דיירים סירבו לפנות דירה בפרויקט פינוי-בינוי עד לקבלת תמורה נוספת. כך הכריע בית המשפט

מהם התנאים למתן סעד זמני מסוג "צו עשה" בפרויקט פינוי-בינוי ומהם המבחנים המשפטיים ליישומו? כיצד מאזן בית המשפט בין אינטרס היזם וכלל בעלי הדירות להתקדמות הפרויקט לבין זכויות דיירים סרבנים? פסק הדין שבו נדון הפעם, מדגים את נכונות בתי המשפט להתערב במקרים שבהם מיעוט מבעלי הדירות מעכב פרויקט שבו קיימת הסכמה של רוב מוחלט.

תכלית הסעד הזמני מוסברת בתקנה 94 לתקנות סדר הדין האזרחי, וקובעת כי "מטרת הסעד הזמני היא להבטיח זכות לכאורה במהלך ההליך המשפטי ואת קיומו התקין והיעיל של ההליך או את ביצועו הראוי של פסק הדין". כלומר, תכליתו של הסעד הזמני היא למנוע מצבים שבהם תובע שזכה בתובענתו ימצא עצמו ניצב בפני שוקת שבורה, וללא יכולת לממש את פסק הדין שניתן לטובתו. וזאת לנוכח שינוי נסיבות שהתרחש בין מועד הגשת התובענה למועד ההכרעה בה.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר עסק בשאלה המשפטית - האם יש מקום למתן סעד זמני מסוג "צו עשה" שיחייב בעלי דירה בבניין לפעול (פינוי דירתם וחתימה על מסמכי ליווי בנקאי) עוד בשלב מקדמי של הדיון, לפני בירור התביעה לגופה? זאת, למרות שצו עשה זמני בדרך כלל נחשב כמשנה את המצב הפיזי.

נסיבות המקרה:

חברת אזורים בניין בע"מ הגישה בקשה למתן סעד זמני מסוג "צו עשה". הצו מורה לבעלי דירת המגורים בפרויקט פינוי-בינוי ברח' בן גוריון בגבעת שמואל, לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קבלת ליווי בנקאי. בנוסף, הצו מחייב את בעלי הדירה לפנות את דירתם לצורך הוצאתו לפועל של הפרויקט. במילים אחרות, הצו מחייב את בעלי הדירה לעמוד בהתחייבויותיהם עפ"י ההסכם לפינוי בינוי שנחתם בינם לבין המבקשת.

מצב הדברים העדכני הוא כי המבקשת התקשרה עם 111 בעלי זכויות בבניינים הישנים וכן עם עשרות דיירים נוספים שרכשו ורוכשים דירות ממצבת הדירות החדשות. בידי המבקשת היתר הריסה, חפירה ודיפון שמשמעותו אפשרות לתחילת העבודות בפועל. והמבקשת אף שילמה אגרות והיטלים לצורך קבלת ההיתר בסך של מעלה מ- 30 מיליון שקל - והכול תוך הסתמכות על התחייבויות בעלי הדירות בפרויקט הפנוי בינוי. כמו כן, המבקשת התקשרה בהסכם ליווי בנקאי לשם הפקת ערבויות לבעלי הדירות בפרויקט, החלה בשיווק הדירות החדשות לצדדים שלישיים, ואף התקשרה עם קבלן לצורך עבודות בניית הפרויקט.

לטענת המבקשת, הפרת בעלי הדירה את התחייבותם, לרבות הודעתם כי לא יפנו את המקרקעין, אלא אם יתמלאו דרישותיהם ותנאים חדשים שהציבו (וזאת על אף שאינם חלק מהוראות ההסכם ופוגעים בשוויוניות כלפי יתר הבעלים תוך ניסיון לסחיטה), גורמת לקשיים משמעותיים בשיווק הדירות, וכן מעמידה בסיכון ממשי את ההשתכללות של הסכמים אלו, ועלולה לגרום לעיכוב בביצוע הפרויקט ולנזקים כספיים עצומים.

לטענת המבקשת, הפרת בעלי הדירה את התחייבותם, לרבות הודעתם כי לא יפנו את המקרקעין, אלא אם יתמלאו דרישותיהם ותנאים חדשים שהציבו. בעלי הדירה, מצידם, טענו כי המבקשת התנהלה בחוסר תום לב, הפרה את התחייבויותיה, וכן הסתירה מידע מהותי

בעלי הדירה, מצידם, טענו כי המבקשת התנהלה בחוסר תום לב, הפרה את התחייבויותיה, וכן הסתירה מידע מהותי. לדבריהם, הם יחתמו על המסמכים הנדרשים רק אם יקבלו דירה בקומה גבוהה יותר; יהיו זכאים לתשלום בסך 100,000 שקל עבור תשלום שכר טרחה לבנם, שהוא עו"ד שייצגם במו"מ לחתימה על ההסכם; תינתן להם זכות לקבלת הפרש דמי ניהול ואחזקה לתקופה שלאחר קבלת דירת התמורה; וכן דרישות נוספות שלא הופיעו בהסכם המקורי.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה והורה על מתן הצו. בהחלטתו, ציין בית המשפט כי צו עשה זמני אינו ניתן כדבר שבשגרה, אך במקרה זה התקיימו התנאים הדרושים לפי תקנה 94 ותקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי. בית המשפט הדגיש נקודה מכרעת: אף שהצו יביא לשינוי המצב הקיים, מכלול הנסיבות מלמד כי דווקא הימנעות מהוצאת הצו תהווה שינוי של המצב החוזי הקיים שעליו הוסכם בין הצדדים. כלומר, המצב ה"קיים" שבית המשפט ביקש לשמר היה המצב החוזי ולא המצב הפיזי.

בית המשפט פסק, כי המבקשת הציגה ראיות מספיקות לכאורה (ואף מעבר לכך) לקיומה של עילת תביעה לחיוב בעלי הדירה לחתימה על הסכם ליווי ולפינוי הדירה במועד שנקבע לכך. מאזן הנוחות נטה בבירור לזכותה, והסעד המבוקש היה נחוץ לקיומו התקין והיעיל של ההליך באופן הכרחי כבר בשלב זה, לפני בירור התביעה. בית המשפט קבע כי כלל השיקולים והנסיבות הצביעו על כך, שדווקא הימנעות מהוצאת הצו תהווה שינוי המצב הקיים שעליו הוסכם בין הצדדים.

ביהמ"ש המחוזי קבע כי הנזקים הנגרמים למבקשת ולכלל בעלי הזכויות בפרויקט חייבו התערבות מיידית, במיוחד לאור העובדה שבעלי הדירה לא חלקו על חובתם לפנות את הדירה, אלא ביקשו תמורה גבוהה יותר. כמו כן, ציין בית המשפט כי על כל צד מוטלת חובה לפעול בתום לב בקיום הסכם 

הנזקים הנגרמים למבקשת ולכלל בעלי הזכויות בפרויקט חייבו התערבות מיידית, במיוחד לאור העובדה שבעלי הדירה לא חלקו על חובתם לפנות את הדירה, אלא ביקשו לקבל תמורה גבוהה יותר. כמו כן, ציין בית המשפט, כי על כל צד מוטלת חובה לפעול בתום לב בקיום הסכם ובניהול הליכים משפטיים. וכי התנהלות בעלי הדירה בעניין זה אינה עולה בקנה אחד עם החובה לתום לב מצידם. 

לצורך הבטחת זכויות בעלי הדירה, הורה בית המשפט למבקשת לשריין שתי דירות חלופיות בקומות גבוהות יותר (בקומה 9 וקומה 4) עד להכרעה במחלוקת, וכן להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית או סכום מזומן בסך של 150,000 שקל להבטחת הסיכונים הכספיים הנטענים על ידי בעלי הדירה. כמו כן, בית המשפט חייב את בעלי הדירה לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי בתוך 7 ימים, ולפנות את דירתם בתוך 90 יום מקבלת דרישת המבקשת. זאת ועוד, בית המשפט חייב את בעלי הדירה בהוצאת ההליך בסך 8,000 שקל.

[ ת"א 24789-12-24 אזורים נ' נחאיסי והר ציון (נבו 05.01.2025) ]. 

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ספיר יחזקאל, בסיועה של גל חדד