סוגיית המימון היא כבר לא מכשול בפרויקטים של התחדשות עירונית – אז מה כן?

המציאות הנוכחית בבניית התחדשות עירונית מחולקת לשני אתגרים דומים אך שונים. האתגר הראשון הוא לבנות את שנהרס - הן את הבתים שנהרסו מירי חיזבאללה, החמאס והחות'ים במהלך מלחמת חרבות ברזל, והן את הבתים שנפגעו בימי המתקפה מאיראן. ההרס הרב הוביל רבים למצב של מפונים, פליטים בארצם ללא מקום שניתן לקרוא לו בית. 

האתגר השני, בלתי נפרד, הוא איך מתכוננים למערכה הבאה - כיצד ממגנים את הבתים שנשארו שלמים אך בסבב הבא הם עלולים ליפול, להיחרב וגרוע מכך לפגוע ביושבים בהם בגוף ובנפש. בערים כמו תל אביב, רמת גן, פתח תקווה וירושלים, עשרות אלפי דירות נבנו לפני 1991 ללא מרחב מוגן. באזורי הדרום והצפון, למרות שנים של איומים, עדיין קיימות שכונות שלמות עם דירות חסרות ממ"ד תקני.

"המלחמה עדיין לא נגמרה, עדיין יש לנו חטופים בעזה, אבל עכשיו אנחנו צריכים להתחיל לבנות את עצמנו כחברה", אומרת גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה מקבוצת הפניקס גמא. "אין ספק שהצורך הממשי בבנייה ובמיגון הובהר. כל אחד במדינה הבין את החשיבות שיש לממ"ד בשמירה על חיי אדם ובהצלת חיים. עכשיו צריך לקדם את הדרכים שנוכל גם לשקם את המפונים שביתם נהרס, וגם לחזק או לחדש את אלה שהצורך שלהם התבהר עכשיו".

מה באמת מעכב את התחדשות העירונית?
לאחר שהובהר הצורך הדחוף בהתחדשות עירונית, עולים מספר אתגרים מרכזיים שעומדים בפני הקידום המואץ של פרויקטים. "אם אנחנו מנתחים את השוק ומה בדרך כלל הם חסמים של קידום פרויקטים לבניה", מסבירה וינדר טפר, "אז יש חסם של אישור תוכניות ברמות השונות הנדרשות,  יש חסם של קבלת היתרי בנייה, יש חסם של עלויות הביצוע שעלו מאוד, פרויקטים שאולי היו רווחיים בעבר, כבר פחות רווחיים, ולאחרונה גם עצירה מסוימת במכירות".

חשיבות התכנון והבנייה לאחר המלחמה צילום: שאטרסטוק

צוואר הבקבוק הראשי: שנים של המתנה להיתרים
אחד האתגרים המרכזיים ביותר הוא ההמתנה הארוכה לאישור תוכניות לשינוי תב"ע ולקבלת היתרי בנייה. כיום תהליך אישור תוכנית בנייה עירונית (תב"ע) והנפקת היתר בנייה נמשך שנים רבות - לעיתים 4-7 שנים. זמן שכזה עלול להפוך פרויקטים לבלתי כדאיים כלכלית, גם כאשר קיימים מימון ורצון.

"הליך אישור התב"ע והנפקת היתר בנייה הוא מורכב וארוך", מסבירה וינדר טפר. "תהליך שעובר במדרג של ועדות - מקומית ומחוזית - ואחר כך הנפקת היתר בנייה נפרד. זה מסתכם בשנים רבות של המתנה. נדרש הליך של ריכוז סמכויות בישות מרכזית שתקצר את הזמנים ותיצור ודאות למשך הזמן הנדרש. צריך לקצר משמעותית את תהליכי התכנון", אומרת וינדר טפר, "ולספק ביתר קלות קבלת היתרים. רבים בממשלה עכשיו דנים איך מקדמים, איך מסירים חסמים ביורוקרטיים, הגיע הזמן גם לעשות ולפעול לשם כך".

שינוי תודעה נדרש: הממ"ד חשוב יותר מהמפרט המפואר
אתגר נוסף הוא שינוי הציפיות של הדיירים. רבים מהם עדיין חושבים במונחים של לפני המלחמה, כשהדגש היה על מפרטים יוקרתיים ותוספות . עכשיו, כשהבנו את החשיבות הקריטית של מרחבים מוגנים, סדר העדיפויות השתנה.

"הדיירים צריכים להבין שעלויות הבנייה עלו, והמחירים השתנו", מסבירה וינדר טפר. "מה שחשוב עכשיו זה שיהיה להם ממ"ד תקני, שיהיה להם בית בטוח. זה הזמן להתרכז במהות ובצורך הממשי במיגון".

היזמים בתמונה: הון עצמי כתנאי להצלחה
התחדשות עירונית משלבת מספר גורמים, ועליהם לחבור יחד כדי שהפרויקט יצליח. לדברי וינדר טפר, היזם הוא חלק בלתי נפרד מהגורמים האלה, ועליו להתכונן לפרויקט עם הון עצמי מספק. זה נדרש גם מבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט וגם כדי להבטיח מחויבות רצינית מצדם.

"לעומת העבר", אומרת וינדר טפר, "בו עלויות הבניה עלו בקצב איטי יותר מאשר העליה במחירי הדיור, והיתה תחושה של כרית ביטחון נוספת בפרויקט בדמות של תוספת הכנסות ממכירות עתידיות, במצב הנוכחי עלויות הבניה עלו מאוד, ועוד צפויות לעלות, ובמקביל קיימת האטה במכירות, ועליה מתונה בהרבה במחירי הדיור, עליה אשר גם מצטמצמת בדרך של הטבות שונות לרוכש הסופי. מצב זה מביא לעליה בפרופיל הסיכון של הפרויקטים בתקופה הנוכחית, ולצורך גדול יותר של המממן להבין ולראות את ההון העצמי של היזם המושקע בעסקה. ככלל, גיוס ההון העצמי יכול להיות ממקורות עצמיים של החברה או בדרך של הלוואות להשלמת הון עצמי המועמדות על ידי הגורם המממן את הפרויקט, השקעה בפרויקט על ידי גופי מימון והשקעה, הכנסת שותפים חזקים יותר פיננסית, פניה לשוק ההון, ועוד". 

חשיבות ההתחדשות העירונית  צילום: שאטרסטוק

המהפך הגדול: המימון כבר לא האתגר
אבל מה שאולי היה נחשב בעבר כאתגר עיקרי - המימון - לא מהווה מכשול. וינדר טפר חושפת מציאות שונה לגמרי מהתפיסה הרווחת: אין בעיית מימון פרויקטים. לדבריה, דווקא בתחום של מימון הבניה, תחום שלרוב מהווה אתגר, כרגע יש התגייסות של הגופים השונים "שממשיכים לעבוד ושרוצים לעבוד".

לשיטתה, השינוי כיום נובע מתחרות גדולה בין המממנים, למרות שמקורות הגיוס של מממנים אלו שונים ועלויותיהם שונות, יש מימון זמין ליזמי התחדשות עירונית . על פי הערכות, אין בשלב זה כל בעיה בהיקף של שוק האשראי לבניה למגורים. האתגרים שכן על השולחן הם בעיקר של מדיניות - הן של המדינה והן של הרשויות.

"אנחנו יכולים לבצע מיפוי של כל מה שנדרש לעשות, לבחון היכן המכשולים בדרך", ממשיכה וינדר טפר. אחת החוזקות של הפניקס ליווי בניה מקבוצת הפניקס גמא, היא בהשתייכותה המלאה לקבוצת הפניקס, קבוצת פיננסים מהגדולות והמובילות בישראל, ועל כן יש לה נגישות מצוינת לשוק ההון ויכולת גיוס טובה שמאפשרות לה להכניס תחרות לשוק ולהציע ליזמים תנאי מימון טובים וגמישים. המסר שלנו לשוק הוא פשוט - אנחנו נממן את הפרויקטים האלה, רק צריך להתחיל לנוע ולא להישאר במקום".

השליחות החברתית: הפניקס בחזית ההתחדשות
"כיום יש הכרח לפרויקטים, למיגון, לחידוש ולבנייה מחדש", מוסיפה וינדר טפר. "אנחנו כגוף מימון מבינים זאת, ויותר מכך, אנחנו רואים בכך שליחות לסייע למדינה להשתקם - לא רק להשתקם אלא לצעוד עוד קדימה. יש לנו ניסיון מצטבר, אנחנו יודעים איך לעשות את זה ואנחנו מוכנים להתגייס לתהליך הזה".

הפניקס ליווי ובנייה מהווה דוגמה מובילה לגישה החדשה בתחום המימון. כחלק מקבוצת הפניקס, החברה מממנת כיום מאות פרויקטי התחדשות עירונית ופינוי בינוי ברחבי הארץ בהיקפים של עשרות מיליארדי שקלים, תוך התמחות מיוחדת בתחום זה.

"אנחנו פעילים מאוד בתחום של התחדשות העירונית, ואנחנו מתמחים בזה, ורוצים להפעיל את הפרויקטים, להוביל אותם עד להוצאתם לפועל", מדגישה וינדר טפר. 

בפן המימוני, קבוצת הפניקס מלווה ומממנת מאות פרויקטים בייעוד בניה למגורים עם התמחות במימון פרויקטים המיועדים להתחדשות עירונית ופינוי בינוי ברחבי הארץ. הצלחותיה בשנים האחרונות הפכו את הקבוצה לאחד מהגופים הפעילים והדומיננטיים בהיבט המימון וכן בהשקעות ישירות בתחום ההתחדשות העירונית. הקבוצה ביססה מספר שיתופי פעולה משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית לצד החברות היזמיות המובילות במשק, בהיקף התחייבויות השקעה של מיליארדי שקלים.

"זו בהחלט שליחות מבחינתנו - אנחנו רואים בזה את תרומתנו לחברה", מסכמת וינדר טפר. "יש לנו את הניסיון, את הכלים ואת הרצון, אנחנו מקווים שיתר הגורמים יצטרפו אלינו על מנת שנוכל לייצר את השינוי הנדרש"

העמדת האשראי ו/או ערבויות ופוליסות חוק מכר כפופה לחיתום בהתאם לשיקול דעתן הבלעדי של הפניקס ליווי בניה וערבויות בע"מ ו/או הפניקס חברה לביטוח בע"מ. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
 

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>>