יו"ר הוועדה המחוזית ת"א: מימוש המטרו מחייב בית משפט עליון חזק

בפתח הפאנל שעסק בהתחדשות העירונית לאורך תוואי המטרו, הדגיש יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן, את חשיבותו של בית משפט עליון חזק: "אנחנו נכנסים לאירוע מסובך מאוד סביב המטרו במרכז. מה שצריך זה בתי משפט חזקים. אני יכול להפקיע קרקע, אני יכול לעשות הכל. הוועדות לא עושות את זה לא כי הן לא רוצות להשתמש בכוח, אלא כי אנחנו כל הזמן מסתכלים מעבר לכתף לעבר העליון. כל הזמן מדברים עם היועצים המשפטיים. הסיפור הגדול שקורה ברחובות, עלול בסוף להיות מתורגם להפקעה שאחריו אין לו למי לפנות". 

בפאנל השתתפו גם מנהלת אגף מטרו ומתכננת מחוז מרכז בפועל במינהל התכנון, יעל סולומון; עו"ד רועי גלעד דורון; מנכ"ל שפיר מגורים, ג'וליאן סטרוסטה; ראש אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גורי נדלר; ורכז שיכון באגף התקציבים במשרד אוצר, אסף וקסלר. את הפאנל הנחה עורך אתר " מרכז הנדל"ן ", נמרוד בוסו.

נדלר, אמר כי, "תמ"א 70 מרכזת את הסוג הזה של התפתחות שקיים אולי קצת לעוצמות גבוהות יותר, אבל זה לא משהו שלא ראינו קודם. עיקר העשייה זה לעשות את זה מחר בבוקר. הרשות להתחדשות מקדמת כיום 11 תוכניות מפורטות סביב תחנות מטרו. ברמלה, רמת גן, גבעתיים וראשון לציון, שבה יש את התוכנית שהכי מתקדמת. מדובר ב-100 דונם סביב התחנה בעירוב שימושים. כבר היום זה צפוף, ואנחנו מדברים על פי ארבעה. אני חושב שזה היה קורה ממילא, אבל זה ששמו שם תחנת מטרו יגרום לזה לקרות מהר יותר משחשבנו".

סטרוסטה: הזכויות זה בסדר, אבל ההבטחות בוודאי שלא. מדובר פה על זכויות רבות, אבל צריך לבחון כל נושא לגופו. אם זה זכויות מגורים, זה מתאים לתמ"א 70, ואנחנו בעד. אבל כשמדובר על תוספת של משרדים בכמויות מטורפות, זה מוריד את הכדאיות של הפרויקט.

גלעד דורון: "תמ"א 70 זו תוכנית שבאה לעזור לענף הנדל"ן ולהוסיף זכויות, ובזכות היטלי ההשבחה לממן את הנושא. זה קצת מזכיר את תמ"א 38 – זכויות צפות שקיימות בעולם דמיוני, וברגע שנבוא ונבקש את הזכויות האלה ותבוא העירייה ותגיד לא, המדיניות שלנו מראה דבר אחר. ייווצר מצב שבו הסתמכתי על משהו, וגם היטל השבחה גבוה - וזה החשש הכי גדול שלי כיזם. מה שקרה בתמ"א 38 הוא שהיזמים ערערו, ובעקבות הערעורים החליטו בערר שהתוכניות צריכות להיות מפורטות, ומאז זה ככה - אבל זה לקח עשור. אם ייקח גם כאן עשור, זה יהיה אסון".

וקסלר אמר כי, "צריכים לזכור שפרויקט המטרו זה אירוע חסר תקדים. הוא ימשיך לצד הפיתוח של הכבישים, הרכבת ואמצעי התחבורה. המטרו זה דבר שצריך לקרות, והמדינה צריכה למצוא פתרונות כלכליים לדבר הזה. אנחנו חושבים שצריכה להיות השבחה של אזורים מסביב למטרו. אנחנו מתקצבים בעשרות ומאות מיליוני שקלים את האזורים סביב המטרו, וצריך לממן את זה.

גלעד דורון: "הכי נכון זה לומר את האמת - להראות מספרים כפי שהם. הרבה פעמים הדיירים פשוט מבינים ומשתפים פעולה. בהרבה תוכניות שאני מקדם על קו המטרו אני מסביר לדיירים את המצב. אם אני לא מעגן את זה בהסכמים מול הדיירים ומשנים לי את הזכויות בהמשך הדרך, זה מחזיר אותי למשא ומתן מחודש, ניהול משברים ומאריך לדיירים את הדרך". 

נדלר: "מה שאנחנו מנסים לעשות זה לזהות את הבניינים שבהם לא יקרה שום אסון אם יילכו על חיזוק נקודתי. עם עירוב שימושים - לא רק תמ"א 38 . לטעמי כל בניין שהוא לא מונע כביש חדש שאנחנו רוצים לסגור או הרחבה של בית ספר, אז אין בעיה - שיעשה פיתוח נקודתי. אנחנו יודעים לעשות פיתוח מצוין גם אם יש תמ"א באזור".

וקסלר נשאל על ההחלטה אם הוגן להשקיע 150 מיליארד שקל באזור העשיר בישראל, והשיב כי, "בסוף האזור הזה, שהוא הכי עשיר במדינה, זה בגלל שהוא האזור הכי צפוף במדינה והוא מרכז העסקים שלה, ואנחנו צריכים להמשיך לפעול ולתת לו כמרכז העסקים של ישראל. ההשקעה פה כדאית. יש פה מיסוי משמעותי שיממן את המטרו וייתן לו לצאת לפועל".

"תוכנית הרובעים לא יודעת לייצר מתחמים גדולים עם הפקעות ושימושים חדשים"

בפאנל אחר שנערך אתמול בכנס, תחת הכותרת "יוצאים מהרובעים – עתיד ההתחדשות העירונית בתל אביב", שגם בו השתתף ניצן, אמר סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של בנייני העיר הלבנה , עומר גוטהולץ, כי "תוכנית הרובעים היא הצלחה גדולה. בתור תושב אתה קצת סובל בתנופת הבנייה, אבל בסוף אתה רואה את הבניינים החדשים, וזה עוד ישתפר וילך ככל שהזמן יעבור. התוכנית יצרה ודאות תכנונית, אבל הוודאות הזו בפועל לא גרמה לקיצור לוחות הזמנים. פה אני חושב שהתוכנית נכשלה".

בפאנל השתתפו גם עו"ד רוני איל להב; המנכ"ל והבעלים של יסקי אדריכלים , אדר' יובל יסקי; מהנדס העיר תל אביב-יפו, אודי כרמלי; ויו"ר ועדת הערר מחוז תל אביב, אפרת דון-יחייא סטולמן. את הפאנל הנחה מנכ"ל משותף של אקו סיטי , אילי בר.

כרמלי: "תוכנית הרובעים החלה בכלל כתוכנית מסדירה. מהבחינה הזו התוכנית היא הצלחה, כי קל מאוד להוציא היתרי בנייה לבניינים - והמספרים מדברים. התחרות אצל אדריכלים היא לא על מי יודע להשיג עוד מ"ר מהעירייה, כי הכל ברור. התחרות היא על איכות, שירות ומחיר. אבל לא הכל מושלם, כי היא נהגתה בתקופה שנושא התשתיות לא היה בכלל בשיח. היא לא הוסיפה שטחים ציבוריים, לא יצרה תשתית פיזית לתשתיות האלה, ולנו יש אתגר באיך להוסיף את זה. התוכניות של רובעים 5 ו-6 מנסות לעשות איזה מנגנון כזה, כי בהתחדשות נקודתית זה שונה מהתחדשות בניינית. תוכנית הרובעים טובה לסגמנט מסוים. היא לא יודעת לייצר מתחמים גדולים עם הפקעות ושימושים חדשים".

ניצן: "התוכניות של רובעים 3 ו-4 היו ציון דרך באבולוציה. השלב הבא הוא תוכנית ח-619 של חולון, שיאפשר לעיר לענות על הצרכים שלה. אני חושב שלקח למערכת הרבה מאוד שנים עד שהבינו שתוכניות מרחביות ועירוניות זה המפתח כדי שהעיר תתקדם ותתפתח".

איל להב: "אני אמביוולנטית, מכיוון שאלמנט הוודאות חשוב מאוד, והכל ברור וידוע. מצד שני יש בניינים שאין להם מענה והם נותרים ישנים ורעועים, והעירייה אפילו דורשת מהם לערוך שיפוץ. תוכנית הרובעים לא נותנת לדיירים מענה וגורמת להם להוציא המון כסף על שיפוץ. היטלי ההשבחה זה נושא חשוב, כי יש בניינים שהכדאיות שלהם נפגמת - ואז לא מחדשים את הבניינים".

יסקי: "התוכנית היא בהחלט הצלחה. העובדה שאנחנו לא צריכים לעשות את כל החישובים המורכבים זה נותן ודאות. הבעיה היא שאין פתרון לצורכי ציבור ותשתיות ציבוריות – כיתות גן, בית ספר - וזה גורם לבעיה למי שרוצה לגדל בעיר ילדים. כיום קשה מאוד לחדש אדריכלית, ותמיד מקבלים את אותם קירות לבנים. יש רגולציה של טעם שלי קשה לקבל אותה". 

ניצן: "אנחנו מאמינים שהמפתח הוא רעב של הרשות המקומית. ברגע שהיא מקבלת את הנדיבות בשטחי הציבור, היא כמהה להתחדשות. קשה מאוד לייצר תוכניות גדולות, והמוקדים כרגע הם לתכנון עתידי. המהפכה הגדולה ביותר היא המטרו. באופן הזה אנחנו נעשיר את קופות הרשות. אנחנו מכירים את הקושי ברמת גן ואני מקווה שהם יתקדמו - יש הרבה רצון מצד העירייה וראש העיר, ואנחנו יודעים שזה קשה. אפשרנו ליזמים לבוא לוועדה המחוזית ולדלג על המקומית. החוק מגדיר שתוכנית היא בסמכות מחוזית - אנחנו צריכים לשאול את הרשות מה דעתה, אבל לא צריך לחכות לאישור ממנה. הוועדה המחוזית לא נרתעת כשאין הסכמה עם הרשות. אנחנו זקוקים למערכת משפטית, כי חוק המטרו זה חוק רב עוצמה, וברגע שיפעילו את זה בכל הכוח תושבים עלולים להיפגע. בית המשפט עומד להגנת התושבים. אנחנו לא רוצים להגיע למצב של הפקעת שטחים ושלתושב לא יהיה למי לפנות".

"אם מחר אין פרויקט מטרו, המרוויחה הכי גדולה היא תל אביב" 

בין הנושאים שעלו בפאנל היתה גם חקיקת קרן הארנונה, שבמסגרתה מבקשת הממשלה ליטול שיעור מסוים מהכנסות הרשויות מארנונה עסקית גבוהה ולחלק אותו מחדש ביניהן, בהתאם לפרמטרים של בנייה חדשה. לדברי כרמלי, "באה הממשלה ואומרת: 'אתם מתנהלים טוב ומצליחים לעשות איזון בין ארנונה למגורים לארנונה לעסקים. יש פה אי שוויון - תביאו חלק מהכסף'. זה תחילתו של מדרון, לא חלקלק אלא הרסני, בין השלטון המקומי לממשלה. רוב הכספים בתל אביב לא הולכים לתושבים. תיאטרון הבימה ומוזיאון תל אביב למשל, שלא בהכרח משרתים את תושבי העיר. לדעתי יש מצב אבסורדי, שבו השלטון המקומי אומר 'אני מבזר סמכויות', ובסוף הוא לוקח ולוקח".

כרמלי הוסיף כי, "אני מתעסק בהיתרי בנייה המון שנים, וכל שנה שעוברת כמות הרגולציה היא חסרת תקדים. זה לא קרה כי מישהו החליט שתהיה רגולציה ורוצה לסבך את כולם. זה קרה כי אומרים בממשלה שהשלטון המקומי מושחת ואי אפשר לסמוך עליהם, והמשמעות היא תוספת מטורפת של רגולציה. זה שבירת כל החוקים. יש תסכול עמוק מאוד של הרשויות המקומיות, וזה הכניס למערכת יחסים שונה לגמרי. במקום לתת לשלטון המקומי לרוץ ולהתפתח, זה מגיע למצב שמישהו מלמעלה אומר 'זה כן וזה לא'".

עוד לדבריו, "אם מחר אין פרויקט מטרו, המרוויחה הכי גדולה היא תל אביב. כשמדברים על תא שטח של 50 קמ"ר, זה חיזוק למטרופולין ולא לתל אביב. זה צריך להתפרש ולא להישאר על קמ"ר אחד בתל אביב. אנחנו עושים את זה כי זה נכון לעשות את זה תרבותית, הומנית. לתל אביב זה נכון בלי תל אביב".