בהחלטת רוחב ראשונה מסוגה, הכריעה ועדת הערר בראשותה של עו"ד מיכל הלברשטם דגני בשורה של עררים על שומות מכריעות, תוך קביעת עקרונות שברובם נוגדים את מדיניותה של עיריית תל אביב. בין היתר קבעה הוועדה כי הבניין הקיים לפי תוכנית מ' ייחשב כמצב הקודם, וכי עבור ממ"דים, מרפסות ותקרות מוגבהות לא ייגבה היטל
תביעת "דייר סרבן" בפרויקט תמ"א 38 בבת ים אשר נדונה בימים אלה, העלתה ממצא מפתיע: מייצג הדיירים התובעים עו"ד זהר אנגלנדר, הוא למעשה אחד מבעלי חברת א.ב. יעל ישראל - בעלת השליטה בפרויקט. עו"ד הנתבעים גילה זאת במהלך ההליך, ורק לאחר שפנה אל היזם והתריע כי הוא פועל בניגוד עניינים, הוא הודיע על הפסקת הייצוג. אנגלנדר: "טענות לא ענייניות שנועדו לפגוע בשמי, לפרויקט יש רוב מוחץ"
החלטה תקדימית של ועדת הערר המחוזית קבעה כי יש לראות את מספר הקומות שמגדירה "תוכנית מ'" – תוכנית מ-1982 שקבעה את גובה הבניה המותר ברחבי ת"א - כמספר הקומות המותר לבניה במסגרת המצב הקודם, ולא את היקף הבניה בפועל. המשמעות: גידול משמעותי בהיקף השטחים הפטורים מהיטל בהשבחה במיזמי תמ"א 38 ודומיה, בעיקר באזור תוכנית הרובעים
דיירת סירבה לחתום על הסכם לביצוע פרויקט הריסה ובנייה בבניין ישן בתל אביב, כשבין היתר טענה שהבניין אינו תואם את הוראות חוק המקרקעין וכן להיעדר שוויון בתמורות הצפויות. המפקחת על רישום המקרקעין חייבה את הדיירת לחתום, וביהמ"ש המחוזי הכריע
כך אמר עומר זיו, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית של בת ים, בפורום מארגני עסקאות שערך מרכז הנדל"ן בנושא הסרת חסמים בהתחדשות עירונית ושיתופי פעולה מול הרשויות המקומיות. מנהל מיסוי מקרקעין, ת"א: "ניתן לקבל פטור ממס לכל דירה, גם באותו בניין". ראש מינהלת התחדשות עירונית פ"ת: "היחסים בין המארגנים למינהלת אמביוולנטיים. כולם רוצים לגזור קופונים, וזה לעיתים בא על חשבון הדיירים"
הוועדה המחוזית דרום אישרה היום (ב') פעם נוספת את הפקדתה של התוכנית של הרשות הממשלתית להתחדשות והעירייה, תוך שהיקף היח"ד החדשות שניתן לבנות מכוחה צומצם מכ-8,000 יח"ד על פי התוכנית המקורית ל-7,400 בלבד. התוכנית חלה על רוב חלקי העיר וקובעת מספר מנגנוני התחדשות – פינוי-בינוי, הריסה ובנייה, עיבוי וחיזוק ומנגנון מיגון בלבד. עיריית אשדוד: "התוכנית אושרה בעבר כללה התניות רבות ודרשה שינויים משמעותיים"
מחלוקת בין יזם תמ"א 38 ברובע 4 לבין בעלי משרדים בבניין על מספר החניות המגיעות להם, הביאה לתוספת חניה לבעלי המשרדים. באופן יוצא דופן, הביאה המפקחת בחשבון במסגרת ההליך תקני החניה של עיריית ת"א עבור שטחי משרדים
במסגרת העסקה ברחוב פרוג נרכשה דירה בשטח בנוי של 216 מ"ר, ו-124 מ"ר חצר, שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה. עסקה גדולה נוספת במסגרתה נרכשה דירה עבור 10 מיליון שקלים, נחתמה ברחוב ויצמן, מול המרכז הרפואי איכילוב
במסגרת פרויקט תמ"א הריסה ובניה המקודם ברחוב יהודה גור ברובע 4, תהרוס החברה שני בניינים בני 24 דירות. עוד יכלול הפרויקט חניון קונבנציונלי עבור הדיירים הוותיקים. עם זאת התחלת הביצוע המשוערת - רק בעוד 4 שנים
בערעור שהוגש על החלטת ועדת הערר, טענה הוועדה המקומית ירושלים כי פרויקט שנבנה בהתאם לתוכנית לפי סעיף 23 חייב בהיטל, שכן התוכנית אפשרה את יישומו. בית המשפט קיבל את עמדת היזם לפיה מאחר שסך הזכויות אינו עולה על זה שמאפשרת תמ"א 38, הפרויקט כולו פטור מהיטל
ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד סיגלית אסייג צרויה, קיבלה ערר שהגישה יזמית פרויקט תמ"א 38 עיבוי וחיזוק, לאחר שהוועדה המקומית דחתה בקשתה לבנות דירות חדשות בקומת הקרקע: "ככל שקוראים את מסמך המדיניות, קשה למצוא את הבסיס לאיסור"
העסקה בוצעה בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה ברחוב המערכה, במסגרתו צפויות להיבנות 33 דירות, במקום 12 קיימות. במסגרת העסקה זכו הרוכשים להטבות שונות בשל הרכישה הקבוצתית
הוועדה המקומית רמת השרון חייבה את ברוש ניר יזמות בהיטל השבחה בגין הקלה שניתנה לפרויקט תמ"א 38 בעיר, שאפשרה חריגה מקווי הבניין שמאפשרת התוכנית העירונית ליישום התמ"א (לפי סעיף 23). ערר שהגיש היזם נגד ההחלטה התקבל: "מאחר שקווי הבניין שנתבקשו מכוח תכנית רש/3838 אינם חורגים מקווי הבניין המותרים בתמ"א 38 עצמה, הרי שלעמדתנו לא נדרשת במקרה זה 'הקלה', ולפיכך אין מקום לחייב בגינה בהיטל השבחה"
כשנה וחצי לאחר שניתנה ההחלטה התקדימית שקבעה נוסחה לחישוב היטל השבחה ושמה סוף ל"שיטת הדלתא", קבעה ועדת הערר המחוזית לראשונה כי יש להחיל את עקרונותיה גם בתחומי תל אביב, תוך דחיית טענותיה של הוועדה המקומית בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בעיר: "הטענה להיעדר נחיצותו של תיקון 3א' בת"א, בכל הכבוד, אינה נוגעת לשיטת החישוב שנקבעה בקבוצת הירדן"
שנה לאחר שהמחוזי קבע כי אין לנטרל את ההשבחה שיצרה תמ"א 38 במסגרת קביעת "המצב הקודם", ולמעשה הפחית דרמטית את היטלי ההשבחה בתחום תוכנית הרובעים, הגישה היועמ"שית לעליון את עמדתה התומכת בבקשת הערעור של עיריית ת"א: "פסק הדין מעורר קשיים של ממש, הן מבחינת יישומו והן בהשלכותיו"
הוועדה המקומית חיפה תדון מחר (ג') לראשונה בתוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר, שצפויה לחול על כ-13 אלף מבנים בעשרות שכונות ותיקות. צפיפות הבניה העולה מהתוכנית נעה בין 11 ל-22 דירות לדונם, ומספר הקומות המקסימלי הוא 7
רגע לפני פקיעת התוקף של תמ"א 38 בתל אביב, עשרות בקשות להיתר הוגשו בשכונת נאות אפקה ב' בצפון-מזרח העיר, נתון חריג בהתחשב בכך שבשכונה מקודמים כיום כ-40 פרויקטים בסך הכל. בחברה שאחראית לרוב הבקשות מסבירים את ההתעוררות
בית המשפט לעניינים מנהליים דחה עתירה של תושב העיר, שמנעה את קידומה של התוכנית שצפויה להוסיף כ-3,000 דירות במרכז העיר. העותר, בעל זכויות לדירה בעיר, דרש לבצע שינויים תכנוניים בתוכנית ולבנות יותר לגובה ממה שהתוכנית מאפשרת. השופט דחה את הערר והתוכנית קיבלה אור ירוק מביהמ"ש המחוזי
במסגרת הפרויקט בשכונת אחדות בדרום פתח תקווה יהרסו 64 יח"ד ויקומו 4 בניינים בני 9 קומות. תמהיל הדירות יכלול דירות בשטח ממוצע של כ־85 מ"ר ומרפסת בגודל 12 מ"ר, וכן דירות גן ופנטהאוזים
במהלך כנס תוכניות העתיד של העיר תל אביב-יפו ביוזמת מרכז הנדל"ן, התקיים דיון על עתיד ההתחדשות העירונית בעיר. עו"ד דן הלפרט: "העירייה מחזיקה אלפים שלא יוכלו לעשות התחדשות, זו הפקרה". סגן מהנדס העיר: "ת"א אלופת הארץ בהוצאת היתרים, אבל תושבים רוצים גם לישון בלילה וללכת על המדרכה". בעלי חברת רוטשטיין: "יש יותר מדי מגבלות בנייה בעיר". פולי טטרו: "כשיש בעיות מימון, פחות יזמים יכולים לעשות עסקאות"
כנס תוכניות העתיד של העיר תל אביב-יפו ביוזמת מרכז הנדל"ן. ליאור שפירא בשיחה עם יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "חיפשנו בכל הזדמנות דרך להפסיק את תמ"א 38, וכשנקרתה ההזדמנות – ניצלנו אותה". הודה: "העיר מבחינה תחבורתית היא ג'ונגל, כי יש הרבה בנייה"
ביום שישי בבוקר קיבלו דיירי בניין ביפו הודעה משמחת של היזמית קן התור, שהודיעה כי עמדה בדד ליין שהציבה העירייה והצליחה להביא לקליטת הבקשה לתמ"א 38, רגע לפני פקיעת התוכנית בעיר. בלילה כבר פגע טיל ששוגר מתימן בבניין וגרם לנזק רב. אחד מבעלי הדירות: "השוכרים שלי דיווחו שהמצב בדירות קטסטרופלי. אני מקווה שיזרזו את התהליך כדי להציל חיים". בעל דירה אחר: "הבניין שבור לגמרי, כרגע אנחנו אצל ההורים במושב"
מדובר בערעור שהגישה הוועדה מהמקומית ת"א על החלטת ועדת הערר שקבעה כי לא ניתן לחייב את הנישומה - חברת אשדר - בהיטל. השופט הס קבע כי "תכלית היטל ההשבחה והפסיקה מצדיקות סטייה מהכלל ומתן אפשרות לחייב בהיטל בעת אישור הבקשה". הפסיקה עשויה להביא לתוספת היטלי השבחה בעשרות פרויקטים נוספים בת"א
עורכי דין בהתחדשות עירונית - מה תפקידם, איך שומרים על זכויות הדיירים, איך בוחרים, מה שכר הטרחה המקובל, דוגמאות הצלחה ועורכי דין מובילים לפי המדד
מנווה שאנן, דרך קריית אליעזר ועד הדר הכרמל ושכונות החוף. איפה אפשר למצוא פרויקטים בולטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בחיפה? מה האתגרים וההזדמנויות?
התוכנית של "שדרה ירוקה" בבעלות אבי וקס ברחוב הציונות בחולון נקלעה לקשיים חמורים בעקבות ניהול פיננסי בעייתי, שהוביל לעצירת הבנייה. ביהמ"ש מינה כונס נכסים, שהחליט להציע את הפרויקט ליזם חדש, ולבטל את מכירת הדירות ל-18 רוכשים שחתמו על הסכמי הלוואה
סדרת מפגשי שיתוף ציבור שערכה העירייה בימים האחרונים מעניקה תמונה ראשונית לעיקרי התוכנית הבניינית של העיר – תא/5555. לאכזבת המשתתפים, ברוב חלקי העיר היא כלל אינה חלה. בעירייה מעריכים כי תופקד להתנגדויות בתחילת 2025, ותאושר סופית עד אמצע 2026
פס"ד שניתן ע"י המפקחת על המקרקעין מאפשר לקדם חיזוק בניין במרכז תל אביב, בעקבות תביעת דייר סרבן שהגישו חוכרי הדירות לדורות נגד יורשי הבעלים הרשומים באחת הדירות. עו"ד התובעים: "החלטה שמצטרפת לפסיקות אמיצות מהעת האחרונה שבגדרן הוסרו חסמים משמעותיים שמנעו בעבר קידום התחדשות עירונית"
רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, התארח בפודקאסט החזית העירונית וסיפר על התוכנית הבניינית של העיר שאושרה לאחרונה, איך מתמודדים עם הצפיפות שיוצרת פקקים ומצוקת חנייה, מסביר את העיכובים בהליכי הרישוי, ואיך פותרים את מצוקת מבני הציבור באחת הערים הצפופות בישראל: "הגיעו אלפי משפחות חדשות, ויותר מ-60 שנה לא בנו פה בית ספר"
אחד מתוך 4 מחזיקי דירת ירושה ברמת אביב סירב לחתום על קידום פרויקט תמ"א ועיכב בניין בן 16 דירות, ונתבע על ידי שכניו ואחיו המחזיקים עמו בנכס. המפקחת דגנית קציר ברין קבעה כי "בעליה של כל דירה זכאי לדעה אחת", ומאחר שהסרבן מהווה עמדת מיעוט אף בקרב בעלי הדירה, יש לחייבו לחתום
12 שנים לאחר שחתמו על הסכם התחדשות עם היזם אביה בן אלחנן וחברת "גרניט הנדסת חיזוק מבנים", חיים דיירי הבניין ברחוב קורקידי בשכונת נווה עופר בתוך אתר בניה. העבודות הופסקו לפני למעלה משנה, ובן אלחנן ששוהה תקופות ממושכות במילואים מאז פרוץ המלחמה ניתק קשר כמעט לחלוטין. "הוא מתעלל בנו", מאשימה בעלת דירה, "יש פה דיירים מסכנים, חלקם זקנים וחיים מקצבה של ביטוח לאומי, והוא מנפנף אותם". "מרכז הנדל"ן" עם סיפורו של פרויקט התחדשות שהפך לסיוט
ב-2018 הנפיקה הוועדה המקומית נתניה היתר למיזם תמ"א 38 בן 9 קומות ו-28 יח"ד באזור השוק, אלא שמחלוקות בין בעלי הקרקע עיכבו את מימושו. במאי האחרון, פנתה היזמית לחידוש ההיתר וסורבה בגין פקיעת תוקפה של התמ"א בעיר. ועדת הערר מרכז דחתה השבוע ערר בנושא: "התוצאה אינה קלה עבור העוררת, אך אין מנוס מדחיית הערר"
על פי נייר העמדה, ניתן לראות בבעלים כמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה אשר לא יהוו בהכרח "מכירה" של זכות במקרקעין; הפרמטרים: עלות שירותי הבנייה מקובלים בשוק, שיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין ועוד
התוכנית של עיריית ראשל"צ והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובעת את התנאים להתחדשות בניינית בעיר, במנגנון של חיזוק ותוספות בנייה או הריסה ובנייה, וגם מנגנונים לתוספת חזית מסחרית ושטחי ציבור. תינתן תוספת של עד 12 מ"ר לבעלי הדירות הוותיקות
מדובר בפרויקט ברחוב התערוכה 8, שבין דיזנגוף לאוסישקין, במסגרתו יחוזק המבנה הקיים בן 5 הקומות הכולל 36 יח"ד, ויתווספו לו 4 קומות חדשות עם עד 37 יח"ד חדשות. הבנייה צפויה להתחיל ברבעון השני של 26'. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט: כ-150 מלש"ח
הוועדה המקומית בת ים תדון ביום ראשון בתוכנית שתחול גם לאחר פקיעת תוקף תמ"א 38, והינה בסמכות ועדה מחוזית. התוכנית מתווה שלושה מסלולים להתחדשות מבנים טעוני חיזוק בעיר: בניניית, מקבצית ופינוי בינוי. הבנייה תנוע בין 8-40 קומות, ועד אזורים ללא הגבלת גובה
במסגרת הפרויקט צפויה אגם שביט שבבעלות עו"ד אביב טסה לבנות 24 דירות ב-8 קומות ברח' פרופ' שור הסמוך לאבן גבירול ולפנקס, במקום 15 יח"ד כיום. הדיירים יזכו בממ"ד, תוספת של כ-7 מ"ר לשטח הדירה, מרפסת, מחסן וחניה תת קרקעית
6 שנים שלמות יידרשו לכם בגבעתיים ו-5 שנים ושמונה חודשים ברמת גן, לעומת שנתיים בלבד בבני ברק ונהריה. כמדי שנה מדרגים מרכז הנדל"ן ואתר מדלן את הרשויות האיטיות ביותר בהנפקת היתרים, לעומת הרשויות המצטיינות. וכיצד השפיעו המלחמה ושנת הבחירות על הממוצע הארצי?
הוועדה המקומית אישרה פרויקט הריסה ובנייה ברובע 4, כשחלק מהדירות הן בעלות ממ"ד ולחלק יש ממ"ק המשרת כמה דירות באותה קומה. העוררים טענו שזוהי חריגה מדרישות תמ"א 38 לממ"ד בכל דירה. ועדת הערר קיבלה את טענות החברה היזמית, וקבעה כי תוכנית הרבעים מחייבת פתרון מיגון - אך לא בהכרח ממ"ד
כמעט מיד עם אישורה לפני שנתיים סומנה "חלופת שקד" לתמ"א 38 כלא רלוונטית, ואכן מעט מאד תוכניות קודמו עד כה במסלול זה. אך לדברי גורמים בתחום ההתחדשות, פקיעת תוקפה של תמ"א 38 בשלוש ערים מרכזיות השבוע החזיר את העניין בחלופה הנשכחת – כולל בערים שבהן תמ"א 38 ממשיכה. אלו הסיבות
ניתוח משותף ללוח Madlan ולמרכז הנדל"ן, שערך לקראת כנס "פסגת ההתחדשות העירונית" שיתקיים בעוד שבועיים, מעלה כי מתוך היתרים לבניית 12 אלף דירות באמצעות תמ"א 38 ב-2023, היתרים ל-4,700 יח"ד הונפקו בתל אביב, בת ים ובני ברק – בכולן צפויה תמ"א 38 לפוג בעוד עשרה ימים
התוכנית שקודמה ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות ועיריית לוד, קובעת את מסלול ההתחדשות של הבניין, בין אם בחיזוק ותוספת ובין אם בהריסה ובנייה מחדש, ומאפשרת איחוד חלקות ותוספת שטחי ציבור במפלס הקרקע. התכנית חלה על מבנים קיימים למגורים, ולא על מבנים המיועדים להריסה, מבנים לשימור וצמודי קרקע
על פי החלטת המועצה הארצית בראשות נתן אלנתן, תמ"א 38 תסתיים ב-29.8 בתל אביב, בת ים ובני ברק כפי שנקבע. זאת למעט מקרים שבהם הונפק תיק מידע בתוקף עד ל-1.8, אז ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר עד סוף 24
הדיון יתקיים ביום ג' הקרוב, לאחר שהשבוע החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו לפנות למועצה הארצית לבדיקת אפשרות להארכת תמ"א 38 עד סוף 2024, וזאת על מנת לאפשר למי שכבר הוציאו תיק מידע להגיש בקשה להיתר. ללא שינוי במדיניות, צפויה תמ"א 38 לפוג בת"א, בת ים ובני ברק בסוף חודש זה
גל הפרויקטים ששוטף את רחובותיה של שכונת הצפון הישן מביא עמו שינויים משמעותיים בנוף העירוני ובמרקם החיים של תושביה. פרויקט התמ"א 38 של בנייני משולמי ברחוב צירלסון, שיצא לדרך השבוע, מדגים היטב את המגמה
מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א החליטה לא להאריך את תוקפה של תמ"א 38, והעירייה עובדת על הגשת תכנית כוללת להתחדשות עירונית לוועדה המחוזית. למבקשי היתרים בעת תקופת המעבר ניתן יהיה לפעול בהתאם ל"חלופת שקד"
עיריית תל אביב הודיעה כי תמ"א 38 לא תוארך בשטחה, וכעת היזמים הפועלים ברבעים 3 ו-4 מנסים להבין מהי עמדתה בסוגיית היטלי ההשבחה. היזם יוסי הררי: "אף יזם לא רוצה להבין באיחור שהפרויקט שלו אינו רווחי"
מדובר בצעד סמלי, שכן הוועדה נמנעה מלהגיש תוכנית מחליפה לתמ"א 38, ולכן היא תתבטל אוטומטית ב-29.8. רק בסוף 2024 לכל המוקדם תוגש תוכנית ההתחדשות של העיר לוועדה המחוזית, כלומר בשנים הקרובות לא תחול בעיר תוכנית התחדשות בניינית בתוקף. מומחים תוקפים: "ההחלטה מונעת משיקולים כספיים, צעד חסר אחריות"
מדובר בתוכנית ההתחדשות הבניינית השנייה שמקבלת תוקף, אחרי חולון, והראשונה במחוז המרכז. במקביל מקודמות כיום בעיר 20 תוכניות שונות של התחדשות מתחמית בהיקף של 30 אלף דירות חדשות
יומיים לאחר הודעת מנהל התכנון על כך שלא יינתנו הארכות נוספות להגשת התוכניות המחליפות לתמ"א 38 עבור רשויות שמעוניינות בהארכתה, מסתמן כי 3 הערים המרכזיות לא צפויות לעמוד בלוחות הזמנים, ולמעשה גם לא מעוניינות כרגע בהארכת התוכנית, שב-20 השנים האחרונות הובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. ומצד שני, בכל שאר הערים הרלוונטיות, בהן רמת גן, ראשון לציון ועוד, מסתמן כי תמ"א 38 תוארך
