מבנה ציבורי שנהרס על ידה במהלך הבניה, בבחינת "השבת המצב לקדמותו". איננו רואים הצדקה להכיר בעלות הבניה להקמת מבנה ציבור שבא במקום מבנה שנהרס ע"י היזם".

"אין להתחשב בשווי השימוש בדירות המגורים עד להריסתן"

סוגיה נוספת שעמדה לפתח ועדת הערר, היא האם יש להביא בחשבון את שווי השימוש בדירות המגורים בתקופה שבין אישור התוכנית ועד להריסתן בפועל, כפי דרשה הוועדה המקומית שהגישה ערר על הכרעת השמאי בסוגיה. זו הביאה בחשבון את תרומת הבינוי הקיים בתקופת הביניים ע"י היוון דמי שכירות (בסך של 3,000 ש"ח בחודש ליחידת דיור) למשך 3.5 שנים בשיעור היוון של ,4% ובמכפלה של 74 יח"ד קיימות.

הסכום שהתקבל, כ-8 מיליון שקלים, הוסף לשווי המצב החדש. השמאי המכריע קיבל את עמדת היזמית בנושא והחליט שלא להביא בחשבון את שווי שימוש הביניים. השמאי המכריע הסתמך בנימוקיו על פסק הדין בפרשת טבצ'ניק, שם נקבע כי זכות המגורים בדירה קיימת גם לפני וגם אחרי אישור התכנית, ולכן אין מדובר ברכיב חדש שנובע מהתכנית ואינו בגדר השבחה כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

גם ועדת הערר החליטה לדחות את טענות הועדה המקומית וכך כתבה בהחלטתה: "אנו סבורים שבמקרה זה יש לפעול ע"פ פסק הדין בעניין טבצ'ניק, שנימוקיו מקובלים עלינו. איננו מקבלים את טענת הוועדה המקומית שפסק הדין אינו רלוונטי בענייננו. נכון שהעובדות שם היו מעט שונות במובן זה שהתוכנית לא יעדה את הדירה להריסה ואפשרה את המשך השימוש בה עד לקבלת הדירה החדשה. יחד עם זאת, פסק הדין עוסק בדיוק בשאלה העומדת בפנינו - האם בתוכנית להתחדשות יש להוסיף לשווי המצב החדש את שוויה של "ההנאה" הנובעת מהשימוש בדירה במשך תקופת הדחיה, דהיינו: מאישור התכנית ועד למימושה. בית המשפט הכריע בשאלה זו בהתבסס על עקרונות החיוב בהיטל  השבחה , ובמובן זה אין כל הבדל בין המקרים".