השכונה שבעבר היתה ערש הציונות סובלת מבעיות תחבורה, והמחיר בה נמוך ביחס לשאר העיר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: עין גנים, פתח תקווה. 

עין גנים היא אחת השכונות הוותיקות בפתח תקווה, הממוקמת מזרחית לשכונות מרכז העיר והמרכז השקט. היא הוקמה עוד ב-1908 כמושב הפועלים הראשון בארץ ישראל, וב-1939 הפך המושב לשכונה בפתח תקווה. לשכונה היסטוריה ציונית מפוארת, שהחלה בתקופת העלייה השנייה. במהלך שנותיה הראשונות, התגוררו בה גם כמה מהדמויות הידועות שמזוהות עם עליה זו, בהם דוד בן גוריון והסופר יוסף חיים ברנר. בשכונה אף נולדו שני סופרי ילדים ידועים: יגאל מוסינזון ("חסמבה") ותמר בורנשטיין לזר ("קופיקו").

 כיום עין גנים נמצאת בעיצומם של תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים, הכוללים עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ועשרות יזמים הפועלים בעיר. השכונה נמצאת במיקום מרכזי בסמוך לצירי תחבורה מרכזיים, שמאפשר נסיעה קצרה יחסית למגוון יעדים בעיר. עם זאת, רשת הרחובות בשכונה מייצרת גריד מוגבל עם מספר צמתים מצומצם והסתמכות על מספר נמוך של צירים ראשיים, מה שלא מאפשר פיזור מיטבי של התנועה, ויוצר עומסים בצמתים. בשנים האחרונות השכונה אף סובלת ממוצקת חניה. השכונה מרוחקת מתחנות רכבת ישראל, וגם תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה לא במרחק הליכה נוחה. קו 2 של רשת המטרו העתידית יעבור מתחת לשכונה, אך תחנות הקו יהיו במרחק הליכה של מעל ל-10 דקות מהבתים.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בעין גנים עלייה של כ-4% במחיר דירה, לצד עליה של כ-31% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה לזו שנרשמה בכלל פתח תקווה באותה תקופה. ואולם רמת המחירים בשכונה נמוכה מהממוצע בעיר. על דירת 4 חדרים חדשה בשכונה הוותיקה והמתחדשת תשלמו בממוצע 2.522 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו כ-2.9 מיליון בממוצע, לעומת כ-3.3 מיליון ברחבי העיר. מחיר דירת 3 חדרים יד שנייה עומד בממוצע על כ-1.8 מיליון, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה 2.22 מיליון שקל ודירת 5 חדרים יד שנייה תעלה בממוצע 2.735 מיליון שקל. גם כאן, מדובר ברמת מחיר הנמוכה בכ-10% מהממוצע העירוני.

כרטיס ביקור - פתח תקווה 

מיקום: מרכז הארץ, צפונית לכביש 471, גבעת שמואל, קרית אונו וגני תקווה, מזרחית לכביש 4 ובני ברק, דרומית למסילת הירקון וכביש 5, ומערבית לכביש 6

תושבים (2024): 266,851

גידול אוכלוסייה: 0%, ריבוי טבעי 1,765, מאזן הגירה פנימית 1,242-, מאזן הגירה בינלאומי 638-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 2,086 עסקאות, שנת 2024: 3,092 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-48% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט - 214 פרויקטים

• מרכז העיר - 75 פרויקטים

• עין גנים - 70 פרויקטים

• רמת ורבר - 44 פרויקטים

• קרית אריה - אזור התעשייה הותיק עובר תהליכי התחדשות הדרגתיים שיוסיפו לו מיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• סירקין - רובע חדש עם כ-12,000 דירות על שטח מחנה צה"ל שהתפנה

• סירקין הקטנה - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות מדרום לכפר סירקין

• מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

• מתחם פארק הירקון - כ-3,000 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר

• קרית אריה צפון - שכונת מגורים חדשה עם כ-3,000 דירות בין אזור התעסוקה למסילות הרכבת

• מטרו מזרח - תוספת של כ-2,000 דירות מסביב לתחנת מטרו בצומת סירקין

• מטרו עירייה - תוספת של כ-2,500 דירות מסביב לתחנת מטרו בסמוך לבית העירייה במרכז העיר

• מטרו ארלוזורוב - תוספת של כ-2,850 דירות מסביב לתחנת מטרו ארלוזורוב

• מתחם E - שכונה חדשה עם כ-2,100 דירות מדרום לדיפו המטרו וממזרח לשכונות חן הצפון ושיכון הפועל המזרחי

• מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - מתחם מעורב עם כ-800 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים, מערבית לבית החולים בילינסון

• מתחם יוספטל - התחדשות שכונה בצפון העיר עם תוספת של כ-2,730 דירות

• מתחם ארגוב - התחדשות מתחם בדרום העיר עם תוספת של כ-675 דירות

• מתחם אנסקי - התחדשות מתחם במערב העיר עם תוספת של כ-570 דירות

• מתחם י - תוספת של כ-200 דירות מדרום לכביש 471, צמוד לכפר מעש

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 9 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 46 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 24 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 1 פרויקט שקיבל היתר  

הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

שימור - 1 פרויקט שקיבל היתר  

עין גנים - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, מזרחית לשכונות מרכז העיר והמרכז השקט, דרומית לקריית חזנית, מערבית לקרית אליעזר פרי, וצפונית למחנה יהודה

מספר תושבים (נתוני מיפקד 2022): 8,906

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 12,500

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 3,689

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 5,200

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה מייצרת גריד מוגבל עם מספר צמתים מצומצם והסתמכות על מספר נמוך של צירים ראשיים, מה שלא מאפשר פיזור מיטבי של התנועה, ויוצר עומסים בצמתים. עם זאת, השכונה נמצאת במיקום מרכזי שמאפשר נסיעה קצרה יחסית למגוון יעדים בעיר. בשכונה יש מצוקת חניה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס, כולל קווים בתדירות גבוהה ליעדים שונים בעיר וכן בגוש דן, לרבות תל אביב, בני ברק ורמת גן. עם זאת, השכונה מרוחקת מתחנות רכבת ישראל, וגם תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה לא במרחק הליכה נוחה. קו 2 של רשת המטרו העתידית יעבור מתחת לשכונה, אך תחנות הקו יהיו במרחק הליכה של מעל ל-10 דקות מבתי השכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: גרועה - בשכונה אין שבילי אופניים ולא ידוע על שבילים מתוכננים.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-4% במחיר דירה. עליה של כ-31% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 32 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

א.פ. נחום חברה לבנין והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

דרי נוי - חסון חברה להנדסה ובניה בע"מ - בניה חדשה

טופ נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

יסודות ב.ל.ב בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

לירז את ליאב אחזקות מבנים בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

מאיה את פדיה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

נקר יוסף ובניו בע"מ - בניה חדשה

קבוצת ה.ק.ר - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קופמן יזמות ובניה - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה גרופ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה יזמות בניה והשקעות 2002 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

לכת התחדשות עירונית בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

BLD4U - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

א.י נוביץ בניה ויזמות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

אורבנולוגיה בע"מ - 5 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

אלון לוי יזום ובניה בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בראשית עיר מתחדשת בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

ג.לביגדור חברה לייזום בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

יד ליטל נכסים ובנין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מאיה את פדיה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מנור התחדשות עירונית - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

נחלת צבי - פרישמן, יזמות בניה ואחזקות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סגול קסטל בניה ויזמות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

צ.פ חברה לבניין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אדלר - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אלה דן א.י.ה דן עין גנים 39 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קופמן יזמות ובניה - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה יזמות בניה והשקעות 2002 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטש יזמות ובניה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קנדיין ייזום בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

רום מקמל יזום והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

שיא עינב בנין, שיפוצים ופתוח בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

שמי בנייה יזום והתחדשות עירונית - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

תמ"א 38 פרישמן בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 49 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן