100 אלש"ח במקום 1.2 מיליון: תוכנית בת למעלה מ-40 שנה מפחיתה דרמטית את היטלי ההשבחה בתל אביב

ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד סילביה רביד, קיבלה בשבוע שעבר החלטה תקדימית הנוגעת לגביית היטל השבחה ברובעים שלוש וארבע בתל אביב, המגדילה באופן ניכר את היקף הפטור מהיטל השבחה החל על מיזמי התחדשות המבוצעים בעיר, בכוחה של תוכנית הרובעים ובכלל. במסגרת החלטתה, דחתה ועדת הערר את טענות של הוועדה המקומית תל אביב נגד החלטת השמאית המכריעה, והותירה את גובה ההיטל שנפסק לחובת יזמית פרויקט תמ"א 38 על 100 אלף שקלים בלבד, פחות מעשירית מההיטל המקורי על סך כ-1.2 מיליון שקלים שנפסק לחובתה.

עיקר הדיון נסב על הזכויות הפטורות מהיטל מכוח תוכנית מ'. תוכנית מ' היא תוכנית מתאר כלל יישובית משנת 1982, שקבעה זכויות בנייה ברוב חלקי העיר, לעד 5 קומות מעל קומת עמודים, או 6 קומות מעל מפלס הקרקע. התוכנית הסדירה למעשה את התוכניות שקדמו לה, וכן ביצעה לראשונה הסדרה סטטוטורית של נוהג המרפסות שרווח בעיר, והגדירה עבורן זכויות בניה .

להחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית 

בדצמבר 21' אישרה הוועדה המקומית להרוס בניין בן 2 קומות וקומת גג חלקית ו-5 דירות מעל קומת מרתף, ברחוב מהר"ל ברובע 3, לטובת בניין חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית מעל 2 קומות מרתף ובסך הכול 12 יח"ד. במסגרת הנפקת ההיתר השיתה הוועדה המקומית כאמור היטל השבחה בסך של 1.2 מלש"ח על יזם הפרויקט, אשר כנגדו הוגשה שומה נגדית, והצדדים הגיעו לדיון מול השמאית המכריעה.

הדירה ברחוב מהר"ל ברובע 3 בתל אביב (אתר VTLV)

הטענה המרכזית שעליה התבססה הוועדה המקומית לצורך גביית ההיטל, הוא כי אין לקחת בחשבון במסגרת המצב הקודם את הזכויות שהעניקה תוכנית מ'. זאת, מאחר שאת זכויות הבנייה שזו מעניקה ניתן לממש רק במסגרת הריסה ובנייה מחדש ולכן בהליכי היטלי השבחה לא ניתן לראות את זכויות הבנייה מכוח תוכנית מ' כזכויות קיימות במצב הקודם, בנוסף לזכויות הפטורות שמקנה תמ"א 38 . לפיכך לפי פרשנות הוועדה המקומית ניתן לבנות בפרויקט 4.5 קומות בלבד בפטור מהיטל, שהן תוספת של 2.5 קומות שמעניקה התמ"א לשתי הקומות הבנויות בפועל.

מנגד, חוות הדעת של משרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שהתקבלה על-ידי השמאית המכריעה, טענה כי יש להביא בחשבון את הזכויות הללו, כלומר – להתחשב בזכויות הבנייה מתוכנית מ', בנוסף לתמריצי התמ"א - כך שאם תוכנית מ' אפשרה בפרויקט בניית 4 קומות, הרי בנוסף לזכויות שמקנה התמ"א לבניית 2.5 קומות נוספות, ניתן לבנות בפרויקט 6.5 קומות.

ועדת הערר: אין להתערב בהחלטת השמאית המכריעה

המחלוקת, אם כך, התמקדה בשאלה לאיזה היקף זכויות קיים מוסיפים את הזכויות הפטורות מכוח התמ"א – לאלו הבנויות בפועל או אלו שקיימות בקרקע מכוחה של תוכנית מ'. גם בפני ועדת הערר חזרה הוועדה המקומית על הטענה כי כלל הזכויות המוענקות מעבר ל-2.5 הקומות שמקנה התמ"א - חייבות בהיטל.

ועדת הערר דחתה את טענות הוועדה המקומית וקבעה שאין להתערב בהחלטת השמאית המכריעה, בקבעה כי "בהתחשב בתוכנית מ', התקפה בנכס השומה, מספר הקומות האפשרי הנו 3 קומות מעל קומת עמודים, כלומר 4 מכוח תוכניות תקפות, לפיכך מספר הקומות לצורך חישוב הפטור הוא 6.5 קומות, 4 קומות ו-2.5 קומות מכוח התמ"א. חיזוק לכך מתקבל מהיתרי בנייה שהתקבלו ברובע 5 במקרים דומים".

עוד קבעה ועדת הערר כי "השימוש היעיל והטוב, לקביעת השבחה אינו רלוונטי לקביעת מניין הקומות המותר… גם כאשר שימוש  יעיל וטוב זה מתבסס במצב הקודם על הבניין הבנוי בפועל. מספר הקומות המותר נקבע על פי התוכנית החלה, לאור הוראת {ה} סעיף לתמ"א", וכן כי "על פי תוכנית מ' אין כל רלבנטיות בפרויקט הריסה ובנייה מחדש לאור תוספת הזכויות שהתמ"א מאפשרת, אשר הופכת את הריסת הבניין לכלכלית, גם אם קודם לא הייתה כזו".

"יש להכריע לפי פסיקת המחוזי"

סוגייה נוספת שבה עררה הוועדה המקומית על קביעת השמאית המכריעה, היא סוגיית הבלטת המרפסות, שגם אותה הסדירה כאמור תוכנית מ'. לטענת הוועדה המקומית, שגתה השמאית המכריעה שקבעה שלא חלה עליהן השבחה עקב הבלטת המרפסות בגין השטחים החופפים בסל הזכויות העודף מכוח תמ"א 38 .

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי (גלית אטיאס)

לטענת עיריית תל אביב, השמאית המכריעה הסתמכה בגישתה על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ממאי 2021, שהערעור עליו עדיין נידון בעליון ולכן לא ניתן לראות בו פס"ד חלוט. ועדת הערר דחתה את טענת הוועדה המקומית וקבעה כי כל עוד לא נהפכה ההחלטה על ידי העליון, יש להכריע על פי פסק הדין.

לבסוף קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות המשיבים, עשרה במספר, בסך 3,000 שקל כל אחד.

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו"ד עידן בן עמי, ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, ליוו את הפריקט בהליך מול ועדת הערר המחוזית. שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ואסתי מצגר, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, הם שמאי המקרקעין של הפרויקט.